Servicios

1.- Servicio de facturación de gastos comunes del condominio: realizamos los recibos de condominios, especialmente en aquellos casos donde la Junta de Condominio es el ente administrador del inmueble. El costo de este servicio dependerá del número de inmueble. Cabe destacar, que contamos con un software especializado en administración de condominios, que está a la orden de nuestros clientes. Semanalmente podemos registrar la cobranza realizada en el condominio y mensualmente, respaldamos la información en discos compactos que entregamos a las Juntas de Condominios.

2.- Servicio de “coach” o asesoría integral al condominio: certificamos la operación que hacen las administradoras; las Juntas de Condominios o empresas encargadas de administrar centros comerciales o residenciales, para verificar que sus procesos administrativos y jurídicos está bien realizados, en pro de los intereses de la comunidad de propietarios del inmueble. El costo de este servicio es  de un mínimo de 60 Unidades Tributarias mensuales, para el caso de inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas. El servicio incluye, además del reporte mensual que evalúa las distintas áreas operativas, administrativas y jurídicas del inmueble, tres (03) consultas in situ, en la sede de la Junta de Condominio, de 1:30 horas de duración para evacuar cualquier tipo de consulta.

3.-  Servicio de conversión de inmuebles arrendados a propiedad horizontal: Con el advenimiento de la nueva Ley de  Arrendamientos de Vivienda en Venezuela, muchos dueños de edificios que mantienen apartamentos arrendados, desean darlos en venta. Para ello, requieren redactar tanto el documento de condominio, su reglamento, como una serie de contratos de compra y venta; de arrendamiento (para quienes no quieran comprar y seguir manteniéndose como arrendatarios) en fin, para cumplir con la Ley. Para ello, es nuestro máximo interés diseñar, ejecutar, supervisar y coordinar todas las actividades que este proceso de conversión exige a los dueños de estos edificios, quienes son a decir de la nueva legislación, “grandes arrendadores”. El costo de este servicio se define de acuerdo al alcance del contrato.

4.- Servicio de asesoría jurídica a las Juntas de Condominios: Este servicio consiste en orientas a las Juntas de Condominio en el cumplimiento del ámbito legal que regula su materia. Asimismo, les garantiza a la Junta el correcto asentamiento y seguimiento a sus decisiones, cuando nosotros preparamos las agendas de trabajo; coordinamos su realización oportuna; levantamos las minutas; transcribimos directamente los resultados de la reunión en el Libro de Actas de la Junta; y asistimos dos (02) veces al mes a las reuniones de la Junta, para verificar que sus actuaciones y gerencia se hagan dentro del ámbito legal de la propiedad horizontal y se cumpla con las disposiciones del documento de condominio y su reglamento.  El costo de este servicio en el Área Metropolitana de Caracas es de 40 Unidades Tributarias vigentes.

5.- Compra y venta de inmuebles y fondos de comercio: Contamos con aliados para la ubicación de inmuebles en el mercado inmobiliario nacional, tanto para la compra como para la venta. Nuestra condición de abogados nos permite reducir al mínimo la especulación de los corredores inmobiliarios con relación al cobro de las comisiones; incluso, cuando captamos hacemos la negociación completa prescindiendo de corredores inmobiliarios aliados, ¡NO COBRAMOS COMISIONES! sino nuestros honorarios porfesionales como abogados por la redacción de los documentos de compra y venta, siendo estos calculados con base al Reglamento de Honorarios Mínimos del Abogado Venezolano, aprobado por la Federación de Colegios de Abogados de Venezuela.

6.- Búsqueda y selección de personal para trabajar en inmuebles: trabajadores residenciales; asistentes administrativos; gerentes de operaciones; gerentes de seguridad; oficiales de seguridad; asistentes contables, entre otros perfiles curriculares pueden enviarnos sus currcícula vitae para evaluarlos y ponerlos a la disposición de nuestros clientes (Juntas de Condominios y de comunidades inmobiliarias en general; Gerentes generales de administración de centros comerciales o residenciales).  Éstos pueden contratar este servicio, el cual le  brinda una garantía de una nueva búsqueda de candidatos para un cargo, si la persona seleccionada renuncia por la causa que fuere dentro de los trres primeros meses  luego de su contratación. El costo de este servicio es el equivalente al 20% del total del paquete laboral que se le ofrezca y acepte el candidato que buscamos y es seleccionado. El pago de nuestros honorariuos se presenta en tres momentos: a) un 33% del total del honorarios al momento de pactar por escrito nuestra contratación; b) un 34% del total de honorarios al momento de presentarle los tres candidatos para la selección del personal definitivo por parte del cliente; y el restante 33% de los honorarios, al momento de hacerle la oferta formal de trabajo al candidato.

