MODELO DE CARTA DE BUENA CONDUCTA DE UNA JUNTA DE CONDOMINIO A FAVOR DE UN ARRENDATARIO O PROPIETARIO DE UN APARTAMENTO


“Caracas, 19 de agosto de 2014.

Señores:
Alcaldía del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Su Despacho.
Ciudad.-

A QUIEN PUEDA INTERESAR

La Junta del Condominio deL Edificio ______, ubicado en: ________, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, hace constar que la ciudadana: ______, quien es de nacionalidad venezolana; mayor de edad; de estado civil _______; de este domicilio; de profesión ________; titular de la Cédula de Identidad número: V- __________; y quien es PROPIETARIA/ARRENDATARIA del apartamento: X-4444, ubicado en el Piso _____ de este edificio, es una persona cumplidora de los deberes establecidos en el Documento de Condominio y su Reglamento el cual rige la vida comunitaria del condominio, y a quien conocemos en su calidad de: propietaria/ arrendataria desde hace ______ (__) años, tiempo en el cual nunca ha demostrado una conducta hostil o fuera de las regulaciones jurídicas y legales vigentes en el edificio que afecten su convivencia pacífica y democrática. De tal forma, dejamos constancia de su buena, sana y transparente conducta, acordes con las buenas costumbres y la moral contenidas en la legislación venezolana,
Constancia que firmamos en esta ciudad Capital en esta misma fecha y a petición de parte interesada.

Firmamos conformes por la Junta de Condominio;

XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX


Ciudadano
Juez Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial de _______.
Estado __________. (Venezuela)
Yo, XXXX YYYY, de nacionalidad venezolana; mayor de edad; de domiciliado en el Conjunto Residencial ______, Parcela _____, Edificio ___, apartamento ____, ubicado en la urbanización / avenida de la ciudad de _____, Estado _____; ______ de profesión; de estado civil ________ y titular de la Cédula de Identidad número: ______; asistido/representado en este acto por el abogado RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO, quien también es de nacionalidad venezolana; mayor de edad; de estado civil soltero; titular de la Cédula de Identidad número: V-6.809.740 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número: 40.236, por medio del presente escrito acudo a su competente autoridad, a los fines de solicitar justicia para demandar como en efecto hago la NULIDAD DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO XXX, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL XXXXX, CELEBRADA EN FECHA XXXX (XX) DEL MES DE ——- DEL AÑO DOS MIL _____ (20__); Asamblea convocada por la Junta de Condominio cuyo Presidente es el ciudadano _______, titular de la Cédula de Identidad número: ______, ente quien aparece hoy como administrador del Conjunto Residencial _____, en lo sucesivo denominadas aquí LA DEMANDADA, ciudadano que está residenciado en el apartamento XXXXX, del antes mencionado conjunto residencial. La presente acción judicial la presento en los términos siguientes, a saber:
CAPÍTULO I: SÍNTESIS DE LOS HECHOS.
1) En fecha del día veinte y siete (27) de julio del año 2013 la persona natural quien fungía como administradora del conjunto residencial ________, la ciudadana: ________(quien es de nacionalidad venezolana; mayor de edad; de este domicilio; de profesión economista; titular de la Cédula de Identidad número: V-______; y quien administró como persona natural dicho edificio desde el mes de ______ del año 2008, hasta la fecha antes señalada, momento cuando se realizó la asamblea de propietarios en comento; destacando señor Juez, que esta persona administradora se desempeñó en el cargo por lo menos, por un período de diez (10) años) convocó a una Asamblea General de Propietarios para tratar y resolver la agenda del día, conformada por varios puntos, entre los que interesa destacar aquí los siguientes : a) la elección de nueva Junta de condominio para el período Julio 2013 – Julio 2014; y b) como último punto de dicha convocatoria, se estableció: la entrega e informe de gestión y aprobación de los estados financieros preparados y presentados por la antes señalada administradora.
2) En esa misma fecha antes indicada, la administradora saliente, ciudadana: ______ entregó a los propietarios asistentes a la reunión asamblearia, un Balance General sin ningún tipo de soportes ni demostración de comprobantes físicos, para ser aprobado por la Asamblea. Es de hacer notar señor Juez, que esta administradora siempre ha estado en mora en el cumplimiento de su principal obligación que tiene como mandataria que es según la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil Venezolano, de dar cuenta de todas sus operaciones; lo que no ha hecho debidamente. Como hecho colateral, le informo además que la administradora antes identificada, tampoco convocaba anualmente a la asamblea de propietarios, tal y como lo exige la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Durante la realización de la asamblea de propietarios antes señalada, rechazo de forma contundente la pretensión de aprobar el balance general presentado por la administradora XXXX, por cuanto además de no contar con los soportes correspondiente, el mismo no se entregó con la debida anticipación suficiente como para ser revisado ni evaluado y al advertir ello a la Asamblea de Propietarios, esta decidió que será la nueva Junta de Condominio que se elija (como en efecto se eligió ese día) el ente encargado de revisar y notificar a la comunidad de propietarios sobre las observaciones que ha bien tenga realizar sobre el balance general presentado por la administradora saliente (a quien no se le ratificó en sus funciones).
4) En fecha del día uno (01) de agosto de 2013, envié por correo electrónico a la nueva y recién elegida Junta de Condominio (ente administrador del edificio) una carta en la que señalé que no aprobaba bajo ningún concepto el balance general presentado por la administradora saliente, soportando mis argumentos con base a un informe de tipo contable, que marcado con la letra “___” acompaño a este escrito y que, Señor Juez, se resume en los siguientes términos, a saber:
4.1) En primer lugar, y luego del análisis de la data que dispusimos por breve tiempo y que nos facilitó la propia Junta de Condominio, se detectó una pérdida o faltante de NOVENTA Y SIETE MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 97.080,00) la cual ni se justifica, ni se señala el origen.
4.2) En segundo término, se aprecia que no se hizo el apartado correspondiente al fondo prestaciones sociales, y otros fondos.
4.3) Durante los cinco años aproximadamente que duró la gestión como administradora de la ciudadana: XXXXXX, no se cobró el aporte del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales, y en consecuencia, tampoco lo pago, trayendo como consecuencia la acumulación de una deuda con dicho ente oficial, que incluye no sólo el capital sino también los intereses de mora que ella ha generado, monto que actualmente asciende a la suma aproximada de VEINTE Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,00) más las sanciones o multas colaterales que se derivan del incumplimiento de una obligación legal; todo producto de una dispraxis o mala práctica profesional de la antes identificada administradora.
4.4) Esta señora administradora cobró desde mucho antes del año 2008 un interés de mora a los propietarios, a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, en franca violación a lo establecido en el artículo 1.746 del Código Civil Venezolano que dispone textualmente que: “El interés es legal o convencional. El interés legal es del tres por ciento anual…”. Esta es una norma de orden público que no pueden relajar los particulares. No aparece reflejado en el balance general preparado y presentado por la administradora saliente, ese dinero que se cobro por este concepto a través del recibo de condominio o también denominada planilla de liquidación de gastos comunes que ella presentaba mensualmente a los señores propietarios. Además señor Juez, tampoco se justifica si el dinero cobrado por este concepto fue gastado y en qué, es decir, sencillamente el dinero no está. Insisto: la administradora _______ no presentó ningún tipo de soportes o comprobantes de ingresos ni de egresos de gastos, a la asamblea de propietarios.
5) En fecha tres (03) de agosto de 2013 (los 2 días de haber enviado el correo electrónico indicado en el numeral anterior) recibí como respuesta escrita también por correo electrónico del Presidente actual de la Junta de Condominio, (señor XXXXXXX, titular de la Cédula de Identidad V-_______, y quien es propietario del apartamento: _______) donde me señalaba que su hija, quien es profesional recibida como contador público, está de acuerdo con lo que los señalamientos que informé en mi correo electrónico; y que la nueva Junta de Condominio se reuniría con la administradora saliente, antes identificada. Es bueno señalarle señor Juez, que el Presidente de la Junta de Condominio hoy en funciones, señor XXXXXXX, antes identificado, me informó en fecha _______ verbalmente que la administradora saliente, XXXXXXX renunció a su cargo. Marcado con la letra “XX” acompaño copia simple del citado correo electrónico.
6) Ciudadano Juez, hasta noviembre del año 2013, sostuve varios contactos telefónicos y personales (de los no tengo registro) con el actual Presidente de la Junta de Condominio; recibiendo de él constantes evasivas (incluso me llegó a decir que sólo faltaban aproximadamente DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) y que por ser un monto que él consideraba menor, no ameritaba la realización de una auditoria, la cual resultaría mucho más cuantiosa que dicha cantidad.
7) Es así como la nueva Junta de Condominio electa, convoca en el mes de noviembre del año 2013, a una Asamblea General de Propietarios de carácter “extraordinaria” para tratar el punto relativo a la situación de los ascensores del edificio y aprobación de una cuota extra para su reparación; y otro punto referido al informe de su gestión. Señor Juez, en vista a que no se incluyó entre los puntos de esta asamblea extraordinaria el punto relativo a la información y situación financiera del edificio, derivada de la administración anterior hecha por la ciudadana XXXXXX, llamé al Presidente de la Junta de Condominio arriba identificado, y le reclamé tal circunstancia que es vital para la sana y transparente administración del condominio recibida por la actual Junta.
8) En plena Asamblea, el Señor Presidente de la Junta de Condominio comienza a hablar de su gestión y presenta un Balance General con fecha veinte y uno (21) de octubre del año 2013. Tomé la palabra, y señalé que improbaba Balance General presentado sin soportes, ni comprobantes; mal hecho y entregado además apresuradamente por la administradora: ____________ y avalado por la Junta Condominio anterior, en fecha treinta (30) de junio del año 2013; el cual fue recibido por la actual Junta. Señalé ante la asamblea de propietarios las irregularidades y faltantes detectados y dirigiéndome con énfasis al señor Presidente de la Junta, le señalo que en el Balance que él nos está presentando en esta asamblea señala una pérdida de OCHENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 89.571.88) por lo que le pregunté si dicha pérdida es responsabilidad de su gestión?; él responde que no lo es y entonces le dije que él fue quien recibió en nombre de la nueva Junta de Condominio, un balance general sin soportes, ni comprobantes de manos de la administradora anterior. A esto respondió el actual Presidente de la Junta: “…… que están revisando” . Por cierto señor Juez, de esto no se dejó constancia en el Libro de Actas que está bajo la custodia y responsabilidad de ser llevado por parte de la Junta de Condominio, ente administrador del edificio .En esta Asamblea General de Propietarios “extraordinaria” estaba presente la Administradora anterior, es decir quedó en claro y ante todos los propietarios asistentes, todo lo por mi dicho; que esta señora ex administradora tiene conocimiento de todas las deficiencias e irregularidades encontradas y de los dineros faltantes y sus conceptos.
9) Señor Juez, en los meses siguientes, tanto de forma verbal como mediante correo electrónico le solicité a la Junta de Condominio actualmente en funciones, respuestas a mis planteamientos y que me diera razón fundada de las irregularidades de la administración anterior y documentos para realizar una revisión completa de la data contable y administrativa del edificio. Nunca obtuve una respuesta.
10) Aproximadamente en marzo de este año 2014 y en el empeño por precisar la cifra por concepto del interés de mora cobrado, logré que la Junta de Condominio actual me dieran los archivos de las copias de todos los recibos de gastos comunes emitidos por cinco años y medio, de los setenta (70) apartamentos del edificio; mes a mes y pude así organizar las información contable en cuadros bajo el programa de computación Excel. De la revisión y análisis efectuado pude concluir que se cobraron CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SIETE BOLÍVARES (Bs. 59.507,00) por concepto de interés de mora, desde el mes de _______ del año 2008 al mes de junio del año 2013. El resultado de mi investigación y análisis se lo envié a la actual Junta de Condominio y le devolví los archivos que me facilitaron para este trabajo.
11) Ha ocurrido señor Juez, que actual Junta de Condominio ha confirmado la anterior cifra cobrada por concepto de interés de mora, pues la colocan en el Balance de Comprobación que entregan a la Junta y señora administradora anterior; balance que enviaron por correo electrónico con copia a todos los propietarios de apartamentos cuya copia simple marcada con la letra “XX”, acompaño a este escrito.
12) Luego de reactivarse un intercambio “amistoso” de información con la actual Junta de Condominio, me envían el verdadero saldo de gastos comunes por cobrar a los propietarios a la fecha de treinta (30) de junio del año 2013, cifra que también estaba equivocada; y yo les envío por correo electrónico UN BALANCE DE COMPROBACION como ayuda y colaboración al 30 de junio de 2013 con lo que seria la diferencia por justificar definitiva o pérdida detectada por la suma de CIENTO DIEZ Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÑÉNTIMOS (Bs. 118.404,83), acompañado de una carta exigiéndole la Junta, que realicen la Asamblea General de Propietarios para comunicarles a todos, el monto de los fondos faltantes, en plazo máximo de quince (15) días. Marcado con la letra “__” adjunto copia simple del correo electrónico aquí citado. Esta exigencia provocó nuevamente la ruptura de la comunicación con la actual Junta de Condominio.
13) En fecha doce (12) de julio del presente año 2014, se celebró la Asamblea General de Propietarios con gran concurrencia de forma personal, estando representado más del setenta por ciento (70%) del total del valor del inmueble. Le otorgo una carta poder a la señora BBBB AAAA, titular de la Cédula de Identidad: V__________ para que me represente en la asamblea. El Presidente de la Junta declara que no hay quórum legal, a pesar de cumplirse con el exigido por documento de condominio del edificio, y se intenta callar a mi representante alegando que no es propietaria, y que como yo había firmado la asistencia en el Libro de Acuerdos de Propietarios, ella no podía representarme por lo que el Presidente de la Junta actual, señor _______, antes identificado, le quitó el derecho de palabra a quien me ha venido ayudando profesionalmente como contador público en la revisión de la data contable del inmueble.
14) La Asamblea de Propietarios en su mayoría, ya controlada por las informaciones dada por el Presidente de la actual Junta de Condominio y dada la imposibilidad que mi representante expusiera cabalmente la información sobre todas las irregularidades detectadas por su arduo trabajo informaciones, aprobaron el balance general del edificio elaborado ahora por un contador público de nombre _______, titular de la Cédula de Identidad No- V_________, inscrito en el Colegio de Contadores Públicos de Caracas con el No. ______. Y quien violó disposiciones éticas al preparar y presentar un informe a la actual Junta de Condominio violando disposiciones metodológicas elementales, partiendo de información falsa no comprobada, y la cual estaba en perfecto conocimiento la actual Junta de Condominio
15) Junto a mi representante en esa primera convocatoria de la Asamblea de Propietarios de fecha doce (12) de Julio de 2014, le exigimos al Presidente de la Junta de Condominio antes identificado, que envíe los estados financieros a presentar a los propietarios para su análisis con suficiente anticipación para su estudio. Le pedimos también, el Balance General de apertura de esta actual Junta de Condominios que hoy está en funciones, para verificar lo que este ente recibió al comienzo de su gestión; y fueron muchas las negativas recibidas en un comienzo, pero al final nos enviaron por correo electrónico la información requerida y así tenemos hoy dos Balances correspondientes a la administración del edificio; más otro Balance General producido en la gestión de la Junta de Condominio actual; y en todos se señalan faltantes de dinero. En total, señor Juez, existen cuatro (04) Balances General, de la actual Junta de Condominio, lo cual como usted comprenderá, significa un desorden desde el punto de vista contable que genera todo tipo de dudas y de incredulidad en la forma cómo se están manejando los dineros y fondos de la comunidad de copropietarios. Para resumir, le señalo los Balances existentes hoy día:
15.1) Un BALANCE GENERAL de la Junta actual, de fecha 15 de Octubre 2013, con un faltante de dinero de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 146.337.67)
15.2) UN BALANCE GENERAL de la junta actual, de fecha 09 de julio de 2014 con un faltante de dinero OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (82.998,35)
15.3) Es decir todos los informes financieros de la Actual Junta de Condominio en su condición de ente administrador del edificio, según lo establecido en el artículo 18, literal “c” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, está claramente establecido que existe una pérdida patrimonial o faltantes de dinero e inclusive, en el Balance general de fecha reciente, nueve (09) de julio de 2014. Marcados con las letras: “___”; “___”; “___” y “___”, respectivamente, acompaño a este libelo los Balance Generales existentes donde usted podrá observar los faltantes de dinero o pérdidas que le he señalado.
16) Ciudadano Juez, todo la anterior narración llevaría a preguntarse a cualquier lector lo siguiente: ¿Por qué razón la actual Junta de Condominio que administra el patrimonio de la comunidad de copropietarios, teniendo en cuenta que existe graves inconsistencias (faltantes de dinero) en todos los Balances General del edificio analizados propuso descaradamente ante la Asamblea de Propietarios de fecha diez y nueve (19) de julio del año 2014? ¿Cuál es la intención de la Junta de Condominio? En el último Balance General presentado en esta asamblea de propietarios aquí indicada, la Junta de Condominio dice que no hay faltante de dinero o pérdida, lo cual señor Juez es absolutamente falso, puesto que lo acompaña de un informe basado en una información presentada por la anterior administradora del edificio, señora ________, antes identificada, el cual está equivocado y es erróneo por todo lo antes dicho y lo peor, fue un informe que nunca se presentó con los correspondientes soportes ni comprobantes de ingresos y egresos del condominio. Ni desde el punto de vista legal ni metodológico, tanto la administradora anterior _________ como la actual, (la Junta de Condominio), han procedido correctamente y ello tiene consecuencias jurídicas y económicas muy importantes, además de comprometer las responsabilidades civiles y penales que eventualmente determinen los órganos de justicia de estos dos administradores.
17) En fecha del día diez y nueve (19) de julio de 2014 la asamblea de propietarios aprobó el Balance General correspondiente al período:__________ propuesto por la actual Junta de Condominio, a pesar de todos los vicios, irregularidades; faltantes de dinero indicados; inconsistencias numéricas y lo peor de todo, sin tener ningún tipo de comprobantes ni soportes que lo respaldara. Para lograr tal aprobación señor Juez, la Junta de Condominio actual se valió de pedir una serie de poderes a los propietarios, los cuales en ningún momento pudieron ser evaluados en su contenido para comprobar que se dieron conforme a lo dispuesto en el documento de condominio. A mi juicio, ciudadano Juez, lo que privó para que los propietarios dieran sus autorizaciones para ser representados en esta asamblea, fue un sentimiento caritativo hacia la anterior administradora, señora ________, quien es una persona de la tercera edad; pero no por ello se puede avalar un desafuero de tal magnitud que hay que reparar y corregir, motivo por el cual acciono conforme a derecho que la ley me otorga.
18) En esta segunda convocatoria de la Asamblea de Propietarios, pedí mi derecho de palabra y el Presidente de la Junta de Condominio actual me señaló que sólo podía exponer por cinco (05) minutos, señor Juez, como usted comprenderá, todo una epopeya de síntesis discursiva para exponer y resumir una situación tan grave como la que aquí he presentado. Mi intervención ante la asamblea fue después de la intervención de la anterior administradora, señora______________ ¿Por qué me dieron tan poco tiempo para exponer? ¿Será que la Junta de Condominio actual como administradora tuvo, tiene y tendrá la intención de callar todas las irregularidades evidentes señaladas en los balances contables del edificio? Esas preguntas señor Juez, tienen sus respuestas y quienes están obligados a responder, en primer lugar, es la señora _________, quien fue la anterior administradora anterior, y por supuesto, y quizás con un mayor compromiso tanto legal como moral ante la comunidad de copropietarios, la actual Junta de Condominio que preside el ciudadano _________, ambos suficientemente identificados en este escrito.

