¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR LA REPARACIÓN POR UNA ROTURA DE UNA TUBERÍA: AL PROPIETARIO O AL CONDOMINIO? un caso real. Vea la solución aportada!



Caracas, miércoles 21 de abril de 2010.

Señores

Junta de Propietarios del

Conjunto Residencial LAS TERRAZAS

Urbanización Charallavito, Municipio Baruta

Estado Miranda.

         Apreciados señores:

         Al tiempo de saludarlos cordialmente, con estas líneas queremos señalar nuestra posición jurídica con relación a la situación observada en nuestra inspección ocular realizada in situ en ese inmueble, el día 14 del presente mes, motivada a la filtración de un tubo de la red de suministro de aguas blancas que surte a un  apartamento.  Cabe destacar, que nuestras opiniones son hechas de forma objetiva, enmarcando la situación de hecho observada dentro del marco jurídico que rige el conjunto residencial, dado por su Documento de Condominio y su Reglamento, así como la vigente Ley de Propiedad Horizontal, sin considerar ni prejuzgar en ningún sobre la opinión que la Junta de Propietarios o el administrador del inmueble que nos ha contratado, pueda tener al respecto. En este sentido, aportamos nuestra opinión en los términos siguientes, a saber:

I-                  Síntesis del caso planteado:

Se trata de una filtración de un tubo conductor de agua fría que sale (al igual que otros) del tubo matriz que alimenta una sección del inmueble hacia los pisos superiores, para alimentar agua a un apartamento en particular; observándose una filtración en su recorrido que afecta, no directamente al apartamento que sirve, sino a otros apartamentos cercanos en su recorrido.

II-               Síntesis de la solicitud que nos hace la Junta de Propietarios: el ente representante del inmueble desea conocer con certeza si la reparación del tubo averiado obedece a un gasto común, o si más bien se trata de un gasto atribuible exclusivamente al inmueble que es servido finalmente por él.

III-            Análisis de las normas jurídicas involucradas en este asunto:

1)    Del Capítulo III: “Cosas de uso común y cosas privativas de cada apartamento o sean susceptibles de apropiación individual”; Sección Primera: De las cosas de uso común; Número Uno: Principio General: El principio general que estableció el constructor del edificio señala expresamente: “Se consideran de uso común, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre que no esté expresamente destinado como formando parte de un apartamento en particular”. Se deriva de la interpretación de esta norma, un hecho que sustenta la clasificación propuesta cuando las cosas  habidas en el conjunto son comunes a todos los apartamentos, y cuando son atribuible a un apartamento en particular. Ese hecho viene dado por la ubicación espacial de las cosas y de allí, parte la génesis o fuente esencial del principio antes enunciado: si las cosas no forman parte de un apartamento en particular, entonces deben tratarse y entenderse como cosas comunes a todos los apartamentos.

2)    Del Número Dos de esa Sección Primera: Este numeral contiene la declaración expresa que hizo el constructor de los bienes comunes para todos los apartamentos, y en dicha clasificación nos encontramos con lo que establece su numeral “9”, que señala como un bien común: “…Los depósitos, conductos , el cuarto de bombas, el equipo hidroneumático y el estanque subterráneo para el almacenamiento de agua”. El término conducto debe ser interpretado como el canal que sirve para dar paso y salidas de agua, destacando que este numeral se refiere y desarrolla los bienes comunes que están destinados a la distribución de las aguas blancas, ya que todos los equipos e instalaciones en él indicados sirven exclusivamente para el manejo de las mismas en el inmueble. Y aquí no cabe ni siquiera la posibilidad de confusión a que el “conducto” obedece a la red de tuberías de  aguas blancas, porque cuando el constructor quiere especificar y diferenciar el uso o fin de un conducto lo hace expresa y formalmente, como por ejemplo, en el  numeral “6” cuando también usa el término “conducto”, refiriéndose a la función que han de cumplir para el manejo de la basura. En el numeral “5” si bien no usa el vocablo “conducto” si usa el verbo “conducir” para hacer referencia a la función que cumplen ciertas partes de las instalaciones eléctricas del inmueble.

3)    Numeral “20”del Número Uno de dicha Sección Primera: establece el cierre del círculo que inicia el principio general que hace la clasificación de las cosas comunes, cuando señala como cosas comunes, todas aquellas áreas o porción del inmueble que no sean expresamente declaradas como susceptible de apropiación individual o que no formen parte integrante de ninguno de los apartamentos del conjunto. Así que, estudiando las cosas que son parte de cada apartamento en particular, también se puede llegar a la conclusión que las que les son ajenas a estos, son áreas o partes comunes a todos los apartamentos, de conformidad con el principio general al comienzo comentado.

4)    De la Sección Segunda del Capítulo III, Número Dos: Señala la norma: “A cada apartamento corresponde el espacio existente entre el piso respectivo, el techo correspondiente y las paredes que lo delimitan. Queda entendido que, con respecto a las paredes que delimitan a cada apartamento, ya fuere respecto a bienes comunes o a otros apartamentos, que la propiedad del apartamento llega solamente hasta la mitad del grosor respectivo y que en cuanto al techo y al piso correspondiente, la propiedad de  cada apartamento abarca únicamente el acabado respectivo sin afectar la placa. La propiedad de cada apartamento comprende además todo aquello que forme parte permanente del mismo y que no esté considerado como integrante de las porciones comunes del edificio”. Esta norma no hace más que confirmar lo que ya arriba veníamos exponiendo. Por un lado, ratifica lo que nosotros denominamos como el “principio de espacialidad y ubicación de  las cosas comunes” y por otra parte, discrimina y sitúa perfectamente los límites de cada apartamento, lo que equivale a decir, que todo lo que no está ubicado en tales límites, no es una cosa propia de cada apartamento, o lo que es lo mismo: se trataría de una cosa común a todos los apartamentos del conjunto residencial.

5)    El numeral “3” de esta Sección Segunda señala cuáles son a groso modo las instalaciones con que cuentan cada apartamento: las de agua, energía eléctrica y su propia  instalación telefónica.

6)    El Capítulo IV: “De los derechos y obligaciones en el uso de las cosas propias de cada apartamento”; Sección Primera, Numero Cuarto: “Reparaciones y mantenimiento interior”: Por interpretación al contrario, esta norma viene a ratificar los límites de la responsabilidad que tiene cada propietario cuando advierte que: “Será por cuenta de cada propietario el mantenimiento y reparación de su apartamento en la forma que a bien tenga”.

7)    Del análisis de lo establecido en la Sección Segunda del Capítulo IV, que trata “De la responsabilidad de los propietarios” no encontramos en ninguna de sus disposiciones, ni en el principio general, ni en el “Número Dos”, que versa sobre las “responsabilidades especiales”, alguna que haga referencia y que pueda derivarse para un propietario en particular, del  hecho que nos ha planteado y sometido a consulta la Junta de Condominio.

8)    El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal: esta es la norma que define cuáles son las cosas comunes a todos los apartamentos, y en ese sentido el legislador señala en su literal “g”: “Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares”. En el caso bajo estudio, estamos ante  la presencia de un bien común dado por un tubo que parte de las instalaciones centrales  de suministro de agua fría; que están fuera de la delimitación o espacio de cualquiera de todos los apartamentos del conjunto residencial, sin importar el hecho de que la avería del mismo sea antes o después del medidor de agua particular a un apartamento. Aprovechamos para resaltar, que el medidor de agua de un apartamento en realidad no es propiedad de su titular, sino que pudiendo ser adquirido por el constructor de la obra, o instalado directamente por la empresa que suministra el agua, cumple una función especial y exclusiva que importa a un propietario y no a otro. Cuando el medidor del consumo de agua es instalado por la empresa de suministro del vital líquido, éste es propiedad de aquella, y que es puesto “al servicio exclusivo” de determinado propietario quien tiene derecho a usar por efecto del contrato de servicio. Ahora bien, en el caso de estudio, sabemos que el medidor no fue instalado por ninguna empresa operadora de agua que surte al inmueble en general, sino por el  dueño de la obra. En todo caso, este comentario no afecta el fondo de nuestro análisis, sino que lo hacemos expresamente para desmontar la tesis y el mito que desde hace años escuchamos, en el sentido de que se pretende tomar como base o argumento para determinar la responsabilidad de  un gasto, el hecho de si la avería está antes o después del medidor. Sencillamente, este no es un indicativo para ello, como tampoco lo es la opinión que normalmente dan los plomeros o fontaneros que son los que ubican y hacen las reparaciones de las averías.

IV-           Nuestras conclusiones: Del análisis  normativo vigente que rige al inmueble Conjunto Residencial Las Terrazas, antes comentado, podemos perfectamente concluir que:

1)    La avería de la tubería se verifica sobre un “conducto” de agua fría que por disposición tanto del Documento de Condominio, como por lo señalado en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, es un bien común  a todos los apartamentos.

2)    En virtud de lo anterior, y de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad  Horizontal que dispone que: “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”. (Subrayado y negritas nuestras) todos los propietarios están obligados a sufragar este gasto en la proporción que señala la alícuota de su apartamento, contenida en el Documento de Condominio.