7.- Servicio de formación contínua para personal que trabaja en la administración inmobiliaria: Diseñamos y dictamos los cursos y talleres “in company” que son una herramienta instruccional que le proporcionará mayores conocimiento y un mejor entrenamiento al personal que trabaja en determinado inmueble, adaptando los módulos de contenido a las necesidades propias del inmueble, logrando con ello una mejor y mayor productividad del personal y una mayor satisfacción de la comunidad de copropietarios o de usuarios, así como de la gerencia que está al frente de la responsabilidad de conducir y administrarlo.

8.- Servicio de administración y mantenimiento de inmuebles arrendados: Este servicio viene a llenar un vacío en el mercado venezolano, especialmente en la Gran Caracas, puesto que le permite a nuestros clientes que por razones de viaje deban dejar sus inmuebles por largo tiempo, contar con nosotros para atender sus inmuebles, administrándolos (manteniendo al día sus servicios básicos; cobrando la renta que ellos generan y depositándola en las entidades bancarias que correspondan; y atender cualquier situación que requieran administrativamente); asimismo, contamos con proveedores  serios, responsables y certifcados para la coordinación de las operaciones de mantenimiento, así como con las empresas de seguridad privada que nos permiten la mayor seguridad fìsica de las instalaciones, por medio de dispositivos electrónicos de seguridad, asi como también con la vigilancia humana, supervisada.

SOLICITE CUALQUIERA DE ESTOS SERVICIOS A TRAVÉS DE NUESTRO CORREO ELECTRÓNICO: visoasociados2003@gmail.com; O LLÁMENOS POR LOS TELÉFONOS: (0212) 537.82.80 / 0424-148.40.34 / 0426-814.69.97 / (0212) 473.78.60. TODOS NUESTROS SERVICIOS SON CONTRATADOS BAJO CONTRATO ESCRITO Y AUTENTICADO POR ANTE NOTARÍA PÚBLICA.

25 pensamientos en “Servicios

  1. Pingback: Servicios « procondominiosvenezuela

    • Si estamos empezando en la Isla de Margarita, de hecho le escribo desde la propia Isla, estaré aquí hasta el 05 de junio, impulsando el inicio de actividades. Estoy en Porlamar, cerca de la Santiago Mariño y cuento con vehículo propio.

      Saludos.

      Atte.
      RAFAEL {ANGEL VISO INGENUO
      celular: 0424-1484034

    • Apreciados amigos de Maturín, Estado Monagas: saludos cordiales: pueden contactarnos por: 0424-148.40.34 / 0426-814-6997 / 0212-537.82.80 / 0212-372.43.82 y 0212-473.78.60. Recuerden, estamos donde estàn las necesidades de nuestros clientes! Atentamente, Rafael Ángel Viso Ingenuo

    • Apreciada señora Karina Ferreira:

      Reciba nuestros cordiales saludos y le damos las gracias por haber visitado nuestro blog, http://www.procondominiosvenezuela.wordpress.com.
      Con relación a su inquietud le señalamos lo siguiente:
      1) Debe dirigirse directamente a la Alcaldía del Municipio Libertador para ubicar la Ordenanza Municipal sobre ruidos molestos. Podría ser que en la página web de este organismo esté publicada. No estamos seguros de ello.
      2) Le recomendamos dirigir denuncia formal ante la Alcaldía del Municipio Libertador, despacho del Alcalde Jorge Rodríguez o a la Secretaría de Gobierno para señalar la empresa, con su RIF, dirección exacta; horario de la perturbación y pida también que la Alcaldía haga la medición (en decibeles) del nivel de ruido. Debe exhortar a la Alcaldía a que cite al dueño del Gym para llegar a un acuerdo extrajudicial con usted, y quizás, sus vecinos que también seguramente están perturbados.
      3) Sugerimos que busque a otros vecinos que tengan la misma queja para hacer la denuncia colectiva.
      4) Recomendamos que involucren en el conocimiento de este problema a: a) el juez de paz del Municipio Libertador, haciéndole la denuncia correspondiente para que cite a esta persona que le afecta su calidad de vida. El Juez de Paz tratará de llegar a un acuerdo entre las partes e incluso tiene la potestad de usar la fuerza pública si ello fuese necesaria para hacer respetar sus decisiones; b) El Consejo Comunal, porque este organismo debe coadyuvar con la ejecución de las políticas públicas y el problema del ruido se toma como uno de contaminación ambiental auditiva; c) La Junta de Condominio de su edificio, ente que debería ejercer la representación colectiva de los derechos e intereses de su comunidad, de acuerdo a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

      En la medida que su causa sea más colectiva que individual, gozará de mayor presión a los entes responsables para dar respuesta a su problema, sin que ello signifique en modo alguno que no pueda ejercer su acción a título individual.

      5) También podría pensar, luego de agotadas las vías anteriores, en una acción de amparo constitucional, a lo que habría que estudiar minuciosamente sus derechos constitucionales que estarían resultando violentados por la conducta del dueño del Gym.