Cuando mi representante y autorizada para exponer en esta segunda convocatoria de la Asamblea de Propietarios, señora MMMMM GGGGG, antes identificada, comenzó a demostrar contundentemente que los saldos que se mostraban el nuevo Balance General sometido a aprobación están errados, el Presidente de la actual Junta de Condominio señor ________, actuando de una forma abusiva en derecho; y presionando verbal y psicológicamente en un ambiente hostil inducido en la asamblea de propietario, interrumpió su derecho de palabra. Mi representante sólo logró objetar el primer punto del informe del contador público que se prestó a realizar un informe, violando las disposiciones éticas y metodológicas que rigen su profesión, y a sabiendas que habían faltantes de dinero e inconsistencias en todos los balances. El Presidente actual de la Junta de Condominio sobre moduló e interrumpió a mi representante de forma abrupta y seguidamente dijo que sometía a la aprobación de la asamblea de propietarios el Balance General presentado por la administradora anterior, señora ________, correspondiente a los períodos: _____________ . Mi representante en esa asamblea de propietarios, ciudadana MMMMM GGGG, antes identificada, trató de exponer sus argumentos y razones, diciéndole a los propietarios asistentes a la asamblea, que no podía aprobarse tal balance general cuando existen marcadas inconsistencias entre los CUATRO (04) BALANCES que se tienen de la actual Junta, que demuestran faltantes de dinero y del último Balance General preparado por el contador público________, antes identificado, que sólo pretende hacer cuadrar cifras que no están soportadas con comprobantes legales. Finalmente, en esta segunda asamblea de propietarios del 19 de julio de 2014, se aprobó por mayoría con el valor inmobiliario representado por treinta (30) apartamentos contra seis (06) apartamentos cuyos propietarios que no lo aprobamos.

