CONSULTA Y PETICIÓN PÚBLICA AL SENIAT SOBRE EL CONTENIDO DEL RECIBO DE CONDOMINIO Y EL I.V.A. (09 de febrero de 2013)


CONSULTA SOBRE EL CONTENIDO DEL RECIBO DEL CONDOMINIO

Caracas, 09 de febrero de 2012
Ciudadano
Superintendente Nacional de Tributos y Aduanas
SENIAT
Su Despacho
Distinguido ciudadano:
De conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual consagra el Derecho de Petición para garantizar la oportuna y adecuada respuesta de los funcionarios públicos en los temas y asuntos que son de su competencia, nos dirigimos a usted con el debido respeto a los fines de solicitarle que se sirva evacuar la siguiente consulta, la que se contrae en los términos que a continuación señalo, a saber:
1) ¿Es necesario que las “planillas de liquidación” de los condominios expresen dentro de los “gastos comunes” un monto relativo al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) por tales gastos? A nuestro criterio, el recibo de condominio como comúnmente lo denominamos no es una factura de consumo de bienes y servicios, tal y como la conocemos en el mundo del derecho mercantil y en la práctica comercial. Pensamos que sencillamente revelan (dicho recibo) una relación de gastos donde el condominio no busca ni persigue jamás un fin lucrativo, sino relacionar unos “gastos causados” como lo señala la propia Ley de Propiedad Horizontal, que deberán ser repuestos a la presentación de la planilla de liquidación según la alícuotas de cada inmueble para recuperar el cien por ciento (100%) del gasto realizado.
Adicional a ello, estimamos oportuno comentar que no sólo los gastos comunes son los que integran una planilla de liquidación de un condominio, sino que también están los denominados “gastos no comunes”, que son los que se le atribuyen a un propietario en particular y más nadie, por una determinada causa en particular y que tampoco deben generar I.V.A., como por ejemplo, la mora legal establecida en el Código Civil Venezolano. A diferencia de los gastos comunes, que sí son los que se distribuyen entre todos los copropietarios conforme a las alícuotas establecidas en el documento de condominio.
2) Debe pronunciarse el SENIAT sobre la denominación “Planilla de Liquidación” para homologarla en dentro del lenguaje tributario como “RECIBO DE COBRO DE CONDOMINIO”; y la exigencia de colocar “RECIBO COBRADO” luego que el propietario efectúe el pago conforme del mismo. Esto es de suma importancia: la forma afecta al fondo del concepto que desarrollamos; es decir, cuando un administrador efectúa la recaudación de los gastos comunes en cumplimiento a una de sus obligaciones pautadas por el artículo 20, literal “d” de la Ley de Propiedad Horizontal, y coloca el sello “Pagado”, en realidad está distorsionando la función administrativa que él está haciendo, puesto que no está pagando, sino “cobrando” de manos de los copropietarios la planilla de liquidación del condominio, integrada insistimos, integral, único e indivisible por “gastos comunes” y “no comunes” y que representan un título ejecutivo según la Ley. Esto último es de suma importancia y sobre ello volveremos más abajo. De forma tal, que volviendo sobre nuestra propuesta, el SENIAT debería considerar una Resolución que contemple el tema del lenguaje que deben utilizar los condominios y otras comunidades inmobiliarias que se regulan por el Código Civil Venezolano (comunidades sucesorales y ordinarias) para que sea la denominación de RECIBO COBRADO la que prive cuando se paguen los gastos en ellos.
3) Solicitud expresa para que el SENIAT no exija los libros de ventas en el Condominio: Aunque no somos expertos en el área de la contabilidad, sencillamente en este tema debe tomarse en cuenta lo que dice el legislador especial vigente con respecto a las obligaciones del administrador: los únicos Libros que debe llevar el administrador son: a) El de asamblea de propietarios; b) El de Actas de la Junta de Condominio y c) el Libro diario de contabilidad. Por tal razón, no puede el organismo rector tributario del país imponer obligaciones más allá de las que el legislador especial que regula la materia de propiedad horizontal le establece al ente administrador del inmueble. Y ese Libro de Contabilidad puede llevarse de forma automatizada aprovechando los avances que hoy día permiten las computadoras en el contexto de avance científico y tecnológico de la humanidad, y de la cual Venezuela no escapa.
En este orden de ideas, un condominio no puede llevar, aunque quisiera un libro de ventas, puesto que no realiza ninguna operación de traslación de la propiedad de ningún tipo de bienes en su operación diaria, tal y como sí lo hace el comercio. Es una exigencia que va más allá de lo que la Ley pide y por tal motivo, solicitamos el expreso pronunciamiento de la administración tributaria para que también, mediante una Resolución especial publicada en la gaceta Oficial, ratifique el criterio legal y contable que debe privar.