      6) También cabe la posibilidad de demandar civilmente por daños y perjuicios al Gym, debiendo demostrar en el juicio cuáles son esos daños y perjuicios que le han causado las conductas del dueño del Gym.

      7) Recomendamos igulamente denunciar ante los medios de comunicación social a este Gym que la afecta y además, sería muy bueno organizar protestas de los vecinos con pancartas, de forma pacífica, con pitos, cacerolas, etcétera, frente al Gym, cada vez que pongan la música a alto volumen. El Gym debe hacer las inversiones en sus instalaciones para insonorizar sus ambientes y evitar los ruidos molestos a sus vecinos. Técnicamente ello es posible y sólo amerita la voiluntad del dueño del GYM para hacerlo.
      Como verá, mucho es lo que puede hacer! La invitamos a la acción organizada, y sobre todo, a hacerle el debido seguimiento sistemático, día a día, a cada una de las denuncias que interponga en los distintos niveles que le hemos sugerido

      Agradeciendo su amable y gentil atención, estamos a sus gratas órdenes para atenderle.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  2. Buenas tardes. Les escribo nuevamente porque Sigo con muchas dudas sobre Fondo de Reserva. La administradora nos dijo que tenemos un Fondo de Reserva Causado de Bs. 165.002,53 y un Fondo de Reserva Pagado de Bs. 155.970,29. Sin embargo, se ha usado del Fondo de Reserva Bs. 54.534,34 y tenemos una Morosidad de Bs. 116.417,20. Y por lo tanto no tenemos dinero del Fondo de Reserva. Eso es así??? Me lo pueden explicar por favor.

    • Apreciado señor Hernández: reciba nuestros más cordiales saludos e intentaremos aproximarnos a una explicación bastante clara, aunque no conocemos todos los supuestos de hecho ni en contexto administrativo de su comunidad inmobiliaria.
      Nosotros entendemos como “Fondo de Reserva Causado” (concepto que no existe en la doctrina ni en la ley, sino en la interpretación de la administradora de su comunidad) que se refiere al monto representa el porcentaje (normalmente es el 10% u otro porcentaje dependiendo de lo que establezca el documento de condominio) del total de gastos comunes que se ha facturado desde el origen o nacimiento del condominio, si es que siempre se ha cobrado. Esto último no lo sabemos porque no nos los dice en su pregunta. Ahora bien, esa cifra usted nos señala que la administradora la revela en la suma de Bs. 165.002,53, lo que significa que si todos los propietarios del inmueble estuvieran al día en sus pagos, esa cantidad existiría en dinero contante y sonante en banco, siempre y cuando dicho dinero no se hubiere utilizado. Ahora, cuando la administradora habla de “Fondo de Reserva Pagado” (tampoco existe este concepto en la doctrina legal venezolana, ni en la jurisprudencia) entendemos a nuestro humilde criterio que podría referirse al dinero Bs. 155.970,29 que efectivamente se ha cobrado de la suma total que deberían haber pagado todos los propietarios; en otras palabras, debe referirse al monto cobrado del bolsillo de los propietarios que sí han pagado oportunamente sus gastos comunes; y de allí se ha hecho un nivel de uso por la suma de Bs. 54.534,34. Por cierto, ese nivel de uso del fondo de reserva debería la administradora “pasarlo al cobro” en los recibos de condominios para reponerlo en su totalidad, ya que de lo contrario, estaría descapitalizando los ahorros de la comunidad de copropietarios, que son su patrimonio más sagrado.

      Y cuando la administradora señala que la morosidad del inmueble es de de Bs. 116.417,20 no puede interpretarse que todo ese dinero es para integrar al fondo de reserva; se supone que ya el porcentaje del fondo de reserva ha sido calculado y está considerado en la cifra mayor que se ha señalado anteriormente de Bs. 165.002,53 y no sabemos (porque no nos informa) si hay cuentas por pagar en el inmueble (posiblemente sí); de manera que si todos los propietarios pagarán esa cantidad de mora pendiente por cobrar, seguramente se pagaran las deudas con los proveedores de bienes y servicios y se tendría dinero contante y sonante que integraría el Fondo de Reserva.

      Queremos insistir, que para hacer conclusiones precisas en este asunto que nos plantea, tendríamos que analizar el balance general del inmueble, así como su estado de resultado; pero sí podemos advertir una conclusión: el fondo de reserva es una herramienta financiera de la comunidad que cuando se utiliza, su nivel de consumo debe ser repuesto y cobrado a la comunidad de propietarios, para mantener intacto o lo más alto posible, el nivel de ahorro de la comunidad.

      Esperamos haberle orientado lo mejor posible y que estás líneas hayan dado luces sobre sus dudas. De ser así, nos sentiremos muy satisfechos.