CAPÍTULO II: SUSTENTACIÓN JURÍDICA DE LA PRESENTE SOLICITUD:
En primer término, motivo mi solicitud con base al artículo 51 constitucional que reza: “Toda persona tiene el derecho de representar o dirigir peticiones ante cualquier autoridad, funcionario público o funcionaria pública sobre los asuntos que sean de la competencia de éstos o éstas, y de obtener oportuna y adecuada respuesta. Quienes violen este derecho serán sancionados o sancionadas conforme a la ley, pudiendo ser destituidos o destituidas del cargo respectivo”.
En este orden de ideas y siguiendo con la Carta Magna, esgrimo el artículo 257 constitucional que dispone: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales”, en concordancia con lo dispuesto en su artículo 253, que señala: “La potestad de administrar justicia emana de los ciudadanos y ciudadanas y se imparte en nombre de la República por autoridad de la ley.
Corresponde a los órganos del Poder Judicial conocer las causas y asuntos de su competencia mediante los procedimientos que determinen las leyes, y ejecutar o hacer ejecutar sus sentencias…”
Hago valer el artículo 25 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de cuyo contenido se extrae literalmente el siguiente: “…Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo fuere tomado fuera de asamblea…
…El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves”.
En este orden de ideas, tenemos que tomar muy en cuenta lo que señala el segundo aparte del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal: “En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato”, siendo el mandato un contrato nominado establecido en el Código Civil Venezolano. Veamos seguidamente cuáles son las obligaciones que asume todo mandatario según este Código.
Forman parte de la argumentación jurídica del Código Civil Venezolano que fundamenta esta solicitud, sus artículos: 1.692 que reza: “El mandatario está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de familia” y evidentemente, ni la administradora anterior, señora _________, ni la actual Junta de Condominio que preside el señor ___________, lo han hecho. El alcance y contenido del concepto del buen padre de familia apunta a quien obra con prudencia; diligencia, reflexión; ponderación; en cuido de lo que le han confiado o a lo que le obliga la Ley; el artículo 1693 señala: “El mandatario responde no sólo del dolo, sino también de la culpa en la ejecución del mandato.
La responsabilidad en caso de culpa es menor cuando el mandato es gratuito que en caso contrario”. El mandato que ejerció la administradora anterior lo fue a título oneroso; ella cobró sus honorarios oportunamente.
El artículo 1.694 del citado Código señala: “Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aún cuando lo recibido no se debiera al mandante”; y por supuesto señor Juez, dar cuenta de todas las operaciones significa demostrar con comprobantes y soportes pertinentes, todas las actuaciones hechas por el mandatario, en este caso, la administradora, señora ________; y al no hacerlo, no podía aprobarse su Balance General, tal y como se hizo.
Sobre el concepto del abuso del derecho, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en su Sala de Casación Civil ha venido dando luces bien brillantes al respecto. A continuación, expongo un breve extracto sobre este concepto dado por el nuestro máximo Tribunal en su sentencia No. 323 de dicha Sala, del 16 de noviembre del año 2001, que señaló lo siguiente:
“Ahora bien, la figura que la doctrina y la jurisprudencia conciben como “abuso de derecho” se encuentra recogida en la parte final del artículo 1.185 del Código Civil, que se refiere al exceso en que se puede incurrir, en el ejercicio de un derecho, por mala fe o por violación de la finalidad social que se persiga. Asimismo, el artículo 1.185 del Código Civil, establece lo siguiente:”El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, esta obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”En fundamento a la norma anteriormente transcrita, no existe culpa ni responsabilidad civil, cuando se ejerce un derecho sin abuso, aunque se cause un daño; de manera que el ejercicio de un derecho no resulta abusivo, sino cuando hay mala fe o violación del objeto por el cual se otorgó ese derecho. Del último párrafo del artículo 1.185 del Código Civil, se desprende que el ejercicio de un derecho no acarrea responsabilidad cuando su titular actúa de buena fe y en armonía con la finalidad social del derecho. En tal sentido, este Máximo Tribunal ha establecido que, para que el ejercicio de un derecho “…engendre responsabilidad civil…, debe haberse actuado en forma abusiva, pues tratándose del ejercicio facultativo de un derecho… sólo si se procediere de mala fe o si se excediese el particular en el uso de esa facultad…, sólo en este caso, lógicamente, podría darse entonces la posibilidad legal de indemnización…” (Sentencia del 13 de agosto de 1987 de la Sala Político-Administrativa).Haciendo una apreciación integral del artículo anteriormente citado, se contemplan dos situaciones completamente distintas y naturalmente se fijan los elementos que diferencian la una de la otra. El primer parágrafo del artículo corresponde a una de esas situaciones en la que se trata de probar que el daño causado fue producto de un hecho intencional, negligente o imprudente de otro, lo cual pareciera sencillo y hasta elemental. En cambio, el segundo caso que corresponde al último parágrafo del artículo en el que se sostiene: “debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”; presenta una situación grave y hasta complicada que representa un delicado y complejo problema jurídico, el cual se refiere a: “precisar cuando se ha hecho uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado del mismo” o cuando el ejercicio de ese derecho excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto por el cual ha sido conferido ese derecho.”Por lo tanto, el artículo 1.185 del Código Civil, contempla dos situaciones jurídicas totalmente distintas: cuando se procede sin ningún derecho y cuando se abusa del derecho. Por consiguiente, ajustado lo anterior al caso bajo decisión, la recurrida estaba obligada a resolver a cuál de las dos hipótesis analizadas corresponde el caso de autos, analizando los argumentos en los cuales la actora sustenta la producción del daño reclamado, con el propósito de determinar su existencia para que el hecho ilícito produzca entonces sus efectos normales, como es la obligación de reparar”. Sin lugar a dudas, de forma premeditada, abusiva y con intenciones que desconozco, el Presidente de la Junta de Condominio le impidió exponer claramente y sin presión alguna a mi representante en la asamblea de propietarios del diez y nueve (19) de julio de 2014, donde pretendía advertir de todas la irregularidades contenidas en el Balance General preparado por la anterior administradora y presentado sin soportes ni comprobantes de todas las operaciones que realizó en el ejercicio de su mandato y que resultó aprobado.
Dada la importancia que tiene el hecho de que todos los copropietarios estén en conocimiento de lo que acontece en su condominio, es que el legislador sanciona y constituye un vicio de nulidad, a las asambleas de propietarios que deliberen obviando las disposiciones legales establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que vale preguntarse aquí es lo siguiente: ¿por qué si el legislador es tan claro al respecto, la Junta de Condominio convocó a la asamblea de propietarios para hacer aprobar un balance deficitario, en perjuicio de la comunidad de copropietario? ¿es simple ignorancia de la ley o representa una actuación soberbia, impositiva o anarquista? Y en todo caso, ¿por qué la Junta de Condominio, actual administradora del edificio y quien ejerce la representación legal del inmueble, permite y avala con la actitud de su Presidente esta circunstancia ilegal de abusar de su derecho como mandatario que es? Más allá de la ignorancia, las repercusiones económicas de los acuerdos tomados; aunados en el tratamiento discriminatorio e inconstitucional de mi persona y mi representante el día de la segunda convocatoria de la asamblea de propietarios del diez y nueve (19) de julio de 29014, , me permiten presumir cualquier cosa, menos la seriedad e imparcialidad y la transparencia jurídica y administrativa con la que debe gerenciarse las cosas comunes en un condominio. Llamo a la reflexión a LA DEMANDADA para que cambie su actitud y busque la asesoría legal que impone la gerencia de una Junta de Condominio y la administración de un inmueble.
Con base a los anteriores planteamientos, a continuación hago los petitorios siguientes:
PETINTUM DE LA ACCIÓN PROPUESTA
Pido al Tribunal que:
1) Declare CON LUGAR la presente acción de nulidad de la asamblea de propietarios arriba denunciada, única y especialmente en lo que respecta a su punto decisorio y aprobado relativo al Balance preparado y presentado sin soportes ni comprobantes por la anterior administradora del inmueble, señora; ___________ y en consecuencia, pido al señor Juez, que de acuerdo a lo establecido en el penúltimo aparte del artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, decrete la suspensión inmediata provisional de todos los efectos que se derivan de la aprobación del cuestionado Balance General antes citado.
2) Condene en costas a la parte DEMANDADA por haberme obligado a litigar y a defender mis derechos como copropietario, por su total divorcio de la ley vigente. Pido al Tribunal que calcule las costas de la presente acción, de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código ejusdem recién nombrado y señale su monto en el decreto de intimación de LA DEMANDADA.
3) Admita la presente demanda y la tramite de conformidad con lo establecido para los procedimiento breves del Código de Procedimiento Civil, de según lo establecido en el último párrafo del artículo 25 de la Ley de propiedad Horizontal que señala: “A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves”, contenido en su artículo 881 y siguientes.
De conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código ejusdem, estimo el valor o cuantía de esta demanda en la cantidad de VEINTE Y OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 28.500,00) pidiendo expresamente que este valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.
Pido que la citación de LA DEMANDADA se haga en: ciudadano ______, antes identificado, en su residencia, ubicada en el Conjunto Residencial XXXX, Avenida/Urbanización XXXXX; Edificio X-X, Apartamento XX, Piso: , Municipio XXXX del Estado _______; en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio, ente administrador del edificio.
A los fines de dar cumplimiento al artículo 174 del Código de Procedimiento Civil vigente, señalo que mi domicilio procesal es el siguiente: ____________
Es justicia que solicito en la ciudad de ______, Estado Vargas, en la fecha correspondiente a la presentación de este documento. Firmo conforme con el contenido del mismo;
El solicitante,

_________________ El Abogado Asistente/ o apoderado legal;

______________________.

MODELO DE DOCUMENTO DE COMPRA/VENTA DE LOS DERECHOS SOBRE UN INMUEBLE, ENTRE EX CÓNYUGES (para liquidar un bien de la comunidad conyugal extinta)