Vale la pena considerar aquí, que un condominio no necesariamente puede estar administrado por una persona natural o jurídica dedicada a esta actividad; sino que de acuerdo a la propia Ley de Propiedad Horizontal, puede la Junta de Condominio ser el ente quien administre el inmueble, tal y como lo dispone su artículo 18, literal “c”. Enfatizamos también, que una Junta que ejerza las funciones de administrador no puede disponer de las cosas comunes del condominio, es decir, venderlas ni registrar dichas ventas en un Libro de Ventas Diarias, porque sencillamente no tiene la facultad legal para ello.
Todo esto, lo que nos impone a todos es que los condominios y otras comunidades inmobiliarias no pueden ser consideradas bajo la misma óptica o criterio tributario que una sociedad mercantil con fines de lucro, puesto que no es el lucro lo que persiguen, sino cubrir gastos causados y aprobados por las comunidades de acuerdo a unas normas especiales que regulan la materia.
4) Los Condominios son ficciones jurídicas operativas para manejar un inmueble, carentes de personalidad jurídica y de patrimonio: Este es otro de los grandes vacíos de la Ley de Propiedad Horizontal: un condominio es una personería jurídica y por tal razón, no tiene asignado un determinado patrimonio, legalmente establecido. En nuestra propuesta de derogatoria de la ley en cuestión, solucionamos el vacío en este tema asignándoles patrimonio y personalidad jurídica propia (ver nuestro Tercer Borrador del Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias que reposa en la Asamblea Nacional desde el año 2005). Esto nos lleva a otro tema: hemos observado que el SENIAT cuando va a asignar un R.I.F. a una comunidad inmobiliaria, ha confundido a comunidades que no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal con otros tipos de comunidades que sí se rigen en el Código Civil Venezolano. No se le puede dar la denominación de Junta de Condominio a una Junta de Propietarios que habita en un inmueble donde se vendieron las parcelas bajo la Ley de Ventas de Parcelas y donde coexisten condominios con quintas, como por ejemplo, es el caso de la urbanización Lomas de Monteclaro (Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda). Ello genera confusión a los propietarios a la hora de efectuar el pago, porque quienes no tienen claro el tema se ven confundidos cuando abonan sus gastos comunes, puesto que creen que están pagando a una Junta determinada de las existentes en una urbanización o sector, y no al ente general que ejerce la representación jurídica de la comunidad de conformidad, no con un documento de condominio, sino con un documento de parcelamiento, que es algo totalmente distinto, amén de las diferencias procesales a la hora de atacar judicialmente la mora sustentando la acción en un título ejecutivo, o en un recibo de cobro no pagado que no lo es. Por eso, el SENIAT tiene que darle un tratamiento especialísimo a los condominios y también, a otras comunidades inmobiliarias que no persiguen un fin de lucro, como pueden ser las sucesorales.
5) Propuesta al SENIAT: aparte de lo arriba expuesto, sugerimos a este organismo público, que emita una Resolución donde se diseñe el contenido de un RECIBO DE COBRO DE UNA COMUNIDAD INMOBILIARIA, bien sea un condómino o de naturaleza diferente regida por el Código ejusdem. De esta forma, los entes administradores de inmuebles tendrán clara las exigencias a la hora de rendir cuenta de su gestión. Otro de nuestros petitorios, es que el SENIAT elimine las exigencias del cobro del IVA a los proveedores de los condominios y de las comunidades inmobiliarias en general, así como la formalidad de la presentación de facturas formales a aquellos proveedores que son personas naturales que normalmente no persiguen un fin de lucro con la prestación de sus servicios, sino más bien, un modo de sustentar su vida. Nos hemos encontrado a muchas personas: jardineros, obreros; personal de toda clase que prestaba un tipo de servicio en un condómino y que han quedado cesantes simplemente porque no tienen ni siquiera la capacidad de elaborar una factura conforme a las resoluciones del SENIAT. Ante esta situación injusta y aberrante; ante tanto dramas humanos que conocemos, solicitamos expresamente que se reconsidere el tema de los proveedores de las comunidades inmobiliarias, por cuanto pagarles el I.V.A. no es más que encarecer los costos de mantenimiento en ellas, cuando no es el fin de lucro lo que priva, sino elevar la calidad de vida de los ciudadanos.
Sin más a que referirnos por los momentos, y para que usted pueda dar estricto cumplimiento al artículo 51 constitucional antes citado, le señalamos nuestra dirección en la parte superior de esta solicitud para que nos responda.
Muy cordialmente, de usted y reiterándole nuestra más alta estima y consideración, nos suscribimos.
Atentamente,