3)    El administrador del inmueble (la persona natural o jurídica designada por la asamblea de propietarios, o en caso de falta de su nombramiento, la Junta de Propietarios como ente administrador del inmueble)  de conformidad con lo indicado en el artículo 20, literales: “a”; “b”; “c” y “d”, y en concordancia con lo establecido en su artículo 21, deberá ejecutar los actos para reparar de inmediato la tubería averiada, a los fines de actuar como un “buen padre de familia”, de forma prudente, diligente y responsable, para evitar que la filtración produzca otros daños mayores, tanto a áreas comunes del condominio, como a áreas particulares de los apartamentos susceptibles de apropiación individual.

4)    En caso de que la avería haya causado daños a apartamentos  susceptibles de apropiación individual, deberán ser pagados inmediatamente por el condominio, previa presentación de los presupuestos y facturas hechas por los proveedores, cumpliendo con las disposiciones legales de las leyes tributarias.

Así, damos por evacuada la consulta que nos han elevado a nuestro despacho, agradeciendo sinceramente la confianza que han tenido para con nosotros al tomarnos en cuenta como especialistas en el campo de  la consultoría y gerencia jurídica y administrativa de las comunidades inmobiliarias. Sin más a que referirnos por los momentos, tengan la certeza de nuestra más alta estima y consideración.

 

Atentamente,

 

 

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Inpreabogado: 40.236

 

 

53 pensamientos en “¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR LA REPARACIÓN POR UNA ROTURA DE UNA TUBERÍA: AL PROPIETARIO O AL CONDOMINIO? un caso real. Vea la solución aportada!

  1. Saludos y felicitaciones por esta contribución para la mejora de la vida en común en condominios, el motivo de este comentario es el siguiente, en el mes de abril del presente año, adquirimos un apartamento que tiene la particularidad de tener un area de maletero/lavadero de 1,5m2, dicho apartamento no ha sido habitado por espacio de mas de un año, hace 2 semañas me llamam la presidenta de la junta para informarme que por la puerta del maletero sale agua y que debo ir a repararlo, al explicarle que ese inmueble está desocupado hce mas de un año, me dice que es mi responsabilidad y debo actuar en consecuencia.
    Me apersono al sitio, pensando que pudiera ser una tubería de aguas blancas rota, sin embargo me percato que el agua es jabonosa, indicativo que es un desagüe tapado, un vecino me presta una guaya (de unos 5 mts) que metemos por los drenajes, casi en su totalidad y no se destapa nada.
    Me retiro sin poder hacer nada, nuevamente explicandole ahora con mas bases, que la obstrucción no me pertenece, puesto que al medir el espacio 1,5m2, al introducir una guaya de esa longitud, pues se sale del area propia del maletero, además de estar desocupado por tanto tiempo es imposible que esté obstruído en mi propiedad.
    Ellos deciden llamar un plomero que va al lugar, introduce una guaya por el maletero contiguo y me dijeron que sacaron pedazos de cemento blanco, por el desagüe del maletero de mi propiedad introducen una guaya de 3 mts y se las ha partido dentro de la tubería, rompen en la parte baja de la pared, para intentar creo yo extraer la guaya sin éxito, eso les tomó 3 dias de la semana pasada sin éxito, abandonaron el trabajo y tuve que ir nuevamente el fin de semana con un plomero que contraté para intentar destapar, pero al enterarnos del tema de la guaya, ahora resulta que hay que romper el piso del maletero, romper el tubo de drenaje, extraer las guayas, destapar la tubería y reponer todo a su estado de funcionalidad, la junta de condominio insiste que es mi responsabilidad y los gastos deberian correr por mi cuenta.
    Pregunto: Al ser el maletero de esas dimensiones, 1,5m2, con el desagüe colocado a 1 mt de la pared, si metieron una guaya de 3 mts, ¿ya no estamos fuera del límite de mi propiedad y se ha pasado a la propiedad común? ¿Que debo hacer?
    Voy a dirigirles una carta exponiendo este caso a la junta, por lo mas pronto.
    Gracias

    • Apreciado Señor Quijada: Gracias por seguir nuestro blog.
      De acuerdo a los supuestos de hechos que usted plantea el problema de la tubería no sólo está fuera del área de su propiedad, sino que por ser una red de aguas servicdas se trata de bienes sanitarios o que contribuyen con la buena sanidad común a todos los inmuebles, por lo que están consideradas como parte de los bienes comunes del condominio. En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, literales “g” y “k” se mencionan la red de tuberías como áreas comunes, por lo tanto, el gasto debe imputarse al condominio.
      En el blog he colocado caso más o menos similares; si tiene alguna duda, programemos una cita; observamos el documento de condominio; vemos su apartamento y redactamos las comuicaciones de rigor en pro de la defensa de sus derechos e intereses.
      Estamos para servirles.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

      • Gracias por su comentario que refuerza mi posoción al respecto, le comento que en reunión con dos integrantes de la junta, finalmente entendieron que la obstrucción está mas allá de mi propiedad y se comprometieron a contratar el plomero para que destape la obstrucción, mas en el orden de mantener la paz, yo asumí el gasto de la rotura del piso de mi maletero para extraer la guaya, cosa que se está haciendo en estos momentos, saludos

      • Ok seor Quijada, en cuenta de su situacin y si requiere mayor acompaamiento de nuestra parte, estamos a sus gratas rdenes para servirle.

        Atentamente,

        RAFAEL NGEL VISO INGENUO Inpreabogado: 40.236 telfono: 0424-148.40.34

  2. Buenas tardes, me parece muy interesante este tema y agradezco que lo hayan expuesto, mi caso en particular y por el cual les consulto es que en mi edificio se rompió el tubo que surte de aguas blancas a mi apartamento, específicamente en mi piso en el cuarto de agua en donde están las llaves de paso, eso es un cuarto que está al frente de mi apartamento y ahí se encuentran las llaves de paso de los 5 apartamentos del piso, el caso fue que con la inundación se mojaron los ascensores y hubo que hacerles mantenimiento por toda el agua que bajo, ahora el condominio me esta cobrando los gastos por ese manteniendo alegando que esa tubería surte de agua a mi apartamento, que ahí está mi llave de paso, que fue mi tubo el que se rompio y que por ende es mi responsabilidad cubrir los daños a terceros por la inundación. Quisiera saber si esto es cierto, muchas gracias

    • Apreciada señora Doris Cuevas:
      Hemos conocido muchos casos de esta naturaleza y hay que analizarlos tomando en consideración muchas circuinstancias. Pero lo que es claro en su caso y a nuestro modesto juicio, es que si bien la tubería que surte a su apartamento fue la que se rompió, es evidente que no estaba dentro del área de mantenimiento de su inmueble; vale decir, no estaba dentro de su propiedad y en consecuencia, la reparación no le puede ser cobrada a usted. Su propiedad con todos sus accesorios está demarcada exclusivamente por todo lo que está comprendido entre la mitad de las paredes de su apartamento hacia lo interno; incluso, cabe destacar, que muchos documentos de condominios establecen el señalamiento bien preciso sobre las dimensiones de la placa (piso) de los inmuebles, llegando a establecer que las cosas propias del apartamento son la cobertura sobre la misma nada más; siendo lo que está por debajo del recubrimiento considerado como área común; normalmente debajo de la placa o piso can las tuberías de aguas negras que forma parte de las cosas comunes señaladas en el artículo 5, literal “k” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

      Insistimos, su propiedad no puede llegar sino hasta donde la delimita jurídicamente el documento de condominio y el documento de propiedad de su apartamento que usted protocolizó en el Registro Inmobiliario cuando lo comp´ro. El cuarto de agua que queda al frente de su apartamento es un bien común que debe ser mantenido preventiva y correctivamente por el condominio y se enmarca también, dentro del literal “k” del artículo 5, de la LPH antes citado. En tal virtud, el cobro que le están haciendo es totalmente indebido y debrría el administrador proceder a reintegrarle la suma que le están cobrando, en caso que ya la haya pagado; y si no ha pagado aún, usted debe negarse a ello, tomando en cuenta que es un cobro indebido y sin sustentación jurídica; lo peor, contrario a la Ley especial que rige la materia.

      Esperando haberle dado luces claras en este tema tan importante, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 409.236

      P.D.: Insistimos que debe tomar muy en cuenta las disposiciones del documento de condominio de su edificio, para ver si le atribuye al propietario alguna responsabilidad especial en esta materia, que aquí no podemos considerar por no tenerlo a la vista.

      • Muchísimas gracias, les agradezco enormemente su rápida respuesta, me aclara el panorama, ciertamente ahora me dispongo a buscar una copia del documento de condominio para buscar en que se basan los administradores para cobrarme estos costos de reparación. Hasta ahora les he pedido que me indiquen en que se basan y en que parte del documento de condominio o la LPH aparece que soy responsable de los daños pero no he recibido respuesta de parte de ellos.

  3. estimados sres. procondominios, mis saludos cordiales.

    les escribo esta misiva solicitandoles asesoria respecto a un problema que desde hace años vengo padeciendo y que a continuacion les expongo.

    vivo en un apartamento ubicado en planta baja, en un edificio de data aproximada a los 30 años.
    mi apartamento tiene un patio que se comunica a traves de un pasillo techado a los puestos de estacionamiento, logrando un acceso independiente al de la entrada principal del edificio.
    en este patio el constructor o el proyectista ubicó una tanquilla de aguas servidas conectada al bajante o ducto de aguas servidas del edificio que sirve al resto de los apartamentos ubicados en las plantas superiores.
    ahora bien, es a diario que esta tanquilla se rebosa con aguas servidas y material jabonoso entre otros, ocasionandome innumerables molestias; he tenido perdidas de mobiliario, equipos y demas, de la misma manera me inhibe el paso y total disfrute de mi apartamento. en este sentido quisiera saber que demandan las leyes, pues considero que la reparacion, correcion o mejora de este elemento pertenece al condominio por ser una cosa comun y no particular de mi apartamento. de igual manera les solicito me indiquen cuales pasos debo deguir para lograr la resolucion de este problema.

    agradecido de antemano me despido, no sin antes felicitarles por tan encomiable y loable labor esta que vienen desempeñando en pro de una mejor comunidad.