Ciudadano———————————————————————————————————–
Notario Público—————————————————————————————————–
Su Despacho.——————————————————————————————————–
———Entre la ciudadana XXXXX, de nacionalidad venezolana; mayor de edad; domiciliada en la ciudad de Caracas; de estado civil divorciada y titular de la Cédula de Identidad número: XXXXXX; quien a los efectos de este documento se denominará en lo adelante “LA VENDEDORA”, por un lado y por el otro, el ciudadano ZZZZZZZ, quien es de nacionalidad venezolana; mayor de edad; domiciliado en la ciudad de Caracas; de estado civil casado; de profesión comerciante; y titular de la Cédula de Identidad número: XXXXXXX, y quien para los efectos del presente contrato se denominará en lo sucesivo “EL COMPRADOR”, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE COMPRA VENTA DE DERECHOS SOBRE UN INMUEBLE Y LIQUIDAR LA COMUNIDAD CONYUGAL QUE EXISTIÓ ENTRE LAS PARTES, todo lo cual se regirá por las cláusulas que a continuación se mencionan, a saber: PRIMERA: Ubicación del inmueble cuyos derechos de copropiedad aquí se venden; sus linderos y datos de registro: Por efectos del matrimonio que existió entre las partes anteriormente identificadas, éstas adquirieron de por mitad y a favor de la comunidad conyugal de la cual formaron parte, un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el número y letra 8-F, situado en la planta octava (8va.) del Edificio “RESIDENCIAS CCCCCCC”; ubicado en la urbanización residencial XXXXXXX, en jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyos linderos y medidas de la parcela de terreno donde se encuentra el mencionado edificio se encuentran expresadas en su documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el día vXXXXXX (XX) de septiembre de mil novecientos noventa y cinco (1995); anotado bajo el No. 12, Protocolo Primero, Tomo 30 y su aclaratoria del siete (07) de noviembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), anotado bajo el No. XX, Tomo XX, Protocolo Primero, las cuales aquí se dan por reproducidas y conocidas amplia y suficientemente por las partes. El apartamento copropiedad de las partes tiene un área aproximada de construcción de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (72,33 M2) y les pertenece a ambas por haberlo adquirido, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha del XXXXX (XX) de Noviembre del año mil novecientos noventa y cinco (1995) y el cual quedó registrado bajo el No. XX, Protocolo 1ro., Tomo XX del Cuarto Trimestre; y quedando extinguida y liberada la hipoteca de primer grado y la anticresis que se había constituido a favor del Banco Hipotecario XXXXXX, C.A. según documento de fecha XXXXX (XX) de septiembre del año dos mil cinco (2005) que fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. XX, Tomo XX, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre de ese mismo año. La descripción de las áreas que le corresponde al apartamento “8-F”, ubicado en el octavo piso del Edificio “RESIDENCIAS XXXX”, está comprendida dentro de los linderos y medidas que le señala su documento de condominio y es la siguiente: está integrado por SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (72,33 M2) y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: apartamento 8-E y fachada interna Norte del Edificio; SUR: fachada Sur del Edificio; ESTE: fachada Este del Edificio; y OESTE: apartamento 8-G y hall de circulación; asimismo, le corresponde al apartamento “8-F” y en uso exclusivo, un puesto de estacionamiento de vehículos marcado con el número cuarenta y cinco (45). Dicho apartamento se vende conforme al régimen de propiedad horizontal establecido en la vigente Ley de Propiedad Horizontal y le corresponde un porcentaje de condominio de UN ENTERO CON DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MILLONÉSIMAS POR CIENTO (1,0119964%) sobre los bienes, derechos y obligaciones en el Edificio. SEGUNDA: Liquidación de los bienes habidos en la comunidad conyugal: Dada la extinción del vínculo matrimonial según sentencia definitiva y firme que dictó el Juez Unipersonal VIII de la Sala de Juicio del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha del día XXXXX (XX) de julio del año dos mil tres (2003) que declaró con lugar la conversión en divorcio de la separación por mutuo acuerdos solicitada por las partes en fecha anterior, se decidió también expresamente la liquidación de la comunidad conyugal. En tal sentido y como consecuencia del acuerdo entre las partes antes identificadas, en este acto LA VENDEDORA acuerda vender la totalidad de sus derechos que tiene sobre el inmueble en cuestión (por efectos de la comunidad conyugal y que corresponden de por mitad del total del valor de dicho apartamento) al COMPRADOR por la suma que más adelante se señala. De tal forma, que con la firma de este documento, se liquida amistosa y definitivamente el único activo que generó la comunidad conyugal habida en el extinto matrimonio XXXXX – ZZZZZ, sin que en el futuro ninguna de las partes pueda hacerle a la otra reclamación alguna por este motivo, bajo ningún concepto. TERCERA: Precio total del negocio jurídico pactado por las partes: El precio total de esta operación de compra y venta de los derechos de
copropiedad de LA VENDEDORA asciende a la suma de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 45.000.000,00) que LA VENDEDORA declara recibir en este acto a su entera y total satisfacción mediante cheque de gerencia del BANCO PROVINCIAL No. 00080111 de fecha del veinte y siete (27) de julio de dos mil seis (2006). CUARTA: Entrega definitiva del inmueble por parte de LA VENDEDORA al COMPRADOR: A partir de la firma de este documento LA VENDEDORA le hace entrega formal y material al COMPRADOR del inmueble antes identificado en la “Cláusula Primera”, libre de bienes y de personas, y de cualquier tipo de contratos sobre el mismo, y el cual se encontraba en su exclusiva posesión, custodia y vigilancia. En consecuencia, pone en sus manos las llaves del mismo para su uso, goce, disfrute y plena disposición. Siendo EL COMPRADOR en lo sucesivo el exclusivo y único propietario del bien inmueble aquí referido, asumirá todas las obligaciones que la Ley le establece para tal condición, liberando a LA VENDEDORA de cualquier obligación que con el condominio pueda estar o haber quedado pendiente a la fecha de autenticación del presente pacto. SEXTA: Aceptación expresa de la venta por parte del COMPRADOR: Éste (arriba ya identificado) acepta la venta de los derechos de copropiedad del apartamento antes indicado en la “Cláusula Primera” que aquí le hace LA VENDEDORA y se obliga a cumplir en todas sus partes con el Documento y el Reglamento de Condominio de las “RESIDENCIAS XXXXXXX”, así como con todas las disposiciones de la Ley de Propiedad que regulan este tipo de inmuebles. Se hacen dos (02) ejemplares a un mismo tenor y efecto en la ciudad de Caracas, en la fecha de su autenticación correspondiente. Firmamos conformes con su contenido: LA VENDEDORA: ZZZZZZZ . EL COMPRADOR; XXXXXX.