      Atentamente;

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      celular: 0424-148.40.34
      0212-537.82.80

  3. Buenas noches, quisiera saber si en la isla de margarita me pueden dar asesoria. La junta de condominio esta cobrando cuotas extras para la reparacion del ascensor del edificio, cobraron una cantidad y la reparacion costo menos. Solo he pagado el condominio pues no me han querido enseñar la factura de reparacion, a donde puedo acudir. La administracion es llevada por alguien del mismo edificio.

  4. Buenas tarde… Quisiera planteare mi situación. Yo soy cantante y a veces ensayo en las horas permitidas, pero mi vecina vive quejándose con denunciarme. Yo canto con micrófono bajo de volumen en las tardes, una o dos veces al mes.
    LLevo 20 años aproximadamente en el edificio y ninguna persona se ha quejado… ella apenas lleva un año de mudada .y lo peor es que se queja de todo el mundo y a denunciado a algunos comercios, buhoneros por la zona, alegando ruidos molestos.
    Gracias por brindarnos este espacio, quisiera escuchar su orientación

    • Apreciada señora Cáceres:
      Reciba nuestros más cordiales saludos y nos agrada que nos contacte solicitando nuestras orientación sobre su caso y con mucho gusto le damos nuestra orientación.
      Usted tiene toda la libertad del mundo de cantar en su casa mientras por supuesto, no perturbe la tranquilidad ni el derecho ajeno. Sus derechos comienzan donde terminan los de los demás y viceversa. Ahora bien, nosotros le recomendamos que expresamente usted visite a su vecina y hable directamente de frente con ella, llevándole una carta donde usted le especifique sobre su actividad profesional; el derecho constitucional que usted tiene para desarrollar íntegramente su personalidad y sobre todo, las previsiones que toma para hacerlo a bajo volumen. Sería ideal que usted midiera los decibeles con los cuales usted hace sus ensayo para ratificarle a su vecina que usted no genera ruidos molestos. De hecho, le recomendamos que vaya a la Alcaldía de su Municipio para que adquiera la Ordenanza Municipal sobre ruidos molestos donde se señalan los parámetros técnicos según los cuales se está o no ante ruidos molestos. Incluso, invítela a un ensayo para que ella aprecie todas sus previsiones para respetar el derecho ajeno. Es la única manera de desmontar el conflicto.

      Copia de esa carta puede dirigirla también a la Junta de Condominio para demostrar el interés que usted tiene en respetar el derecho de sus vecinos, pero al mismo tiempo, usted debe primero respetarse así mismo desarrollando su plena personalidad y actividad. También le recomendamos que si le es posible, adecue un espacio en su casa con aislante de sonido y tómele unas fotos y hágasela llegar a su vecina quejosa y a la junta, para que estén completamente seguros que usted no causa ningún ruido molesto.

      Y sería también pertinente, que le hiciera llegar a su vecina una copia de la Ordenanza Municipal de Ruidos Molestos de su Municipio para que entienda que es lo que se define como tal.

      Y si la queja injustificada de su vecina persiste, puede usted plantear el problema al Juez de Paz de su jurisdicción o ante la Prefectura para llegar a un acuerdo conciliatorio y poner fin a este asunto.

      Estamos a sus gratas órdenes para atender este o cualquier otro asunto y le agradecemos recomendar nuestro blog a otras personas para que sepan de la existencia de un sitio de ayuda y de recopilación de información útil para las comunidades inmobiliarias.
      Agradeciendo su amable y gentil atención nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      Director Presidente de Asesorías Pro Condominios. C.A.

  5. Buenas noches, Sr. Viso
    Quisiera plantearle mi problema, en la actualidad y hasta donde tengo entendido la fachada del edificio residencial no puede ser modificada a menos, que el ciento por ciento de los propietarios o copropietarios esten de acuerdo. Sin embargo en el conjunto residencial donde vivo, hay vecinos que han deteriorado la fachada poniendo aires acondicionados, cuando en el documento de condominio menciona que cada apartamento cuenta con su unidad de aire integral no podrán instalarse bajo ningún concepto aparatos auxiliares de aire en la fachada.

    • Enj efecto señora Terán, tal y como usted l,o plantea, de acuerdo al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, el cual exige unanimidad en el acuerdo de los copropietarios para realizar actos de conservación la conservación y estética del inmueble. Adicionalmente, le recomendamos la lectura del artículo 4 de la misma ley, que establece in fine una prohibición general o límite al propietario para no realizar modificaciones o alteraciones que alteren la configuración o estado exteriores de su apartamento.

      Con relación al deterioro de la fachada provocado por varios propietarios en su conjunto, tal y como usted lo plantea, es menester que el administrador del inmueble y su Junta de Condominio tomen debida nota de ello e imputen los costos de reparación de la fachada a los propietarios que los apartamentos que han realizado los actos en perjuicio de las fachadas, de manera tal, que se trata de un gasto particular, solamente atribuible a los propietarios responsables de los daños.