    • Muy areciado usuario: gracias por seguir nuestro blog: Su planteamiento es bien importante para abordar una solución que le sirva a quienes viven en comunidad, en propiedad horizontal y pasamos a orientarle de la siguiente forma:

      1) Respondiendo ante todo de fora directa su prengunta, le señalamos que el mantenimiento de la tanquilla de aguar servidas o aguas negras; así como la indemnización que a usted le deben por concepto de los daños y perjuicios que han derivado, sea cual sea la circunstancia de un área o cosa común, le corresponde a toda la comunidad de copropietarios, sin excepción. alguna. En este orden de ideas, queremos recomendarle la lectura del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que en su literal “k” señala: “Son cosas comunes a todos los propietarios….k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;” Este artículo debe interpretarlo en concordancia con lo señalado en el artículo 11, literales “a” y “c” que señala: “Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: …a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes”; …c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”.

      2) Recomendamos la lectura del documento de condominio de su edificio para que vea las dispociones sobre las cosas comunes y los gastos comunes a todos, los apartamentos. Normalmente, repiten dichos documentos, la normativa sobre propiedad horizontal antes referida.

      3) Los pasos a seguir para resolver el problema son los siguientes, a saber:
      4.1) Redactar una misiva a la Junta de Condominio y a la administradora (si la hubiere) donde usted detalla la problemática existentes; los daños sufridos, y hace mensión a la normativa jurídica antes señalada y la del documento de condominio, y procede a numerar los daños sufridos; las fechas y si tiene las facturas de las reparaciones por usted efectuadas, o fotografías o videos, acomnpáñelos a la carta y calcule tales daños, y pida que le paguen los mismos.
      4.2) Si existe una administradora del edificio, pida su intervención y cite a la Junta de Condominio para atender y resolver el problema y lo más importante, exija el mantenimiento preventivo o correctivo de las tuberías obstruidas.
      Normalmente, este mantenimiento se hace con un camión llamado “vaccum” el cual es una especie de aspiradora gigante que succiona todos los elementos que obstruyen las cañerías, que son las que causan el problema.
      4.3) Si la administradora no actúa ni la Junta de Condominio, entonces usted puede hacer uso del artículo 21 de la antes citada Ley que señala: “El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí sólo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”; en consecuencia, le sugerimos que cualquier gasto que usted vaya a realizar sobre bienes y áreas comunes, debe pedir la factura a nombre del condominio, indicando el RIF de este con su domicilio y teléfono. Pida siempre una factura legal.

      5) Finalmente, queremos agradecerle profundamente sus comentarios bondadosos que destacan nuestra labor; lo hacemos de forma altruista; y cada vez que damos una opinión aportamos los fundamentos jurídicos o doctrinarios y lo hacemos, apreciado usuario, como una ofrenda a la humanidad, a Dios, quien es quien nos ha dado la vida para servir y ser úttil a la humanidad; no sólo a nuestra Venezuela, sino sobre todo, a Hispanomérica y a otras muchas personas en todas partes del mundo de donde ven este blog por Internet.

      Si tiene alguna duda, llámenos por el celurlar: 0424+8178841 y 0212+5378280; siga nuestro blog; y Twitter: @procondominios.
      Damos así por respondida su pregunta. De usted nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      C.I.: V-6.809.740

  4. Buen Día, quiero hacerles una consulta

    Hace tres años compre un apto en obra gris, el cual nunca remodele.

    En el baño del apto se rompió una canilla de agua lo que genero que el apto se llenara de agua. cosa que se corrigió de forma inmediata. La vecina del apto de abajo señala que el agua se filtro por su techo y que nosotros como propietarios debemos responder por los daños causado. Mi pregunta es si el apto esta en obra gris el hecho de que el agua se filtre al apto de abajo por la placa no representa una falla estructural de la construcción y por ende sería responsabilidad de la constructora?.

    Agradeciendo de antemano todo el apoyo que me puedan brindar al respecto. Y dando mis Felicitaciones por la Excelente labor que realizan.

    • Apreciada usuaria: lourdes02@cantv.net. Gracias por seguir nuestro blog. Respondemos su planteamiento señalándole que usted es la responsable del pago de los daños y perjuicios que se han causado al apartamento de su vecino. El propietario es quien responde de los mismos, pues se trata de una obligación “propter rem·, es decir, que sigue a la cosa.
      No tiene ninguna importancia el hecho que su apartamento estaba en obra gris. Sencillamente, su propiedad causó un daño y usted está obligada a repararlo, tal y como lo dispone el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.

      Finalmente, queremos agradecer infinitamente sus palabras de agradecimiento por nuestra labor orientadora y de asesoría jurídica especializada en materia de condominios y de comunidades inmobiliarias en general, de Venezuela.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  5. Yo también tuve un problema con una filtración en el muro de mi dormitorio generada por una mala maniobra en la limpieza de la azotea pues utilizaron manguera de incendios, lo que provocó que la tubería de bajada de aguas lluvia se soltara justo a la altura de mi departamento ubicado en el piso 2. La administración sólo solucionó el tema en la tubería pues no quiso hacerse cargo de los daños ocasionados, en el papel mural. Para mi no existe ninguna justificación a esta decisión pues esta tubería sirve a todo el condominio y si yo debo pagar los gastos por tuberías con problemas de mi departamento que ocasione daños en otro departamento o espacio común, lo lógico es que la comunidad pagué el daño ocasionado a mi apartamento. Encima de todo me han hecho perder tiempo pues indicaron un montón de visitas para primero cubrir los gastos, cotizar papel mural, mano de obra, me indicaron cortar mi papel como muestra para la compra del mismo y luego de todo aquello decidieron no pagar el daño ¿qué tal?, ahora al parecer existe una filtración desde mi departamento al gimnasio y seguramente me indicarán que debo pagarles el daño pues se va al juzgado el tema.

  6. Amigo, muy buenas tardes, agradezco por esta iniciativa online, que permite expresarnos a muchos que vivimos en situaciones de alquiler. Describo mi situación: Yo siempre he pagado alquiler de habitación, en varias partes y durante mas de 10 años, pero he tenido una situación muy particular aquí en Maracaibo con la arrendadora que es la PROPIETARIA del predio: Esta es una casa y tiene varias habitaciones(4 hab). Pago una habitación, para acceder a la habitación está la PUERTA que comunica a la calle y por ella misma entramos/salimos TODOS (otros dos inquilinos. PROPIETARIA y sus familiares). esa puerta tenemos todos llaves de ese candado, como está a la intemperie eso lo daña cuando llueve y siempre nos quiere cobrar los candados y tenemos que pagar las copias de las llaves (EL PROPIETARIO SE QUEDA CON LAS ORIGINALES). Yo siempre sostengo que ésto corresponde al PROPIETARIO su mantenimiento y seguridad para con nosotros los inquilinos. Esa misma puerta tiene ruedas y se oxidan y también hemos tenido que pagar el mantenimiento de esa puerta. Y también me mantengo en lo mismo, SON GASTOS QUE TIENE QUE CUBRIR EL PROPIETARIO, al final discutimos, nos amenazan y tenemos que pagar, es una humillación. Como bien dije antes he vivido varios años pagando alquiler de habitación y nunca hemos tenido pleito con los propietarios porque del MISMO ALQUILER SACAN PARA ESOS GASTOS. Estoy en lo correcto? NO ES MI OBLIGACION ESTAR PAGANDO POR COSAS QUE CREO SON RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO (ARRENDADOR) -al final, cuando me tenga que mudar, yo no me voy a quedar con el candado ni me voy a quedar con la puerta de la calle-.

    Lo siguiente es lo más importante para mí en este momento: Acá en Maracaibo en esta CASA, HAY UNA BOMBA (1/2 CABALLO) QUE SURTE A TODAS LAS HABITACIONES CON EL VITAL LIQUIDO, sucede que ahora la Propietaria LE HA DADO MANTENIMIENTO A DICHA BOMBA y nos esta cobrando a todos los inquilinos una gran cantidad de dinero, y dice: TIENEN QUE AYUDAR CON LA REPARACION DE LA BOMBA PORQUE USTEDES SE ESTAN BENEFICIANDO.

    A mi no me parece JUSTO ESA RESPUESTA, porque la obligación del ARRENDADOR es suministrarme los servicios a que TENGO DERECHO COMO INQUILINO, para eso YO PAGO UN ARRIENDO, YO NO BENEFICIO PORQUE SI, es mi derecho, la obligación de ella es darme a cambio los servicios y el techo, NO ESTOY MENDIGANDO NADA, ni soy parte de su familia. La obligación de ella es que del arriendo que pagamos CON MUCHO ESFUERZO, ella saque una parte para cualquier reparación que toque a futuro y NO PAGAR LAS COSAS A COSTA DE NOSOTROS LOS INQUILINOS, también tenemos obligaciones, para pagar el Colegio de nuestra hija, comprar comida, pagar pasajes, salud, etc. Con un salario mínimo toca hacer magia.