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
C.I.: 6.809.740
Inpreabogado: 40.236

9 pensamientos en “CONSULTA Y PETICIÓN PÚBLICA AL SENIAT SOBRE EL CONTENIDO DEL RECIBO DE CONDOMINIO Y EL I.V.A. (09 de febrero de 2013)

  1. Caramba, que comunicación mas apropiada, para solicitar la respuesta de un sin sentido legal!! creame que con este tema la he pasado bastante mal y el dia viernes 05-10-2013 nuevamente llevare a consulta este tema de los recibos de condominios y el libro de ventas ante el SENIAT del Estado Nueva Esparta.
    Gracias de verdad por saber que no estoy sola en este viacrucis.!!

    • Revisando porque me ha tocado un tema sobre realizar unos >Estatutos y un Acta Constitutiva de un Conjunto Residencial, en cierto lugar de Vzla , se me ha planteado en hacer una Junta de Condominio con fines de lucro, porq ellos quieren a traves de la Banca Privada prestamos y/o creditos para fines comunes, tales como churuatas, aceras, entre otras obras, y estudiando lo pertinente, no se puede hacer a traves de la Asociacion Civil porq no tiene monto o capital, se me podria dar un modelo o explicarme al respecto. Nunca

      • Apreciado usuario:

        Con relación a su inquietud le informamos que las Juntas de Condominios son órganos sin fines de lucro establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal; y le informamos que hay bancos que tienen productos especiales para prestar dinero a los condominios: BANCARIBE y BANCO EXTERIOR son dos bancos que tienen tales productos.

        Un Condominio sí puede realizar mejoras en sus instalaciones, siguiendo las pautas de la Ley y respetando los quórum exigidos para ello.

        Cualquier duda, contáctenos por nuestro correo electrónico: visoasociados2003@gmail.com y celular: 0424-817.88.41.
        Atentamente,

        RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
        Inpreabogado: 40.236

    • Apreciada señor Olga Cruz: Con relación a su pregunta, le señalamos que lamentablemente aún el SENIAT no ha contestado directamente en nuestro blog la consulta pública que le hemos hecho con base al derecho constitucional de petición que nos asiste, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      Seguimos esperando respuesta de las instituciones del Estado Venezolano.

      Cordialmente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

    • Saludos cordiales señora Olga Cruz: Lamentablemente el SENIAT (órgano tributario nacional en Venezuela) no ha dado ninguna respuesta y bien pudiera hacerlo por esta página, donde se le daría a conocer al público visitante del blog.
      Si llegase a responder, les informaremos a todos nuestros usuarios y seguidores por este mismo medio.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  2. Buenas tardes, me gustaria saber si los Recibos de Condominio deben ser elaborados por imprentas señaladas por el seniat, o si se pueden elaborar por computadoras sin ninguna restriccion.

    • Apreciada usuaria Elsa Baptista: Gracias por contactarnos y le ofrecemos excusas por la demora en nuestra respuesta. Son muchas las consultas que nos llegan y poco a poco nos estamos poniendo muy rápidamente al día en las mismas. Con relación a su planteamiento le manifestamos que la Ley Especial que rige la materia en propiedad horizontal, que es la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela (del año 1983) no señala nada en particular con relación al formato o contenido de “la planilla de liquidación de gastos comunes”, que se conoce comúnmente con el recibo de condominio. Siendo dicha planilla, un título ejecutivo.
      Pero sobre esta materia, debe tomar en cuenta la Providencia del SENIAT No. 00071 publicada en la Gaceta Oficial de fecha 08 11 de 2011, donde se pueden usar formatos libres pero deben cumplir con las formalidades que ella establece. Debe contener los datos que exige la Providencia. Como es muy extensa dicha Providencia, recomendamos que la busque por Internet y la lea detenidamente.
      Aprovechamos para invitarla a nuestro IV FORO: PREGUNTAS Y RESPUESTAS SOBRE CONDOMINIOS que dictaremos el día JUEVES 30 de JULIO DE 2015 en el Hotel El Marques, urbanización La Urbina, Caracas, en la avenida Rómulo Gallegos, entre las 8:00 a.m. a 12:00 m. Inversión Bs. 1.880,00 en cuenta corriente BANCARIBE No. 0114-0159-77-1590168870, a favor de VISO, ROJAS Y ASOCIADOS, ASESORES JURÍDICOS (R.I.F.: J- 40555492-4). Debe informarse el pago por: vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com mailto:vprocondominios@gmail.com .
      Igualmente, le señalamos que:
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      •Registrar los gastos mensuales: ordinarios, extraordinarios; los gastos no comunes o particulares atribuidos a determinados propietarios.