MODELO DE CONTRATO DE CORRETAJE DE INMUEBLES (Venezuela)


Entre el ciudadano/sociedad mercantil ________________________, quien es de nacionalidad ______________, mayor de edad, de este domicilio, de profesión_________________ y titular de la Cédula de Identidad No.________________ / XXXXX, C.A., empresa inscrita ante el Registro Mercantil ____ de la Circunscripción Judicial de _______, en fecha ______, bajo el No.___, Tomo ____, Protocolo, representada en este acto por su Director/Presidente, ciudadano: __________ , quien es de nacionalidad ______________, mayor de edad, de este domicilio, de profesión_________________ y titular de la Cédula de Identidad No.________________ , de conformidad con lo dispuesto en la CLAÚSULA ____, de su Documento Constitutivo y los Estatutos Sociales; y quien para los efectos de este contrato se llamará en lo sucesivo EL CONTRATANTE, por un lado y por el otro, el ciudadano/sociedad mercantil ________________________, quien es de nacionalidad ______________, mayor de edad, de este domicilio, de profesión_________________ y titular de la Cédula de Identidad No.________________ / ZZZZZ, C.A., empresa inscrita ante el Registro Mercantil ____ de la Circunscripción Judicial de _______, en fecha ______, bajo el No.___, Tomo ____, Protocolo, representada en este acto por su Director/Presidente, ciudadano: __________ , quien es de nacionalidad ______________, mayor de edad, de este domicilio, de profesión_________________ y titular de la Cédula de Identidad No.________________ , de conformidad con lo dispuesto en la CLAÚSULA ____, de su Documento Constitutivo y los Estatutos Sociales; y quien para los efectos de este contrato en lo adelante se denominará a los fines de este contrato, EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A), se ha convenido en celebrar en presente CONTRATO DE MANDATO PARA EL CORRETAJE PARA ALQUILER/VENTA (según se trate de una u otro negocio jurídico) DE BIENES INMUEBLES, el cual se regirá por las cláusulas que a continuación se señalan, a saber:
CLÁUSULA PRIMERA: Alcance y contenido del mandato: Este contrato determina un mandato especial regulado por el artículo 1.687 del Código Civil Venezolano y se circunscribe estrictamente, a la búsqueda de una persona (natural o jurídica) interesada en: (DEBE SEÑALARSE SI ES PARA COMPRAR/VENDER O ARRENDAR) el inmueble propiedad del CONTRATANTE (o de una tercera persona que oportunamente EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) el cual más adelante se menciona, actividad a realizar por EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A), para posteriormente presentarla al CONTRATANTE, a los fines de que éste realice la evaluación pertinente conforme a sus intereses y materialice el negocio jurídico que persigue.
CLÁUSULA SEGUNDA: Duración del mandato: Este contrato durará un
(01) año contado a partir del día ____del mes de_____________ del año dos mil _______(200__) y hasta el día ____del mes de ____________del año dos mil________(200__); pudiendo ser prorrogado y aceptado por períodos iguales, bien por manifestación expresa o tácita del CONTRATANTE, de conformidad con lo indicado en el artículo 1.685 del Código ejusdem. En todo caso, el tiempo del mandato no determina exclusividad alguna a favor de EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) por la actividad promocional y de búsqueda de un vendedor, comprado/arrendatario (INDICAR SEGÚN LO QUE CORRESPONDA) del inmueble del CONTRATANTE o el que este persiga.
CLÁUSULA TERCERA: Bien inmueble objeto del contrato: EL CONTRATANTE es propietario exclusivo de un apartamento tipo __________, situado en la Torre _____del Conjunto Residencial______________, en la Avenida_________________ de la urbanización ______________________. Su área aproximada de construcción es de ______________________metros cuadrados (_____M2).
NOTA: Si EL CONTRATANTE ES EL COMPRADOR O ASPIRANTE A SER ARRENDATARIO DEL INMUEBLE QUE SE BUSCA COLOCAR: “EL CONTRATANTE instruye, faculta y habilita expresamente a EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) para que realice todas las gestiones como si fuera él, según su talento, habilidad, relaciones sociales y comerciales y capacidad profesional, para la búsqueda de un bien inmueble a los fines de arrendarlo para que sirva como su vivienda/oficina).
CLAÚSULA CUARTA: Condiciones para el ejercicio del mandato: EL CONTRATANTE faculta a EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) a ejecutar este contrato oneroso, siempre y cuando señale como precio mínimo de compra/venta (colocar lo que corresponda) del inmueble ubicado a favor de aquél (EL CONTRATANTE) la suma de ______BOLÍVARES (Bs. XXXXX), (NOTA: SI SE TRATA DE UN ARRENDAMIENTO COLOCAR: “del canon mensual de arrendamiento del inmueble, una cantidad comprendida entre la banda dada por los XXXX MIL BOLÍVARES (Bs. XXXXX) Y XXX MIL BOLÍVARES (Bs.XXXX). CLÁUSULA QUINTA: Obligaciones de las partes:
1) Obligaciones de EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A): con la firma de este pacto, ella se compromete y obliga a:
A) Realizar la promoción del inmueble del CONTRATANTE bajo el mejor esquema publicitario que decida.
B) Demostrar al CONTRATANTE la realización de la publicidad.
C) Suministrar la redacción definitiva del contrato de promesa bilateral de compra y venta (contrato preparatorio) / contrato definitivo de compra y venta/ contrato de arrendamiento (según legislación vigente: Ley y Reglamento para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda/ o La Ley para el Arrendamiento de Locales Comerciales) al CONTRATANTE una vez que sea localizada una persona interesada en el negocio jurídico de su interés.
D) Asistir al CONTRATANTE al momento de la firma del contrato según el negocio jurídico que aquí se señala.
E) Otras que asuma por escrito con posterioridad a la firma de este contrato o que tengan su origen en la Ley.
2) Obligaciones que asume EL CONTRATANTE: por su parte, éste se compromete a :
A) Suministrar copia del documento de propiedad del inmueble así como una copia fiel al original, del Documento de Condominio y su Reglamento del edificio donde se ubica el inmueble, cuando se trate de uno sometido bajo el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.
B) Pagar a EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) la cantidad de XXXX BOLÍVARES EXACTOS (Bs. XXXXX) por concepto de gastos de publicidad y de promoción por el mercadeo del inmueble, bien usando la prensa escrita, la prensa digital o las redes sociales espcializadas en inmuebles. Agotada esta cantidad y previa demostración de la relación de gastos hecha al CONTRATANTE, podrá acordarse una nueva suma para que EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) cumpla con este mandato especial.
Cabe destacar que EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) cobrará su comisión CONTRATANTE, luego de haber cumplido exitosamente su misión, cual es: la búsqueda de la persona interesada en el negocio jurídico descrito arriba en la Cláusula Primera de este pacto. En consecuencia, este es un mandato intuito personae para ambas partes y es un contrato oneroso, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.686 del Código Civil Venezolano.
C) Otras que asuma por escrito con posterioridad a la firma de este contrato o que tengan su origen en la Ley.
CLÁUSULA SEXTA: Compromiso especial del CONTRATANTE: Una vez que EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) localice a la persona interesada en el negocio jurídico objeto de este contrato, EL CONTRATANTE autoriza expresamente a EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) para suministrarle el contrato que corresponda por él(ella) redactado, el cual contará siempre con su aprobación por escrito; de tal forma, la relación entre el comprador y vendedor/ o la arrendaticia habida entre el arrendador y el arrendatario (SEGÚN CORRESPONDA) será regulada según el contrato cuya redacción autoriza formalmente aquí EL CONTRATANTE y causará honorarios según la Ley. En caso de que éste viole este compromiso, le deberá a EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A) por concepto de indemnización una cantidad de XXX BOLÍVARES (Bs. XXXX) más los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse.
CLÁUSULA SÉPTIMA: De la forma de resolver los conflictos entre las partes: Si éstos surgieren, ambas partes se comprometen en dirimir su conflictos a través del arbitraje con árbitros arbitradores y en un plazo máximo de treinta (30) días continuos, contados a partir del nombramiento del tercer árbitro.
Cabe destacar que cada parte nombrará y sufragará los honorarios profesionales del árbitro por ella seleccionado y entre ambas, de por mitad, pagarán los honorarios del tercer árbitro. De conformidad con lo establecido

en el Código de Procedimiento Civil, el laudo arbitral dictado por los árbitros será inapelable y pondrá fin al conflicto entre las partes, sin que tengan lugar futuras reclamaciones con base a lo considerado por ellos.
CLÁUSULA OCTAVA: Dirección de las partes: Para todos los efectos de este contrato las partes señalan a continuación sus direcciones: EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A): ________; siendo sus teléfonos: (0212) ________ y celular: ____. EL CONTRATANTE: ________; siendo sus teléfonos: (0212) ________ y celular: ____.
De este contrato se hacen dos ejemplares a un mismo tener y sólo efecto en la ciudad de ________ en la fecha de su autenticación correspondiente, no teniendo ninguna validez cualquier pacto anterior que hayan suscrito las partes. Firman como prueba de conformidad con su contenido;
Por EL(LA) CORREDOR(A) INMOBILIARIO(A), su Presidente
XXXXXXX
EL PROPIETARIO CONTRATANTE,
XXXXXXX

MODELO DE REGLAMENTO DE MASCOTAS EN UN CONDOMINIO EN CARACAS (Venezuela)


COMUNICADO

En vista de los múltiples inconvenientes que se han venido presentando con las mascotas pertenecientes a ciertos vecinos que forman parte del colectivo de las Residencias Parque ____, la Junta de Condominio se ve obligada a hacer llegar esta comunicación a la totalidad de propietarios que tienen animales domésticos en sus apartamentos, buscando apliquen los
correctivos necesarios para evitar mayores molestias en la colectividad.