    Me parece una INJUSTICIA Y HUMILLACION por parte de esta PROPIETARIA, por favor corríjame si estoy equivocado, si estoy en lo correcto en AMBOS CASOS.

    Qué debo hacer y a donde acudir en casos de más humillación, ya que estoy cansado de repuestas como: SI NO LES GUSTA VAYANSE DE AQUI, EN LA OTRA RESIDENCIA PAGAN TODO Y NO SE QUEJAN QUE SE LES COBRA PARA AYUDAR CON LOS GASTOS, entre otras frases???

    Disculpa por expresarme, quizá de una forma irritante, pero me gustaría saber qué es lo correcto que debo hacer y a quien acudir en caso de maltrato verbal. Enormes bendiciones para todos. Esperando Pronta Respuesta, de antemano un millón de gracias.

    • Apreciado usuario. cesartiga@yahoo.com: Mil gracias por sus palabras de apoyo de nuestra iniciativa de asesoría jurídica calificada on line a través de nuestro blog, el cual esperamos que lo siga. Hemos leído su planteamiento y pasamos a responderle de la siguiente manera:

      1) Toda la problemática que usted plantea está resuelta perfectamente en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas vigente publicada en la Gaceta Extraordinaria No. 6.53 del 12 de Noviembre de 2011, la cual recomendamos su minuciosa lectura, en vista a la condición de arrendatario que usted obstenta actualmente. En efecto, los artículos 33 (Sobre las condiciones del inmueble: “Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación…” haciendo especial mención al sistema o equipos hidroneumáticos); artículo: 35 (Mantenimiento de los servicios: “Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos; áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato…”) artículo 36: (Del pago de servicios: “Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad; pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al arrendatario o arrendataria”, que no es su caso).

      2) Más especificamente, el artículo 37 habla de las reparaciones del inmueble y señala: “Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas.”. En su caso se tratan de reparaciones menores a las cuales está obligado la arrendadora o propietaria del inmueble o su administradora, por lo que la comunbidad de arrendataria tiene derecho a deducir del canon de arrendamiento, el importe que le han cobrado injustamente.
      3) Esta ley establece una serie de sanciones al arrendador, por loq eu por se muy amplias, recomendamos que las lea detenidamente en su cuerpo legal.

      4) Asimismo, le recordamos la obligación que tienen los arrendadores y arrendatarias a suscribir un contrato del arrendamiento el cual deberá ser supervisado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

      5) En caso de maltratos físicos o verbales, usted tiene derecho de acudir a la Fiscalía Municipal de su jurisdicción para plantear el caso, a los fines de lograr una mediación con la unidad de conciliación que tiene este órgano del Poder Público Nacional. Allí, podrán llegar a una resoluición negociada para evitar futuros agravios verbales; y en caso de que exista un incumplimiento, posteriormente quien viole el pacto suscrito podrían ser investigado por el delito de desacato.

      Le recomendamos que no deje de transitar ninguna de las vías legales que el ordenamiento jurídico pone a su disposición para defender sus derechos e intereses. Y por más demorada que piense usted que sea la solución, no deje de hacer el seguimiento correspondiente. ES LA ÚNICA MANERA DE EJERCER LA CABAL DEFENSA DE SUS DERECHOS E INTERESES Y DE HACER RESPETAR EL ORDENAMIENTO JURÍDICO VIGENTE!

      Esperamos haberle orientado y que ahora tenga luces para poder hacerse respetar en el plano jurídico.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      • Sr. Rafael inmensamente agradecido, he hablado con la Propietaria, y con ésto del Mantenimiento de la Bomba, llegamos a buenos términos y optó ella por pedir una contribución voluntaria, entonces una tranquilidad momentánea. Ahora va a aumentar el arriendo en cualquier momento, ya había hecho aumento el pasado mes de Mayo. Estoy decidido a buscar otra habitación, porque las cosas parecen apuntar a un aumento exagerado, de todas maneras tomo tu consejo de apegarme a las vías legales y contar con el apoyo de la Fiscalía Municipal en caso de agresiones de cualquier tipo.

        Nuevamente muy oportuno al contestarme, necesitaba esta respuesta inmediata, la cual me sirvió de base y logré un resultado conforme, ya bajé la Gaceta Extraordinaria No. 6053 del 12 de Noviembre de 2011_91.-GOE_6053 Dios te bendiga enormemente por esta ayuda desinteresada.

  7. Buen Día, quisiera consultar acerca de un caso que me afecta, soy propietaria de un inmueble ubicado en un tercer piso, el cual posee aires acondicionados en todas las áreas, los cuales tienen su desagüe a través de una tubería destinada para ello en la parte exterior de cada ventana, que es donde ellos están colocados, es el caso que dicha tubería de uno de los aires se tapo por el paso del tiempo, causando un goteo hacia una de las habitaciones del apartamento que se encuentra en el segundo piso, dicho apartamento se encuentra alquilado y sus inquilinos notificaron a la propietaria del daño en el techo por dicho goteo. La propietaria se comunicó conmigo y de manera inmediata se corrigió el goteo pero no se reparo el daño causado en el techo para esperar secase y así no perder el trabajo, en ese momento no me notificaron que tan grande era el daño, (yo nunca he entrado al inmueble dañado) pero ya ha transcurrido de espera para el secado y al mandar a realizar el presupuesto para la reparación del techo me pasan uno por 25mts2, cuando esa habitación mide sólo 9mts2, y me indica en contratista que lo que sucede es que no solo se daño el techo de esa habitación, sino también de la habitación contigua, de la sala y de un pasillo; ahora bien, quisiera saber hasta donde llega mi responsabilidad y hasta donde la de las personas que habitan ese inmueble que no avisaron cuando comenzó el goteo y así hubiésemos evitado un daño tan grande y cuyos costos se hubiesen evitado y ahora quieren que los costee solo yo. Sería tan amable de asesorarme al respecto? yo quiero cumplir con mis obligaciones, pero que cada quién asuma su grado de responsabilidad. Gracias

    • Apreciada usuaria Pipina Correa: gracias por contactarnos y seguidamente le damos respuesta a su planteamiento de la siguiente forma:

      1) De conformidad con lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano el cual regula toda la materia del hecho ilícito, usted está obligada a reparar todo daño que derive del goteo que durante mucho tiempo causaron sus aparatos de aire acondicionado. Le recomendamos que visite el inmueble para ver la magnitud de los mismos.
      2) Sugerimos que tome fotos o las haga tomar con el contratista que haga el trabajo. Puede usted seleccionar al contratista para tales trabajos.
      3) Revise muy bien el documento de condominio del edificio, porque seguramente no permite la instalación de estos aparatos que tanto afean y afectan las fachadas del edificio. De ser así, le recomendamos que los elimine para que cumpla con la norma vigente, a la cual usted se comprometió cumplir (el documento de condominio y su reglamento) cuando compró su apartamento.
      4) Su responsabilidad es total y si no cumple, se expone a que sea demandada por daños y perjuicios conforme a la norma antes cita del Código Civil, amén que seguramente le harán retirar forzosamente los aparatos de aire acondicionado. Esa reclamación tiene su origen, seguramente, en el incumplimiento que usted hizo de colocar este tipo de aparatos alterando la estética de la fachada. Las personas siempre buscan sus intereses propios, particulares y beneficios, antes que cumplir con la normativa vigente. Razón por la cual la exhortamos, insistimos, a leer su documento de condominio; no siendo excusa válida para instalar estos aparatos, el hecho que otros propietarios también hayan incumplido la norma.
      5) Recomendamos leer el artículo 2 del Código Civil Venezolano que señala que el “desconocimiento de la ley no excluye su incumplimiento”.
      6) El propietario afectado o su inquilino no tienen responsabilidad alguna: ¡USTED ES LA ÚNICA RESPONSABLE DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS QUE HA CAUSADO A OTRO INMUEBLE!. En eso no tenemos duda alguna.
      Aprovechamos para invitarlo a escuchar nuestro programa radial: “PROCONDOMINIOS RADIO” por Radio Continente, 590 AM, todos los martes de 2PM a 3 PM con los abogados Belkis Rojas y Rafael Viso; puede oírlo también por: http://www.radiocontinente.com. Y también, lo invitamos a nuestro V FORO: “PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS” que dictaremos en el Hotel El Marques, avenida Rómulo Gallegos, La Urbina, Caracas, el día 26 de agosto de 2015 en el horario de 8AM a 12M. Puede reservar su cupo e inscribirse contactando a la Dra. Belkis Rojas por el teléfono: 04122451580. Lo esperamos!

      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  8. Buenas tardes, me gustaria aclarar algo si la tuberia despues del medidor de agua individual, corresponde al apto o al condominio.

    • Apreciado usuario: Residencias Arauca. Distinguidos amigos. Reciban nuestros más cordiales saludo y agradecemos que nos hayan consultado. Esperamos que sigan nuestro blog y lo recomienden a otros condominios. Con relación a su planteamiento pasamos a responderle de la siguiente manera:

      1) Es un principio en propiedad horizontal que todo lo que está dentro del área susceptible de apropiación individual, vale decir, un apartamento, es lo que le corresponde al propietario mantener en perfectas condiciones, salvo lo que disponga en contrario el documento de condominio.