      Y la Junta de Condominio debe ejercer su principio de autoridad y darle un plazo perentorio a los propietarios para que retiren las unidades de aire acondicionado; y en caso de no hacerlo, debe elevar la solicitud ante un tribunal competente para hacer respetar los derechos de toda la comunidad de propietarios, demandando por daños y perjuicios a los propietarios violadores de la norma y solicitando una medida cautelar innominada al juez de protección de la fachada de los edificios, con base no solamente a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, sino en el propio documento de condominio.

      Le recomendamos que siga en contacto con nuestro blog y siempre estaremos a sus órdenes.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      celular: 0424/148.40.34

  6. Buenas noches! Agradezco, por favor, sus orientaciones con respecto a la situación que les presento a continuación. He sido victima del vandalismo y la delincuencia que se está apoderando de la residencia donde habito, pues personas amigas de lo ajeno han ingresado al estacionamiento del edificio, donde no tenemos vigilancia, y han robado varios vehículos. Mi carro lo han abierto 5 veces, en menos de 6 meses, me han roto los vidrios y me han hurtado el reproductor, el caucho de repuesto, objetos personales, caja de herramientas, la bateria, entre otros. El puesto de estacionamiento, asignado a mi apartamento, está ubicado en la planta baja del edificio, en un espacio abierto, y en vista de esta situación estoy solicitando a la junta de condominio me permitan cerrar dicho puesto y asi resguardar mi carro. La junta de condominio no me permiten hacerlo alegando que si yo lo hago los otros propietarios van a querer hacer lo mismo. Considero que tengo el derecho a resguardar mi vehículo y que no perjudico a mis vecinos con dicha medida. Espero y agradezco sus comentarios al respecto. Saludos cordiales y mil gracias.

    • Apreciado amigo lector :
      Agradecemos seguir nuestro blog! Con relación a su solicitud, le señalamos que desde el punto de. Vista legal el estacionamiento es un área común incluyendo su puesto de estacionamiento, el cua está asignado de forma exclusiva a su apartamento.
      Ahora bien, el cerramiento de los puestos de estacionamiento trae peores males a los condominios que beneficios y no debe permitirse a los particulares por ser un área común. Lo que debe hacer la junta es resolver el problema de seguridad analizando con expertos las mejores alternativas, para lo cual estamos a sus órdenes.
      Los cerramientos de los puestos de estacionamiento terminan por convertirlos en depósitos y en extensiones de los apartamentos para usos totalmente distintos al aparcamiento de vehículos. El otro problema que hemos observado en nuestra larga experiencia en condominios, es que cada propietario hace cerramientos a su discreción sin tomar en cuenta el derecho ajeno.
      Por eso, lo más sensato es resolver el tema de seguridad con el uso de video cámaras y vigilancia humanas y la colocación de controles para ingresar y salir del estacionamiento.
      Agradecemos su amable atención y cuando quiera llámenos.
      RAFAEL VISO

  7. BUENAS NOCHES VIVO EN UN CONDOMINIO EN LA CUAL TENEMOS GRAVES PROBLEMAS CON ADMINISTRADORA , DESDE HACE 2 AÑOS ESTA HACE Y DESACE A SU BIENESTAR Y NO HAY QUIEN LE EXIJA LOS DERECHOS COMO PROPIETARIO PORQUE LA MISMA SE OFENDE Y HASTA EL PUNTO QUE SE ENCUENTRA APOYALLADA POR UN GRUPO DE PROPIETARIO QUE SON MAYORIA PERO QUE NO VIVEN FIJOS EN EL EDIFICIO Y QUE LO MISMO NO SE ENTERAN EN LO QUE PASA EL DIA A DIA EN NUESTRA COMUNIDAD, ACTUALMENTE ALGUNOS PROPIETARIOS QUE SI VIVIMOS FIJOS Y QUE NOS PREOCUPAMOS POR NUESTRO CONDOMINIO NO SE VENGA A BAJO. ESTA ADMINISTRADORA ULTIMAMENTE Y CADA VEZ QUE UNO LE PIDE ALGO ESTA SIEMPRE SALE CON COSAS Y VUELTAS QUE NO SON VERDAD ,AHORA VIVIMOS PROBLEMA CON EL AGUA ,SUMINISTRO CORTADO DURANTE EL MES Y TRAS MES SEGUN DICEN QUE ES PROBLEMA DE HIDROCARIBE PERO ESTO EN AÑOS ANTERIORES A SIDO LOS MISMO Y CREO PROBLEMA ES INTERNO ,CADA VEZ QUE UNO EXIGE NUESTRO DERECHO Y CALIDAD DE VIDA LA SEÑORA SE EXCUDA CON EL PRESIDENTE AHORA Y CON ESCUSAS TRAS ESCUSAS LA VERDAD ESTA SITUACION ES INSORPOTABLE QUE ME ACONSEJA SOY MIENBRO DE LA JUNTA Y YA PRESENCIADO BURLAS Y FALTA DE RESPECTO DE OTROS MIENBRO Y PRESIDENTE Y ADMINISTRADORA PORQUE NOSOTROS PEDIMOS LA SOLUCION DE DICHO PROBLEMA Y HACER LAS COSAS COMO DICTA LAS LEYES Y LAS ACTAS, POR FAVOR ASESOREME SOBRE ESTE TEMA .
    GRACIAS.