Considerando que existe una ordenanza de convivencia ciudadana
dictada por el Cabildo Metropolitano de Caracas, la cual regula y establece, entre otras, la responsabilidad de los propietarios de animales en áreas públicas de la ciudad, la Junta Directiva del Condominio Parque Chulavista, transcribe algunos artículos de dicha Ordenanza para establecer el Reglamento Interno de Tenencia de Mascotas, aplicable en las áreas comunes del Conjunto.

Capítulo IV De las infracciones relativas a la tenencia de perros y otros animales

”De la tenencia de perros y otros animales. “La tenencia de perros y animales domésticos en general, en viviendas urbanas, queda condicionada a las circunstancias higiénicas óptimas de su alojamiento así como a la ausencia de riesgos sanitarios y a la inexistencia de
molestias para los vecinos”.Artículo 27 Ordenanza de convivencia ciudadana y sanción de infracciones menores Cabildo Metropolitano de Caracas

”La tenencia de perros guardianes sin la debida vigilancia. Los perros guardianes de viviendas, jardines, etc., deberán estar bajo vigilancia de sus dueños o personas responsables, y en todo caso, en recintos donde no puedan causar daño a personas o cosas” Artículo 28.

“Condiciones Para el paseo de perros de caza o de pelea. Los perros no podrán circular sueltos por la vía pública, e irán provistos de correa o cadena. El propietario del perro o animal doméstico y en forma subsidiaria, la persona que lo lleve, será responsable de los daños y
desechos producidos por éste en la vía pública.” Artículo 29

“Se prohíbe que los animales domésticos realicen sus deposiciones sobre las aceras, zonas verdes o terrazas y restantes elementos de la vía pública destinados al paso o estancia de los ciudadanos. Los propietarios tenedores de animales, deberán recoger y retirar los excrementos, limpiando la vía pública que hubiesen ensuciando.”

Tomando como base de trabajo las citas anteriores, la Junta de Condominio
pasa a redactar un conjunto de normas internas que serán aplicables de inmediato
y posteriormente serán sometidas a la opinión del colectivo para que en Asamblea de Copropietarios, siempre cumpliendo los requisitos de Ley, pasen a ser junto con otras normativas, de obligatorio cumplimiento para toda la comunidad.

REGLAMENTO INTERNO DE TENENCIA DE MASCOTAS

De la tenencia de perros y otros animales en el Conjunto Residencias:

-Las áreas comunes (jardines, sótanos, rampas para vehículos y pasillos internos de las torres A, B, C y D son de uso y goce exclusivo de los propietarios, inquilinos, invitados y transeúntes, quedando estrictamente prohibido la permanencia de mascotas en las áreas anteriormente individualizadas, por lo que los propietarios tenedores de animales solo podrán circular por dichas localidades acompañados de sus mascotas, con la finalidad de sacarlos a la vía pública para que realicen sus necesidades y posteriormente retornarlos a sus apartamentos. Los propietarios tenedores de animales, deberán recoger y retirar los excrementos, limpiando la vía pública que hubiesen ensuciando.

- Si en el trayecto de salida o entrada a las Residencias, las mascotas accidentalmente realizan sus necesidades en alguna de las áreas comunes de las residencias, su propietario o tenedor responsable deberán recoger y retirar los excrementos, restituyendo el área común a su estado
original.

- Todo propietario dueño de mascotas, deberá realizar todo lo que sea necesario para que dichos animales no causen ruidos molestos al colectivo, aún en el caso de que estén en el interior de sus apartamentos.

El incumplimiento de las normas anteriormente indicadas y a sus infractores, serán sancionados con una multa equivalente a 4 Unidades Tributarias (pagaderos en Bolívares) tal y como lo prevé expresamente el Artículo 11 y 55 de la Ordenanza sobre Protección y Control Animal Gaceta Municipal del Municipio Baruta Número Extraordinario: 090-05/97

En Caracas, a los 05 días del mes de Diciembre del año 2008.

Junta de Condominio Residencias Parque ___, Colinas de Bello Monte.

NUESTRO COMENTARIO: Los Municipios normalmente tienen sus Prdenanzas Municipales para regular la convivencia ciudadana y tienen facultades legales para establecer multas y ciertos tributos; ahora bien, en nuestra opinión, la Junta de Condominio no teiene potestad legal para cobrar tales multal o contribuciones, más si puede avisar del incumplimiento a las autoridades para que cuando una mascota cause daño, peligro o no esté sanitariamente tratada o haga cualquier perturbación por irresponsabilidad de su dueño, sea atendida por las autoridades caninas municipales.
Otro aspecto muy importante a considerar, guarda relación con las razas caninas cuya tenencia no está permitida por la ley: los pitbull, masting Napolitano y otras razas están prohibidas por la legislación venezolana. En futura entrada publicaremos la normativa publicada en la Gaceta Oficial y la fecha de entrada en vigencia de esta norma a partir del 01 de enero de 2013.
El anterior Reglamento de Mascota ni fue redactado por nosotros, lo tomamos de un condominio para que sirva de orientación a otras comunidades inmobiliarias para ahondar en los detalles que cada comunidad o condominio desee hacerlo.

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
Inpreabogado: 40.236

NORMAS PARA EL DEBATE DE LAS REUNIONES DE LA COMUNIDAD INMOBILIARIA (Latinoamérica)


“NORMAS PARA EL DESARROLLO DE LAS REUNIONES DE JUNTA DIRECTIVA DE LA COMUNIDAD INMOBILIARIA”
1) Que las reuniones tengan como hora de inicio a las 8:00 p.m. y que se terminen inexorablemente, a las 9:45 p.m. Si llegada esta hora quedaren puntos pendientes, que sean pospuestos para la siguiente reunión.

2) Que el Secretario sea quien otorgue el derecho de palabra; lleve el control del tiempo de uso del derecho de palabra mediante un cronómetro y una campana; así como la redacción del acta de la asamblea.

3) Que el Secretario elabore la agenda con los puntos que los vecinos o los miembros de la junta le hagan llegar por escrito, vía correo electrónico u otro medio escrito, entre los días jueves y sábado a las 6:00 p.m. A partir de ese momento, el Secretario no aceptará incluir ningún otro punto en la agenda del miércoles, momento de la reunión de la junta.

4) Que el Secretario distribuya la agenda de la junta entre los días sábado en la noche y a más tardar el lunes en la noche, vía correo electrónico, el cual será el medio más expedito y confiable que aquí se selecciona expresamente para hacer la distribución y dar a conocer los puntos de discusión de la reunión ordinaria de la junta.

5) Que toda reunión ordinaria o extraordinaria de la junta se realice de la siguiente manera:
5.1) Primero, comenzará su Secretario con la lectura del acta anterior para hacerle el seguimiento a las ejecutorias ordenadas en la reunión anterior. Si quedaren ejecutorias pendientes, tomará nota y lo advertirá en este momento. Aquí no hay interrupción de su derecho de palabra mientras no concluya su intervención.

5.2) Concluida la lectura del acta anterior, el Secretario le dará la palabra al (la) Presidente(a) de la junta para que informe lo que a bien tenga que decir, en un tiempo de cinco (05) minutos. Nadie interrumpirá al (la) Presidente(a) mientras hable.