      2) La respuesta a su pregunta no es nada fácil; dependerá de las disposiciones del documento de condominio, por lo que debe leerse muy bien las cosas comunes de los apartamentos y el contenido del mismo reflejado en su contrato de compra y venta. Si nada dice al respecto, a nuestro juicio, debe tratarse la tubería posterior al medidor como un área común y considerar las propias del apartamento aquellas tuberías de suministro de aguas blancas y de desagüe de aguas grises como parte de su apartamento.

      3) La red de aguas negras debe tener un tratamiento distinto puesto que se trata de una red de salubridad; vale decir, un bote de aguas negras compromete la habitabilidad de todo el conjunto residencial y por eso se clasifica como dentro de las cosas comunes en la interpretación del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

      Esperamos haber contribuido a sacarlo de la duda que tenía, motivo de su consulta.
      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  9. Sr. Rafael muy buenas noches!! Acudo a su consejo profesional con la siguiente situación. He solicitado una linea telefónica desde hace aproximadamente tres años, ya me llamaron para hacer la instalación de la misma y la habitación que yo vivo es alquilada, está justo como a seis metros del poste donde van a sacar la linea CANTV para hacer la acometida. Mi pregunta es, si el PROPIETARIO de ésta residencia me pone problema por la instalación de la linea telefónica CANTV, puedo contar con algún soporte jurídico o legal para poder tener mi línea telefónica? Todo radica en que el Internet es un servicio que el Propietario nos da, pero es pésimo, nos desconectan los cables durante toda la noche, cambian la contraseña del Wi-Fi y eso impide que mi núcleo familiar no cumplamos con ciertas tareas que tenemos que realizar en nuestros hogares para presentar al día siguiente en nuestros trabajos, o a nivel de investigación, o en mi caso que presto soporte vía remota y éste pésimo servicio nos perjudica en gran manera, además de que nos han aumentado el Internet varias veces justificando que es para mejorar la velocidad, cosa que nunca ha pasado. Entonces ademas de que siempre tenemos que estar detrás del Propietario para que nos de la clave del Wi-FI y de que revise que los cables o el modem-router no estén apagados, es una situación demasiada incómoda. Entiendo que el propietario se verá afectado en el sentido de que no va a recibir el pago que hago por tres puntos de Internet (BsF.390,00 en total, y eso sin contar lo que pagan los otros inquilinos), pero creo que yo tengo derecho a mi línea telefónica CANTV, corríjame si estoy errado.

    Espero que esta pregunta sea de orientación para varías personas que vivimos en similares condiciones, y de paso felicitarle nuevamente por ser tan oportuno y concreto en con sus claras palabras. Enormes bendiciones y esperando su valiosa respuesta.

  10. Hola Buenas Tardes,

    Los felicito por su labor y les escribo para plantearles mi caso para ver si me pueden ayudar.

    Al realizar remodelaciones en el apartamento de un vecino se dieron cuenta que había una fuga de gas en el edificio. La contratista de Pdvsa, después de revisar las instalaciones de gas y hacer las pruebas respectivas, determinó que la tubería que surte mi apartamento presenta una fuga y que el problema está en el tubo que sube desde el sótano hasta mi apartamento. Según el condominio, el pago y la instalación de una nueva tubería para solucionar el problema corre por mi cuenta porque el tubo a reemplazar surte sólo mi apartamento. ¿Realmente es así?

    Revisé la ley de propiedad horizontal y a pesar de que el artículo 12 dice se refiere a las reparaciones de bienes comunes realmente no me queda claro si el gasto corre por mi cuenta.

    • Apreciada señora Gabriela: saludos y gracias por contactarnos. Con mucho gusto le damos la orientación requerida en los siguientes términos:

      1) Las tuberías que surten a su apartamento como el de cualquiera otro son cosas comunes; tome en cuenta que la propiedad de su apartamento se circunscribe hasta la mitad del grosos de las paredes y techo y el sobre piso; de allí que son bienes inherentes a su inmueble.

      2) Todos los demás bienes que están fuera de su apartamento son propiedad del condominio y el hecho que la tubería sea la que surte a su propiedad o a cualquier otro inmueble, no tiene nada que ver con el hecho que se le pretenda cobrar una reparación, a nuestro modo de ver, de forma indebida.

      3) El condominio debe garantizarle el suministro de los servicios a través de tuberías de agua, electricidad y gas, hasta su propiedad. Además, tratándose de un escape de gas, es deber del condominio realizar la reparación.

      4) Ahora bien, como no tenemos el documento de condominio de su inmueble para ver si dispone otra cosa distinta, la invitamos a leerlo, así como el documento de compra y venta de su apartamento para que usted misma pueda ver el alcance de su propiedad.

      5) Existe mucha confusión en este tipo de situaciones y siempre respondemos lo mismo: los bienes privativos de apropiación particular son los que están enmarcados dentro de la propiedad de cada quien; el resto de los bienes pertenecen a la comunidad proindiviso, vale decir, el condominio.

      6) Por lo antes expuesto, le señalamos que este gasto de la reparación de la tubería de gas debe asumirlo el condominio, del cual a usted le corresponde pagar una cuota parte según la alícuota que le tiene asignado a su apartamento el documento de condominio.

      Agradeciendo su amable atención, y esperando haberle dado las mejores luces en la atención de su caso, nos suscribimos de usted.
      Síganos en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  11. ¡Muchas gracias por su respuesta y disculpe mi tardanza! Revise el documento de condominio y aunque no se refiere al servicio de gas como tal si incluye “otros servicios”, estoy en conversaciones con la Junta de Condominio.

    ¡Muchas gracias de nuevo!

  12. Excelente blog, lo acabo de encontrar dado que estoy buscando orientación a mi caso. El apartamento del piso justo abajo del mío me indica que se le cayó un pedazo de friso del techo del baño y presumen que es una filtración en mi piso. Qué gastos me corresponde cubrir si es una filtración? gracias anticipadas

    • Apreciada señora María Alvarado: gracias por contactarnos y la invitamos a seguir nuestro blog y participar en nuestros talleres del mes de febrero de 2015. Síganos en Twitter por: @procondomnios.

      Con relación a su caso le señalamos lo que hemos dicho anterior respuesta en el caso del señor Juan Ernesto León. Si la filtración proviene de su apartamento y ha causado tales daños por usted señalados y comprobado, entonces debe pagarlos.

      En nuestro blog hemos escrito mucho sobre estos temas y hay entradas con artículos específicos que invitamos a leer.

      Síganos! Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  13. Buenas noches Dr, Rafael lo felicito por su valiosa ayuda para resolver conflictos en los condominios, mi caso es que una tubería de aguas blancas que surte de agua a mi apartamento y la cual esta empotrada en el piso de mi apartamento (placa) se rompió por el tiempo de construcción del edificio donde habito y se filtro el agua por el techo del apartamento de abajo causando algunos daños, como mencione anteriormente al estar esta instalada debajo de la cerámica del piso nunca se pudo verificar el estado de la misma ya que para hacerlo había que levantar la cerámica y nunca he remodelado ni he hecho modificaciones a mi apartamento, por lo cual se encuentra original como me lo vendió el constructor, lo cierto es que el vecino del apartamento de abajo se ha dedicado a hostigarme con insultos por medio de un abogado que me llama todos los días amenazando con demandarme y embargarme el apartamento si no le pago los daños unos muebles que se le mojaron, yo considero que no es mi responsabilidad pero acudo a su excelente asesoría para que por favor me indique si estoy en lo correcto o por si el contrario estoy equivocado y que debo hacer.
    agradeciendo de antemano su respuesta le envió un cordial saludo.
    Jesús Ernesto León

    • Apreciado usuario: señor Jesús Ernesto León: reciba nuestros cordiales saludos y lo invitamos a seguir nuestro blog y cuenta de Twitter: @procondominios. Con relación a su caso le señalos lo siguiente:

      1) Los daños que la filtración de aguas blancas le ha causado a su vecino son de su estricta responsabilidad jurídica; se trata de una obligación propter rem, vale decir en derecho, se trata de un tipo de obligaciones que sigue a la cosa, independientemente de quien sea el titular de los derechos o propietarios de esa cosa. En tal virtud, le recomendamos que se ponga de inmediato en contacto con su vecino para realizar la reparación de los daños, consistente en el pago de los mismos.

      2) Debe revisar el documento de condominio y el contrato de compra y venta de su propiedad; allí se definen las áreas y cosas particulares de su inmueble y las que son de dominio público; áreas comunes.

      Si necesita nuestros servicios, puede solicitarlos por: vprocondominios@gmail.com y los teléfonos: 04248178841 y 0212+5378280-

      Agradeciendo su amable y gentil atención, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  14. Buenas noches, si puede asesorarme en este caso, mucho le sabría agradecer. Se daño la llave de paso del un apartamento, el propietario la cambio y ahora quiere que el condominio le responda por ese gasto. La llave de paso de cada apartamento es un bien común o propio de cada apartamento. Gracias.

    • Apreciado usuario Tibisay Rivero: gracias por Contactarnos y lo exhortamos a seguir nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su planteamiento le señalamos que:

      1) En principio, hay que leer muy bien el documento de condominio de su edificio para ver cuáles son los bienes comunes que describe. Normalmente, estos documentos señalan que la propiedad de cada apartamento llega hasta la mitad de las paredes, techo y sobre piso de lo delimitan; razón por la cual, todo lo que está fuera de estos límites físicos son áreas comunes; o a´reas comunes asignadas en uso exclusivo a determinados apartamentos tales como: puestos de estacionamiento; jardines; terrazas, etcétera.