    • Apreciada señora Lidia Hernández:

      reciba mis cordiales saludos. Con relación a su caso me permito recomendarle lo siguiente:

      1) Reunir al tercio del valor del inmueble para que de acuerdo con el art- 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, exigir la realización de una asamblea de propietarios para revocarle el mandato a la administradora y también a la Junta de condominio.
      2) En caso que la administradora se niegue a realizar la asamblea de propietarios, se puede hacer la solicitud motivada a un Juez de Municipio.
      3) Se puede demandar a la administradora por rendición de cuentas ante un Juzgado Civil para que de cuenta de todas sus operaciones.
      4) Sobre su participación en la Junta de Condominio: le sugiero que toda decisión en la cual usted no esté de acuerdo, deje plasmado en el libro de actas de la Junta, su voto salvado señalando sus explicaciones del caso.
      5) Es necesario que reúna a los propietarios que viven allá en el edificio y organicen las acciones para recuperar la Junta y todo el edificio.
      6) Si necesitan mi asesoría, estaré llegando a Margarita el día próximo viernes 14 de febrero, alrededor de las 3:00 p.m por ferry. Puedo asesorarles directamente allá previo acuerdo de mis servicios.
      Sería muy conveniente realizar una reunión en presencia de la administradora y de la Junta de Condominio para plantear los problemas del edificio. Estaré por una semana en Margarita, ya que estoy montando mis oficinas allá en Porlamar: PROCONDOMINIOS NUEVA ESPARTA, C.A. para la administración de condominios e inmobiliarias.
      Puedo dictarles un taller por dos horas para aclararles todas las dudas; siendo mis honorarios por este tiempo por la suma de Bs. 2.500,00.

      Si está interesada, no dude en llamarme; estoy para servirles.

      Sin más por los momentos, me suscribo de usted.
      atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40-236
      Autor de libro: GERENCIA DE CONDOMINIOS Y OTRAS COMUNIDADES INMOBILIARIAS
      Teléfonos: 0424-148.40.34 y 0426-8146997
      y 0424-817.88.42

  8. Buenos días,
    Tenemos una situación con el tema inmobiliario y necesitamos asesoría; le comento: mi madre de 86 anos sufrió un ACV que la ha dejado postrada en cama y ahora esta conmigo, es el caso que ella permitió que la madre de su nieto viviera en su apartamento en calidad de alquiler pero en ningún momento le exigió pago por consideración con su nieto, ahora mi madre se encuentra en una situación critica en demanda de equipos, alimentación por sonda y personal especializado para mantener su calidad de vida. Hemos hablado con la madre de mi sobrino para venderle el inmueble ya que se necesita dinero para poder mantener a mi madre, y ella indica que no tiene dinero y que no puede desalojar el inmueble porque su hijo (mi sobrino), su hija y su nieto necesitan una vivienda. Nosotros no nos negamos a ayudarla, pero realmente necesitamos vender el inmueble ya que hemos agotado todos nuestros recursos económicos y no contamos con mas recursos para mantener a mi madre. Por favor, por caridad, necesitamos una orientación de su parte. Gracias

    • Distinguida y apreciada usuaria Mary Orozco: hemos leído y reflexionado detenidamente el drama familiar que usted nos ha señalado. Y es eso, más allá de toda consideración legal: un drama familiar! Nuestro deseo es que se resuleva de la major manera posible.
      Con relación a las situaciones jurídicas que se pudieran extraer de su planteamiento nos permitimos señalar lo siguiente:

      1) En primer lugar, de acuerdo a su narrativa, la nuera de su madre; vale decir, la madre de su sobrino, no nos queda del todo claro si en realidad está en el inmueble en calidad de alquiler, por cuanto no se le exigió el pago. El contrato de alquiler, aunque puede ser verbal, está sometido ahora a una serie de regulaciones especiales por una nueva ley que impone que todo pacto entre arrendador y arrendatario sea conocido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas en Alquiler. Y en todo caso, si lo hubiere, la principal responsabilidad de todo inquilino es el pago del canon de arrendamiento para que pueda exigir sus derechos legales.

      2) Pareciera que es una situación donde lo familiar priva sobre cualquier otro aspecto, y pudiéramos apreciar que se trata de un favor que la abuela está haciendo por su nieto.