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      CONDOMINIO EXPRESS también permite:
      •Manejar cuentas por pagar a los proveedores del condominio.
      •Registrar los pagos, estados de cuenta y movimientos del mes.
      •Emitir los avisos de cobro y recibos de pago mensual de los gastos comunes y no comunes (o particulares).
      •Realizar balances contables del inmueble, útiles en el proceso de rendición de cuentas de la Junta de Condominio o del ente administrador.
      •Suministrar a la Junta de Condominio o ente administrador los “indicadores de gestión”, vale decir, información necesaria para realizar cualquier tipo de comparación y demostración sobre los resultados de la operación administrativa que se hace sobre el inmueble.

      CÓMO FUNCIONA NUESTRA APLICACIÓN “CONDOMINIO EXPRESS”:

      Muy fácil: SOFTWARE EXPRESS, C.A., la empresa que ha desarrollado el producto, ya ha trabajado por ti antes de que asumas la responsabilidad de administrar un condominio. Para contar con la aplicación administrativa te suministraremos un “código” que te permitirá el acceso total On Line, en la nube, por medio de internet; y el acceso estará vigente mientras te mantengas solvente en el pago de la mensualidad de acuerdo a los montos que señalan nuestros distintos planes. A continuación nuestros planes y precios:

      NUESTROS PLANES Y TARIFAS:
      •Recomendamos el PLAN BRONCE para la autogestión de un inmueble. El costo de la mensualidad es de Bs. 500,00, es decir, que por menos de un dólar de los Estados Unidos de América, podrás contar con este servicio extraordinario y versátil.
      •Y si eres administrador y te dedicas profesionalmente a prestar este servicio para condominios, te recomendamos los planes: PLATA (con un costo mensual de Bs. 800,00) el cual te permite administrar hasta tres (03) inmuebles; y ORO (con un costo mensual de Bs. 1.400,00) que te permite administrar hasta seis (06) condominios.
      •Si tienes más de seis (06) condominios en tu cartera de clientes y quieres usar nuestra aplicación, entonces llámanos y te realizaremos un PLAN PERSONALIZADO para tus necesidades.
      •Un ejemplo de asociación de los planes antes señalados: si eres una administradora y tienes nueve (09) condominios en tu cartera de clientes, podrás entonces contratar un PLAN COMBINADO, que en este caso te permitirá contratar un PLAN ORO + UN PLAN BRONCE, para este caso en concreto.

      NUESTRO CONCEPTO DE DISEÑO DEL PRODUCTO “CONDOMINIO EXPRESS”: EL SOFTWARE COMO SERVICIO Y SUS VENTAJAS:

      Cuando SOFTWARE EXPRESS diseñó la aplicación: “CONDOMINIO EXPRESS” lo hizo pensando en diseñar UN SERVICIO, y no un producto que se venderá bajo una licencia. Insistimos, se trata de un servicio de fácil acceso para el cliente que ofrece soluciones bajo la modalidad de un pago mensual y ello proporciona a nuestros clientes las siguientes ventajas:
      •Disponibilidad del sistema desde cualquier lugar; en cualquier día y a cualquier hora.
      •Reducción de costos ya que no hay necesidad de una inversión inicial ni posterior, ni en equipos ni en software.
      •El usuario paga un monto muy bajo por el uso del sistema, en lugar de comprarlo bajo licencia.
      •No hay costos para el usuario por instalación, configuración del sistema, ni por el adiestramiento, ya que el uso del mismo es intuitivo y está totalmente documentado en línea.
      •El usuario no paga cuotas anuales por mantenimiento, actualización o renovación de licencias.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. efectúa a su propio costo el mantenimiento y actualización del sistema y garantiza su disponibilidad en la nube, permanentemente.
      •SOFTWARE EXPRESS, C.A. lleva a cabo el soporte personalizado al usuario, en el uso de los sistemas, en forma gratuita por correo electrónico y también por teléfono.

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      Atentamente,
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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