      2) Si la llave de paso no está señalada como parte de los elementos propios del apartamento, entonces se trata de un bien común cuya reparación debe pagar el condominio. Caso contrario, debe pagarla el propietario en cuestión.
      Esperamos haberla orientado y ayudado.
      De usted nos suscribimos:
      AtentaMENTE,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  15. Buenos días les agradezco la orientación que puedan darme respecto a un problema que se presentó con la tubería de aguas blancas que surte mi apartamento y que sale de la tubería principal. Vivo en una planta baja, la tubería se rompió y causo inundación en las áreas comunes a la salida de mi apartamento, escaleras y ascensor por lo que procedimos a cerrar la llave de paso para el apartamento y reparar de manera inmediata la tubería para evitar daños mayores en el edificio y pensando que era nuestra responsabilidad hacerlo por ser nuestra tubería.
    La rotura de la tubería presumimos se encontraba en la porción ubicada dentro de las áreas comunes ya que dentro de mi apartamento no se inundaba, al iniciar las exploraciones en las áreas comunes el administrador del condominio estaba pendiente que no hiciéramos mucho daño a las instalaciones y al romper para ubicar la tubería se descubrió que a 15 cm aproximadamente se encontraba una placa de cemento debajo de la cual posiblemente estaba la tubería, por considerar que era más complicado y costoso ubicar la tubería unido a la presión que ejercía el representante de la junta de condominio sobre nuestro trabajador y a nuestra necesidad de tener el suministro continuo del agua acordamos con el plomero meter tubería nueva dentro del apartamento hasta la tubería principal dejando abandonada la antigua que estaba rota generando de esta manera el mínimo daño en las áreas comunes y el mayor daño en mi apartamento.
    En un principio pensé que me correspondía resolver la situación por ser mi tubería la del problema incluso hable con abogados y me dijeron que si me correspondía, una vez terminadas las reparaciones he buscado más información y hay quienes piensan que no me tocaban las reparaciones incluso leyendo las orientaciones en su blog me parece que no corrían por mi cuenta, que debo ubicar el documento de condominio y el de mi apartamento y ver los límites de mis responsabilidades. Agradezco lo que puedan orientarme al respecto y les felicito por la valiosa colaboración que prestan.

    • Apreciada señora Isabel de Martínez. Ante todo le ofrecemos excusas por la demora en nuestra respuesta, aunque en efecto, este tema lo hemos tratado ampliamente en entradas específicas en nuestro blog, así como en múltiples comentarios ante situaciones similares.
      Su caso, pensamos, se enmarca en lo que en otros casos hemos dicho: todos los bienes que están dentro de su apartamento, desde la mitad del grosor de la pared de su inmueble hacia adentro, son responsabilidad suya, salvaguardando lo señalado en el artículo 5, literales “g” y K” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela. Usted no debió pagar nada por esa reparación y si lo hizo, es conforme a lo señalado en el artículo 21 de dicha ley, lo que le permite recuperar lo pagado (claro, menos lo que debe pagar por su alícuota) presentando la factura correspondiente. Debe pedir al plomero que hizo el trabajo que le de una factura a nombre del condominio; puede ordenar que anule la que le han dado y se genere una nueva.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

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      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  16. Buenas tardes; si puede asesorarme en este caso, mucho le sabría agradecer. Vivo en un edificio en plata baja y el apto de arriba del primer piso, se le tapo la tubería del piso ubicada en su cocina, ocasionando una filtración muy grande el techo de mi sala y la cocina, quisiera saber quien cubrirá los gastos de la reparación de mi techo; el pago de la plomería y los daños ocasionados; porque también se me daño la lavadora ya que le cayo agua del techo a la tarjeta principal y no estaba en garantía; la pregunta es quien tiene que pagar? El apto de arriba o el condominio? porque el tubo que se tapo estaba en la cocina del apto de arriba y un plomero dice que es tubería principal del edificio. Y la vecina dice que ella había sacado una tubería aparte porque ya se había tapado anteriormente. El condominio dice que el daño ocurrió en su apartamento y no es área común del edificio como se trata de aguas blancas y no es tubería principal le corresponde al propietario del primer piso pagar las reparaciones.

    • Apreciada señora Marilyn: su caso es muy común en los edificios. El daño que está sufriendo debe ser pagado por el responsable del mantenimiento del drenaje. No tenemos más información sobre el sitio exacto donde ocurrió la obstrucción de la tubería. Eso se puede determinar com una inspección de la tubería con un equipo que tiene una cámara y puede dejar un registro (prueba) de la verdad verdadera. Si resulta que la obstrucción de la red de drenajes está en un punto lejos del apartamento de su vecino, entonces el condominio debe pagarle los daños. Si es por causa de su vecino, entonces será él el responsable. La justificación legal de la reparación del daño a usted se encuentra en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano, cuya lectura recomendamos hacer.
      Gracias por su atención y siga nuestro blog y cuenta de Twitter: @procondominios .
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  17. Dr. mi caso es el siguiente: en mi edificio, se habilitaron varios puestos para ser “alquilados” como estacionamiento. Algunos están en área común que tiene motor para entrar a la P.B., donde existen varios puestos de estacionamientos para copropietarios. En otras áreas, se habilitaron otros, a las cuales llamamos Jaulas, son de uso exclusivo para el copropietario que la usa. En otro lado se habilitaron dos puestos al cual uno de los reclamantes ,( el apto no aparece a nombre del reclamante, pero hasta donde se conoce el Sr. es hijo de la dueña”,),- coloco un motor, que fue pagado por el condominio. (Esto no fue consultado a los copropietarios), La ignorancia de las consecuencias de haber permitido este motor y el no haberse aclarado quien pagaba el mantenimiento de ese motor y otro anexo, Me hace consultarle. Los puestos alquilados pagan un monto solidario de Bs. 350 ahora 450. El asunto es que los daños presentados por estos motores de uso exclusivo de dos copropietarios, representan para los demás copropietarios gastos onerosos, que superan el monto anual que cobramos por estos puestos. se hizo una encuesta a todos los copropietarios y el 58,01 no esta de acuerdo en pagar la reparación por estos motores. Ahora bien la persona que habita este apartamento, insiste que estos gastos son comunes, esto ha producido una demanda a una de las personas que colabora en el Condominio. (mi persona), He acudido y la persona que habita en este apartamento insiste que la encuesta debe superar el 75% , le repito estos dos puestos con motores, son de uso exclusivo de dos personas. Agradezco su orientación, que debemos hacer. Nos vemos el Martes si Dios quiere. .

    Nota. Las personas que habitan el apartamento, insisten que entonces en la P.B, donde solo existen dos puestos habilitados-alquilados, pero es una área común a todos los copropietarios de la P.B., deberían correr con los gastos del motor de la puerta común, solo por el hecho de que allí hay dos puestos alquilados. normalmente esta puerta al ser reparada es pagada por todos los copropietarios.

    • Apreciada señor María: le recomendamos acudir mañana martes 12 de mayo de 2015 a nuestro II FORO/CONSULTA: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, a realizarse en el Hotel El Marques, en la avenida Rómulo Gallegos, urbanización La Urbina, Caracas, en el horario de 8:00 am a 12:00 m, siendo la inversión de Bs. 1.000,00 que podrá pagar directamente en dinero efectivo en la entrada del Salón. Allí podremos responderle en detalle su planteamiento. O también, puede hacer una cita por: vprocondominios@gmail.com o vía telefónica: 04248178841 (Rafael Viso) ó 04122451580 (Belkis Rojas). Somos los especialistas en condominios en Venezuela.
      Atentamente,
      Rafael Ángel Viso Ingenuo
      Inpreabogado: 40.236

  18. Buenas tardes Dr. Viso. Agradezco su esfuerzo en orientar a la ciudadanía en aspectos legales asociados a condominios. Mi inquietud es la siguiente: En el edificio se efectuó un remplazo de tuberías de aguas blancas dado el estado de deterioro en el que se encontraban y por la necesidad de trasladar la llave de paso del tanque aéreo a un sitio más accesible. Una vez efectuada la obra se me presenta una situación grave de obstrucción del dictó de agua blanca que me lleva el vital líquido a mi apto y el agua que ingresa a mi apartamento es mínima. Le notifique al condominio el mismo día de forma verbal que era muy poca el agua que ingresaba en mi apto. a lo cual alegaron que el problema estaba dentro y que resolver el problema era meramente de mi competencia pues Indican que de la llave de paso a mi casa es tubería mía. El punto es que los plomeros que hicieron la obra los contacte y opinan que debo colocar tubería nueva y para descartar problemas más internos se hizo una prueba con otro apartamento colocando una manguera desde el vecino a mi apto omitiendo la tubería externa que se presume obstruida para determinar donde estaba la obstrucción, determinandose que el problema está en el tramo de tuberia que llega a mi apto, es decir esta fuera entre el cuarto de la basura, pasa por la placa del pasillo a mi apto. Necesitaría conocer cual es la responsabilidad del daño causado y quien debe subsanar el daño causado.
    Apreciando su valioso tiempo y acertado comentario al respecto quedó atentamente a la espera por sus comentarios.
    Saludos cordiales
    Daniela

    • Apreciada señora Daniela. Gracias por Contáctanos. Con relación a su caso le comentamos que el condominio debe resolver el problema del reemplazo de la tubería de agua que sirve a su apartamento, por tratarse de un bien común del edificio, además, contando con el soporte técnico dado por la opinión de los plomeros. Ahora bien, si no actúan oportunamente y le cambian la tubería, usted puede hacerlo con base a lo pautado en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, teniendo derecho a que se le reembolse el gasto, previo descuento de lo que le correspondería pagar por la alícuota de su apartamento, y presentando las facturas elaboradas a nombre del condominio.
      Aprovechamos para invitarla al XXIV TALLER DE GERENCIA DE CONDOMINIOS el próximo día 30 de mayo de 2015 , en las instalaciones de MONTECLARO COUNTRY CLUB, kilómetro 15,9 de la Autopista Regional del Centro, tramo Miranda, sentido a Maracay. Mayor información: por vprocondominios@gmail.com y 04122451580 (Belkis Rojas) cupos limitados. Inscriba se oportunamente.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

      • Muchas gracias por su comentario. Me aclaro suficientemente.
        Saludos cordiales
        Daniela

  19. buenos dias vivo en un edificio en caracas, y dañaron las lamparas de mi piso, la junta pretende cargar el gasto a los copropietarios de mi piso, es esto legal?