      3) Es difícil conciliar o resolver esta situación por el hecho que están en juego dos intereses; dos calidades de vida de dos personas vinculadas por la sangre: la abuela y su nieto. Ambas requieren el inmueble por su calidad de vida; pero ciertamente, la cualidad de ser propietaria del bien por parte de la abuela, tiene un peso específico muy importante. No señala usted si la abuela está en condiciones de valerse por si misma para tomar una decisión, por el hecho de su enfermedad. Si no es así, habrñía que inhabilitarla jurídicamente y designarle un curador mediante un procedimiento especial de ley para que vele por sus intereses, pudiendo un familiar ser dicho curador.

      4) El inmueble pueden venderlo, una vez que el curador ad hoc (especial) tome las decisiones por la abuela enferma, si fuere el caso. Ahora bien, estando en juego la vida de la abuela y su calidad hasta que decida Dios llevásela consigo (tiempo que no sabemos cuando ocurrirá) sin duda alguna que a nuestro criterio, no puede ser sometida por su nuera (quien es la reprtesentante legal del nieto) a mayores pdeceres. Aquí está en juego la visa de un ser humano; y la madre del niño tiene vida para enrumbar su vida. Habrá que preguntarse, dónde está el padre de ese niño? Porque también tiene responsabilidad en todo esto.

      5) Si no está probado la existencia alguna de un contrato de arrendamiento, la abuela tiene derecho de uso, goce y dospisición de su proipiedad, tal y como lo revela y señala el artículo 115 de la Constitución de la República de Venezuela, norma suprema que además consagra el derecho a la vida como uno inalienable.

      Recomendamos plantear este asunto ante la justicia de paz de la jurisdicción donde se encuentra y en todo caso, no pretender resolver este asunto de forma violenta porque empeoraría la situación familiar. Recomendamos que vaya a la Justicia de Paz, para que sea el Juez de Paz que resuleva mediante la conciliación y la equidad y tome una decisión justa.

      Una solución en justicia podría ser darle un tiempo prudencial, limitado a la madre del nieto para que desaloje el inmueble; y que haga los trámites ante las autoridades competentes para que le adjudiquen una vivienda. Si no lo logra, lamentablemente le queda la opición de vivir en un refugio, para evitar los mayores males a la abuela en su etapa final de la vida, para que viva lo que Dios quiera con dignida. Así como la madre del nieto necesita una vivienda digna; la abuela necesita un final digno de su vida; y ella trabajó para tener su vivienda que es un patrimonio que puede transformarse en dinero, precisamente para ello.

      Esperamos haberle orientado en este difícil asunto y estamos siempre a sus gratas órdenes.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  9. Buenas noches , compre una propiedad donde en su oportunidad de compra nos idicaron que realizaran la construccion de un estacionamiento para albergar los carros de los propietarios.
    asi como entregarian los apartamentos con los servicios basicos cosa que no sucedio en el 2013 fue que realice la inversion.
    el condominio mantuvo una relacion de gastos casi fija a exepcion de los meses de diciembre y enero en lo que va de año el incremento ha sido 5 veces su valor en forma progresiva.
    el fin de semana el condominio mayor convoca una reunion para establecer la forma de pago para la construccion de los puesto de estacionamiento de una forma arbitraria por imposicion y por una suma extremadamente alta donde no presentaron ningun presupuesto que avale la cifra y que debe ser cancelada en un mes y de no ser asi se incrementa casi al 70% al proximo mes,
    y donde ellos aprobaron lo que ellos solicitaron por desiciones de votos , cosa que no fue demostrada ya que se le solicito realizar el conteo de una cifra que ellos dieron y los presente nos levantamos para contarnos y no aceptaron el conteo y procedieron a discutir el segundo punto dando por aprobado el primero.
    sumado a esto las relaciones de gasto de condominio no justifica los incrementos.

    En este orden de idea quisiera saber si existe un organimos del estado o privado u otro mecanismo para activar una auditoria urgente sin dar chance a que la actual junta pueda forzar sus cuentas.

    quisiera saber si un propetario con varias viviendas al momento de haber un conteo de votos estos valen por la cantidad de vivienda que tiene o su voto vale por uno.

    agradeceria su respuesta lo mas pronto posible.

    gracias de antemano

    • Apreciada usuaria Norelkis: dada la urgencia con la cual usted nos pide nuestra orientación pasamos enseguida a responderle lo siguiente, no sin antes agradecer su contacto con nuestro blog; que en definitiva, es de ustedes, del público lector y seguidor!