    • Apreciada usuaria Maryori: gracias por contactarnos. Leímos su caso y seguidamente le respondemos que:
      1) NO ES LEGAL, PERO SÍ ILEGAL que prentendan cargar el costo de las lámparas que se dañaron en su piso a los copropietarios que en él habitan. ¡ESTO ES UNA BARBARIDAD! y revela que no hay quien esté administrando el condominio con cordura y con cuatro dedos de frente.
      2) Por favor, dígale a la Junta de Condominio o al administrador del edificio que se lean detenidamente el artículo 5, literal “g” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela que señala que las instalaciones eléctricas, y los servicios de luz son comunes a todos los apartamentos.
      3) Imprima esta respuesta y envíela a la Junta.
      Aprovechamos la ocasión para invitarle a participar en nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS, que tendrá lugar en el Hotel El Marques, La Urbina en Caracas, el día 30 de julio de 2015, de 8:00 a.m. a 12:00 m. por una inversión de Bs. 1.880,00 lo cual incluye el material de apoyo, refrigerios y certificado de asistencia que se enviará por correo electrónico (debiendo el interesado en obtenerlo, imprimirlo y llevarlo para su firma el día del foro=. Puede realizar su depósito en nuestra cuenta de BANCARIBE: 0114-0159-77-1590168870, RIF: J-40555492-4 a nombre de: VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS. Hecho el depósito, debe enviar correo electrónico a mi señora: BELKIS ROJAS a: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Agradeciendo su amable atención, le saludamos cordialmente y estamos a sus gratas órdenes para responder a cualquier solicitud.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Celular: 04248178841

  20. Buenos días. Agradecería si me pudieran ayudar con lo siguiente:

    Ayer amaneció un área del apartamento inundado. Esto debido a que la tubería acumuló agua debido a las lluvias, al parecer estaba tapada en algún punto y subió el nivel a mi apartamento (primer piso). Me dañó la alfombra, dos cojines y un mueble pequeño. Esto corresponde pagarlo al condominio? Gracias

    • Apreciado señor César Pérez: Gracias por contactarnos! con relación a su caso le respondemos que los daños que usted ha sufrido por culpa (negligencia, imprudencia, impericia o inobservancia de reglamentos técnicos) de la Junta de Condominio al no realizar los trabajos de mantenimientos de la tubería de desagüe de aguas de lluvias u otras, deben ser cubiertos por el condominio, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.
      Le recomendamos que lea las múltiples entradas y comentarios que sobre este tema hemos dado en otras oportunidades.
      Estamos a sus órdenes para atenderle.
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO?: El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  21. Felicitaciones por su blog ya que da la oportunidad de que podamos tener respuestas a muchas inquietudes.

    Dr. Viso mi consulta es referente a los Ascensores ya que me gustaría saber si corresponde pagar por mantenimiento y reparaciones de los mismo a los propietarios donde no llega el ascensor. Ya que donde yo vivo son de 5 piso y los pisos 1(PB), 2 y 4
    no tenemos ascensor, Solo llegan a los pisos 3 y 5.
    Cuando yo compre el vendedor me dijo que por no tener ascensor mi piso no se pagaría mantenimiento ni reparaciones de los mismo.

    Le agradezco ante mano su atención prestada.

    • Apreciada usuaria Irma Escudero: gracias por contactarnos! y esperamos que siga nuestro blog. Sobre su planteamiento le señalamos que el ascensor forma parte de los bienes comunes a todos los apartamentos de acuerdo a lo establecido en el artículo 5, literal “b” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, razón por la cual, a todos le corresponde pagar por su mantenimiento.
      Lo que le dijo el vendedor no tiene asidero legal y desconoce lo que señala esta Ley especial.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com.
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

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      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  22. Dr. Viso Gracias por responder pero me quedo con dudas ya que mi pregunta en especifico es la siguiente: Las personas que viven en P.B no lo utilizan y en el piso 2 tampoco lo utilizan y no por estar malo sino porque no tienen parada ahí., están o no obligados a pagar reparación de los mismos. Yo entiendo lo que usted me explica es un bien común pero también es cierto que es una injusticia que aparte de que pagan un mantenimiento mensual tengan que pagar por los daños que causan los que si usan los ascensores.

    Es esto Justo???

    • Apreciada señora Escudero: leímos su respuesta atentamente. El tema no debe verse desde el punto de vista de la Justicia ante un hecho que de por sí es injusto, al no existir la disponibilidad de un servicio básico como el ascensor. Es injusto para todos los habitantes del edificio que no sirva este bien común. Lo que tienen que hacer es organizarse para repararlo; y la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela parte de un hecho normal: que todos deben pagar por el mantenimiento de los bienes comunes del edificio, señalados en su artículo 5 y en el documento de condominio. Sería injusto que el ascensor sirviera para unos y no para todos, una vez que sea reparado. La Ley no avala la exclusión ni la injusticia, sino la lógica y la normalidad, la justicia que es que los bienes comunes sirvan para su fin, para su destino, igual para todos.

      Haremos el Taller en la ciudad de Valencia, Venezuela, al tener una solicitud de 10 o más personas interesadas y ofreceremos un temario abierto de preguntas y respuestas sobre condominios. Estamos a sus órdenes para que nos avisen por este medio.

      Saludos cordiales.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      p.d.: Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com

  23. Sadulos Dr veo que tiene mucho conocimiento en la materia, tambien soy abogada pero veo que usted maneja mas estos asuntos,. Vivo hace 3 años en unos aptos entregados por la GMVV, resulta que vivo en el 2do piso y supuestamente afecto con filtracion del baño a los que viven en el p1, en una oportunidad ellos cedieron a contratar un plomero que subsara el problema, 6meses despues me dicen que persiste ahora lo que quiero preguntar es que a quien compete responsabilidad porque al parecer la filtracion esta en la propia placa y no se a ciencia cierta si el problema esta en el tubo que baja de la placa hacia su baño y le surte. agradeceria su opinion

    • Apreciada usuaria y colega abogada Mariangelis Figuera: gracias por contactar nuestro blog: con relación a su planteamiento le señalamos que:
      1) En virtud a que el gobierno comunista no da en propiedad privada las viviendas que construye, las reparaciones y cualquier tipo de mantenimiento (preventivo, correctivo o predictivo) de un bien que es propiedad de la República tienen que ser asumido por esta. Aquí aplica el dicho: lo que es de todos es de nadie y lo que es de nadie es de todos!. Ese es uno de los problemas y dramas que afectan a este tipo de complejos habitacionales. Nadie querrá invertir en ningún mantenimiento por cuanto no es su propiedad privada. De allí la lucha social que tenemos en este Blog para que el Estado proceda a convertir todos los complejos residenciales de la Gran Misión Vivienda Venezuela y otros construidos con anterioridad a su creación, en condominios; en propiedad horizontal para que ocurra la transferencia de la propiedad a manos de cada ciudadano beneficiado; y eso no es otra cosa que la transferencia de la riqueza dada por la renta petrolera al pueblo. Suponemos que usted estará de acuerdo con que la vivienda que hoy posea sea de su patrimonio exclusivo.
      2) Recomendamos que contrate un plomero para ver de donde deriva el problema y lo reparen entre quienes corresponda; de lo contrario, se le va a hacer imposible vivir en sana paz con sus vecinos. Tome ese gasto como si fuera una renta que tendría que pagar en un apartamento que no es suyo y que tendría que alquilar. En este caso, el apartamento no es suyo sino que tiene un derecho de uso, goce y disfrute. Quedará en usted asumir el gasto o no.
      Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.

      Aprovechamos también invitarlos a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

      ¡Ahora, eso es ya el pasado! Con CONDOMINIO EXPRESS usted tiene garantizado su éxito en su trabajo como administrador o responsable legal para administrar el condominio. Al suscribirse a SOFTWARE EXPRESS, C.A. usted podrá utilizar en “la nube”, ON LINE, esta herramienta tecnológica, con toda la seguridad de la data y de la información procesada y obtendrá:

      1) Acceso remoto e ilimitado a dicha aplicación On Line.

      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

      3) Independencia, movilidad y disponibilidad.

      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

      5) Y todo ello podrá realizarlo sin necesidad de contar con conocimientos técnicos especializados para su uso.

      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
      •Gestionar, en forma sencilla, movimientos de cuentas por cobrar, las alícuotas del condominio, las cuentas extraordinarias o especiales acordadas por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios; computar pagos por adelantado; realizar notas de débito y de crédito, entre otros procesos administrativos.
      •Registrar pagos de cuentas por cobrar a inmuebles.
      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

      APLICACIÓN “ON LINE”:

      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

      ¿CÓMO SUSCRIBIRSE AL SERVICIO? El procedimiento detallado para realizar su suscripción se encuentra detallado en: http://www.softwareexpress.com.ve

      Por todas estas consideraciones PROCONDOMINIOS saluda y le da la más cordial bienvenida como su primer anunciante publicitario en nuestro blog a “SOFTWARE EXPRESS” (RIF: J-29971751-7); empresa dedicada al desarrollo de la única y más novedoso software para la administración de condominio y otras comunidades inmobiliarias en Venezuela o en cualquier parte del mundo. La novedad: este software venezolano no requiere de la adquisición o compra de una licencia por parte del usuario, sino que permite hacer todos los procesos administrativos del condominio en “la nube” y desde cualquier parte con conexión a internet.

      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

      “Condominio Express” le permite realizar envíos de una amplia variedad de informes en formato .PDF a los correos electrónicos de los propietarios. También contempla un proceso único de cierres mensuales que genera las alícuotas; las facturas de cuotas especiales o extraordinarias; y la ejecución automática de pagos de cuentas por cobrar.

      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

      y Y NO DEJES DE VISITAR NUESTRA PÁGINA WEB: http://WWW.SOFTWAREEXPRESS.COM.VE

      Cuando llames, señala que viste la publicidad en nuestro blog para obtener el trato preferencial como cliente referido.

      “CONDOMINIO EXPRESS: UNA SOLUCIÓN PARA LA AUTOGESTIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS Y DE CUALQUIER INMUEBLE”.

      Un producto y servicio certificado por PROCONDOMINIOS y recuerda: no dejes de seguir este blog y nuestra cuenta en Twitter: @procondominios.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  24. Estimado Dr Viso.
    Lo felicito por su blog!
    Permitame trnasmitirle una inquietud de mi parte,
    resulta que se ha roto una cañería interna de mi unidad en planta baja la cual esta bajo piso, dicha rotura ha provocado socavamientos del terreno a punto tal que provocó el desplazamiento de la cámara de inspección central del edificio. Por todo lo sucedido el consorcio me imputa:
    1.- Debo hacerme cargo a mi costo de la reparación de dicha cañería, la cual es interna mía y va bajo piso (la reparación ya la hice para resolverle el problema a la inquilina), ahora bien, al transitar por el piso, no se considera un lugar de uso común y el consorcio debiera hacerse cargo de la misma? (dado que se corresponde con un vicio oculto)
    2.- El consorcio dice que debo abonar un 50% de los gastos que ya invirtió en arreglar la cámara de inspección y en los rellenos que restan efectuar. por el socavamiento producido mas los gastos de detección de rotura de mi cañería. Personalmente no estoy de acuerdo con esto último porque dichos sectores revisten caracter de comunes y son producidos por un vicio oculto.
    Nota: el departamento esta ubicado en Río IV, Córdoba.

    • Apreciado usuario Juan Pablo Ferrari: gracias por contactar nuestro blog. Y agradecemos sus nobles comentarios sobre nuestro blog. Nos permitimos aproximarnos a una respuesta atendiendo a nuestra lógica jurídica, desarrollada conforme al entrenamiento que hemos tenido como abogados en Venezuela, desde el año 1991 cuando nos recibimos como abogado en nuestra Ilustre y Magna UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA. En este sentido le anotamos las siguientes cuestiones, advirtiéndole que deberá tomar en cuenta lo que diga la legislación y jurisprudencia de su país (suponemos: la República Argentina).

      1) Debe leer lo que dice el documento de copropiedad para analizar si existe una forma de atención de este tipo de situaciones. En todo caso, su la tubería es de su unidad, debe correr por su cuenta la reparación de las tuberías que la integran. No sabemos si existen disposiciones sanitarias donde establezcan que la red de tuberías de aguas servidas o aguas negras, forman parte del consorcio o condominio. En Venezuela es así; pero las tuberías de agua potable que están dentro de los linderos de su propiedad privada son a cargo del propietario. Debe revisar ese punto.
      2) Obviamente, la tubería tiene un recorrido: por eso le señalamos anteriormente que las reparaciones que están a cargo de los propietarios en Venezuela para este tipo de tuberías, son las que derivan de los daños de las que están dentro del inmueble propiedad privada; puesto que sus conexiones están perfectamente diferenciadas de las tuberías que están en áreas comunes o del consorcio como se denomina en Argentina.
      3) Si hay un vicio oculto, debe ser demostrado: en Venezuela existe en nuestra legislación la “responsabilidad decenal del constructor o promotor de la obra o del arquitecto”. De forma tal, que si la avería ocurre dentro de los diez primeros años de la obra por haber utilizado materiales de pobre calidad, entonces es posible que surja este tipo de responsabilidad.
      El vicio oculto debe ser demostrado.
      4) Le recomendamos que dirija una carta al consorcio quien es quien ejerce la representación legal de los intereses comunitarios y exponga claramente la situación. La lógica jurídica que debe aplicar para determinar la imputación del gasto es muy simple: si el daño deriva de un bien que está dentro de la unidad susceptible de apropiación individual o propiedad privada, entonces su propietario debe cubrirlo. Revise los planos certificados de ingeniería para detectar exactamente dónde ocurrió el daño. Eso es muy importante. Si derivan los daños de bienes comunes, entonces el consorcio todo debe responder conforme a los valores o alícuotas de cada apartamento.
      5) Sobre la Ley de Propiedad Horizontal de Argentina averiguamos que:
      “ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

      Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

      Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

      Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.”

      Esto significa que usted tiene derecho a reembolso de lo gastado si se trata de una reparación sobre bienes comunes.

      Esperamos señor Ferrari, haberle respondido concretamente a su inquietud y cuente con nosotros para cualquier comentario o inquietud que tenga. Estamos a sus gratas órdenes y expandimos nuestro conocimiento y experiencia sin fronteras a través de Internet.
      Sin más por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236 (VENEZUELA)

      P.D.: Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.

  25. Saludos estimado Dr.:
    Mi consulta es la siguiente: tengo una vivienda tipo town house el caso es que quiero hacer unos trabajos de jardinería en un pasillo contiguo a mi vivienda que es área común. Debería notificarle a la Junta de Propietarios antes o realizó el trabajo y luego paso facturas de los gastos realizados? Lo q no quiero es q luego digan q no me encomendaron la tarea o q la misma no se ajusta al diseño. En este último caso podrían ordenar destruirlo? Agradecida con usted por su apoyo.

    • Apreciada señora Josefina Merchán: gracias por contactarnos y la invitamos a que siga nuestro blog y Twitter: @procondominios. Con relación a su pregunta le señalamos que se ponga en contacto con la Junta de Condominio antes de realizar el trabajo, para evitar problemas futuros.
      Si hace el trabajo sin su consentimiento, salvo que sea uno de conservación mantenimiento urgente para el edificio, podrían deshacerlo. No vale la pena arriesgarse.

      Invitamos a todos nuestros lectores y seguidores a escucharnos por RADIO CONTINENTE dial: 590 AM o http://WWW.RADIOCONTINENTE.COM; todos los MARTES de 2PM A 3PM en nuestro programa: “PROCONDOMINIOS RADIO”; y los VIERNES a las 12:00 AM a 1:00 AM en nuestro programa: “PENSAMIENTOS LIBRES DE MEDIANOCHE” donde podrás participar EN VIVO con tus comentarios por los teléfonos de RADIO CONTINENTE: 0212 2673132 / 2674982 / 2676532; y nuestra mensajería de texto: celular: 04248178841.

      Aprovechamos también invitarlos a nuestro V FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día MIÉRCOLES 26 de AGOSTO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 2.250,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
      PROCONDOMINIOS, siempre en la búsqueda y actualización de productos y servicios para la gerencia y administración de condominios y cualquier tipo de inmuebles, acaba de realizar una alianza estratégica y comercial con la sociedad mercantil SOFTWATRE EXPRESS, C.A. (Rif: J-29971751-7) para promocionar su novedoso y único producto: “CONDOMINIO EXPRESS”, que viene a llenar el gran vacío que había en el mundo de la administración de condominios en Venezuela, especialmente, para aquella gran cantidad de personas: administradores, abogados, Juntas de Condominios en particular que tienen la necesidad de administrar los condominios por “autogestión” y tenían antes que verse obligados a comprar una costosa licencia para adquirir la herramienta tecnológica, un software, para realizar los procesos administrativos necesarios.

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      2) Soporte técnico vía telefónica, correo y ayudas en línea.

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      4) Podrá acceder al sistema desde cualquier dispositivo con acceso a Internet.

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      Con “CONDOMINIO EXPRESS” usted puede fácilmente:
      •Manejar múltiples condominios.
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      APLICACIÓN “ON LINE”:

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      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
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      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
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      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

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      A partir de ahora, usted mismo puede administrar su inmueble, su condominio accediendo a la aplicación más avanzada, la única: “Condominio Express” ¡ON LINE!

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      ¿Estás interesado? entonces, CONTÁCTANOS POR LOS TELÉFONOS: 0212-7352765 y 7352766 (Caracas – Venezuela).

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      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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