      1) En primer lugar, queremos señalarle que los montos de los recibos de gastos en un condominio rara vez, por no decir nunca, son iguales mes a mes, en venezuela. Eso nunca lo hemos visto y menos ahora con el proceso de ruina de la economía nacional. En todo caso, tiene que considerar que los gastos comunes se distribuyen conforme a las alícuotas de los inmuebles establecidas en el documento de condominio.
      2) Para aprobar gastos comunes debe contarse con un quórum del 75% de los propietarios, tal y como lo establece el artrículo 11, literal “b” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.
      3) Si la constructora ofreció un estacionamiento (de paso, es obligatorio que el condominio tenga por lo menos un puesto de estacionamiento por apartamento o inmueble) ese costo debió asumirla ella y nunca el condominio. Pudieramos estar en presencia de lo que se denomina una estafa inmobiliaria. Obviamente, requerimos muchos más detalles para poder sostener una afirmación de esa naturaleza, pero cabe la posibilidad.
      4) Las mejoras deben aprobarse con un quórum del 75% del total de los propietarios, según lo establecido en el artículo 9 de la citada Ley.
      5) La audiotoría que usted señala, debe ser aprobada también como un gasto común por el 75% de los propietarios, según el artículo 11, literal “b” que antes señalamos.
      6) La decisión tomada de forma arvitratia o por violación de la Ley o de las disposiciones del documento de condominio, puede ser atacada judicialmente dentro de los 30 días siguientes al conocimiento que se tenga del resultado de la asamblea, tal y como lo dispone el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. La acción debe interponerla ante el juez de Municipio de la jurisdicción donde se encuentra su edificio.
      7) Puede solictar ante un tribunal una rendición de cuentas para obligar a la Junta de Condominio a presentarlas en la forma que establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 673 y siguientes, cuya lectura recomendamos.
      8) El voto de los propietarios puede considerarse o computarse de dos formas, según la decisión que se trate: de foma capitalística, atendiendo al porcentaje de la alícuota; y de forma personal, atendiendo a la unidad, es decir, un propietario igual un voto. Pero si el propietario tiene varios apartamentos, tendrá derecho a votar una vez por cada apartamento que tenga. La ley no es muy clara con relación a cuándo se debe estimar el voto personal o voto capitalístico. Casualmente, nosotros en nuestro segundo libro: Gerencia de Condominios y de Otras comunidades Inmobiliarias, hacemos una aproximación a un estudio en esta materia, intentando dar luces para interpretar lo mejor posible, las intenciones del legislador venezolano.

      Agradeciendo su amable atención, esperamos que lea esta respuesta oportunamente y que le sea muy útil.
      Atentamente.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      Estamos

  10. Buenas Noches Dr Viso , muy interesante este sitio , mi pregunta seria si en una residencia de 51 apartamentos a las asambleas no asisten sino el 13% en toda su vida útil como quedaría las decisiones planteadas aun con cartas consultas son inmutables y siempre están inconforme con mantenimiento que se realiza ,gracias por su atención saludos

    • Apreciada señora Carmen Sevilla: gracias por seguir nuestro blog y no olvide seguirnos también en: @procondominios. Respondemos su planteamiento de la siguiente manera:

      1) La apatía de los propietarios afecta la buena marcha de un condominio. La única manera de enfretarla y derrotarla, es ir con una correcta estrategia comunicacional y un buen mensaje debidamente diseñado para motivar poco a poco a la comunidad; por supuesto, aunado al hecho de demostración de cambios a través de ejecución de un plan de administración del edificio.

      2) Para responder con toda certeza su pregunta debo tener a la mano el documento de condominio para ver cuáles son los quórum que establece para los diversos tipos de decisiones. Pêro seguramente, debe disponer que las decisiones se tomarán en última instancia con las personas que asistan a las asambleas, sea cual sea su número.

      3) El condominio no se puede parar por la indiferencia o apatía de los copropietarios. Estos son los respònsables en la forma como escogen vivir: si desean hacerlo de forma mediocre, entonces que no participen en la toma de decisiones, pero eso sí, que tampoco se quejen cuando los pocos propietarios asumen las responsabilidades de conducción del condominio y tomen una decisión que no les guste o incomoda; o si por el contrario, se preocupan y participan de ellas y construyen tejido social en el condominio, mejorando los niveles de vida comunitario a través de la masiva participación y control social en los aspectos que corresponda al condominio.

      4) Los dos órganos de decisión en un condominio (en el régimen de propiedad horizontal en Venezuela) son dos: la asamblea de propietarios, el cual lo puede decidir todo; y la consulta escrita (que a nuestro juicio es letra muerta en la forma que está planteada en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal, por las razones que señalamos en nuestro libro: Gerencia de Condominios y Otras Comunidades Inmobiliarias y que aquí no vamos a desarrollar por razones de tiempo) en aquellos temas que lo permite la Ley. Es decir, no todas las decisiones son posibles tomar por consulta, puesto que el legislador dispone expresamente que deben ser tomadas por la asamblea, verbigracia, la designación de la Junta de Condominio o del ente administrador, entre otras.
      Cualquier cosa estamos a su completa disposición para iniciar en su edificio el proceso de motivación de la comunidad de propietarios para que participe activamente en futuras reuniones y decisiones.
      Nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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