5.3) Finalizado el tiempo del (la) Presidente(a) seguirá inmediatamente en el uso de la palabra, el señor Secretario (a) y por un tiempo igual de cinco (05) minutos. Nadie lo interrumpirá mientras hable.

5.4) Concluido el tiempo del Secretario, hará uso de su derecho de palabra, el Tesorero (a), por un tiempo igual de cinco (05) minutos. No habrá interrupción mientras él hable.

5.5) Terminada las anteriores intervenciones, seguidamente el señor Secretario dará lectura a los puntos de agenda que deberán ser tratados y decididos en estricto orden como hayan sido presentados. De cada punto se realizará una decisión y un debate previo por parte de todos los miembros de la junta que deseen intervenir, regulando la intervención de cada uno por un tiempo de cinco (05) minutos máximos para concretar su posición. La votación, cuando la haya, se hará punto por punto, en orden y permitiéndose que el Secretario deje constancia escrita en el libro de actas de la junta, tomándose el tiempo para hacer una correcta escritura sin presión de ningún tipo.

5.6) Concluida la discusión y resolución de la agenda del día, queda abierto un derecho de palabra para los miembros de la junta de cinco (05) minutos para quienes quieran intervenir, que no formarán temas de decisión de la agenda ya discutida, sino para tratar realidades propias de la urbanización.

5.7) Si hubiese algún vecino, propietario o inquilino interesado en hacer un planteamiento a la junta, éste debe hacerlo previamente por escrito, para darle oportunidad a todos los miembros de evaluarlo detenidamente. El Secretario le fijará al vecino, inquilino o propietario interesado, un derecho de palabra dentro de la agenda del día de la siguiente reunión, para que la junta fije su posición sobre el planteamiento que se le hace.

5.8) El Secretario, a las 9:45 p.m. dará por terminada la reunión con un toque de campana, advirtiendo si quedaron o no puntos pendientes para la venidera reunión.
6) La Junta aprueba: Que las consideraciones que a bien tenga a realizar el Consejo Comunal de ______ (SECTOR DONDE SE ENCU7ENTRA EL INMUEBLE) sean escuchadas previa colocación en agenda de la Junta, y que se fije una vez al mes una reunión entre la Junta y el Consejo Comunal antes señalado, para conocer de sus actividades; otorgándole un derecho de palabra de quince (15) minutos máximos para los fines informativos. La Junta le señalará al Consejo Comunal el día, y hora cuando deba hacer uso del derecho de palabra que se le otorga.

TEXTO A COLOCAR EN EL ANVERSO DEL RECIBO DE CONDOMINIO DE UN INMUEBLE ADMINISTRADO POR AUTOGESTIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO (Para Centro Comercial o Conjunto Residencial en Venezuela)


TEXTO PARA EL ANVERSO DE LA PLANILLA DE LIQUIDACIÓN DE GASTOS COMUNES DEL CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL MACARACUAY
A continuación, el texto que deberá aparecer en el anverso de la planilla de liquidación de los gastos comunes del Centro Comercial ______/ Conjunto Residencial_____:

“CONDICIONES GENERALES DE LA PLANILLA DE LIQUIDACIÓN DE GASTOS COMUNES DEL CENTRO COMERCIAL MACARACUAY”
1) Responsabilidad de todo propietario de un inmueble en propiedad horizontal: Deberá contribuir con los gastos comunes entregando el importe señalado en su “planilla de liquidación” pasada por la Junta de Condominio, quien es el ente administrador del inmueble. Este facilitará las vías para percibir de manos de propietario su pago mensual correspondiente a su inmueble. Si hubiere gastos “no comunes” o “particulares” exclusivamente atribuibles al local del propietario, serán reflejados como tales y deberán pagarse junto a los gastos no comunes en el total señalado por la planilla de liquidación.
2) Oportunidad del pago y daños y perjuicios a pagar al condominio por mora del propietario: El pago deberá realizarse y notificarse a la Junta de Condominio o a quien ésta haya autorizado antes de la fecha de vencimiento indicada en la planilla de liquidación. Si se efectuase posterior a la esta fecha, o si habiéndose pagado antes de la fecha de vencimiento de la planilla pero notificado tardíamente a la Junta de Condominio o a la persona autorizada para recibir dicha notificación, ésta imputará a la cuenta del propietario moroso en la planilla de liquidación del siguiente mes, la indemnización por daños y perjuicios que establece el artículo XXX (normalmente está establecido en los documentos de condominio; caso que no esté contemplado, no debe colocarse esta indemnización) del Documento de Condominio del Centro Comercial ______/Conjunto Residencial ______. Los propietarios deberán pagar sus gastos dentro de los cinco primeros días siguientes al vencimiento de cada mes, tal y como lo indica dicho documento, o bien, antes de la fecha de vencimiento de la planilla, hasta el día 21 de cada mes.
3) Intereses de mora por pago retardado del Condominio: A los propietarios o arrendatarios que deban uno (01) o más meses de gastos comunes al Condominio o por concepto de cánones de arrendamientos, se les cobrará un interés de mora legal del tres por ciento (3%) anual /Art. 1.746 del Código Civil Venezolano) sobre el total de su deuda. La Junta de Condominio se reserva el derecho de presentarle al propietario moroso el cálculo de la corrección monetaria o su deuda indexada, de acuerdo a las estimaciones que haga y dicte para tales fines el Banco Central de Venezuela. Los intereses de mora cobrados por el Condominio ingresarán a su cuenta corriente recaudadora o al fondo de reserva según lo disponga la Junta de Condominio.

4) Pago de alquileres de locales arrendados por el Condominio: Los arrendatarios igualmente deberán pagar sus cánones de arrendamiento en la oportunidad señalada en sus respectivos contratos, bien por mes adelantado o por mes vencido según sea el caso.

5) Lugar de la notificación del pago de las planillas de liquidación de gastos comunes y de los cánones de arrendamiento de los locales del Condominio. La Junta de Condominio se tendrá por notificada del pago de las obligaciones de los propietarios o arrendatarios de los locales en la siguiente dirección: Avenida ó Calle ________, Centro Comercial _________Conjunto Residencial_____, Nivel _______, Oficina de Administración del Condominio, urbanización / sector: ________, Municipio ____ del Estado ________.

La notificación del pago será válida siempre y cuando no medie ninguna causa posterior al mismo que lo invalide o haga írrito.

6) Penalidad por devolución de cheques: Cuando el deudor pague mediante cheque se considerará liberado de su obligación luego que éste se haga efectivo en la cuenta correspondiente (Cuenta Corriente Banco XXXXXXX No. XXXX-XXXX-XX-XXXXXXXXXX) a favor de: Junta de Condominio _________. Si es devuelto por cualquiera de la causas que indicadas por la entidad bancaria, se le cargará a su cuenta el importe cobrado por el Banco, más cero coma cinco (0,5) Unidades Tributarias vigentes, como indemnización a la comunidad de propietarios del Centro Comercial _______ / Conjunto Residencial________, por los trámites que su Junta de Condominio debe realizar en tales casos. Esta indemnización será depositada en la cuenta corriente antes indicada y ha sido aprobada por la Asamblea de Propietarios en su reunión de fecha _______..
7) Pago exacto de los montos debidos: “SIN EXCEPCIÓN”: La Junta de Condominio o quien esta autorice, sólo aceptará el pago EXACTO de la planilla de liquidación de gastos comunes o canon de arrendamiento.
8) Honorarios profesionales de abogados: SIN EXCEPCIÓN todo propietario o moroso con el Condominio del Centro Comercial ________/Conjunto Residencial______, según sea el caso, cuya mora sea de tres (03) o más meses, deberá cancelar su deuda ante el despacho de abogados que haya designado la Junta de Condominio para recuperar los créditos a favor del Condominio. El deudor deberá pagarle a los abogados sus honorarios profesionales por su actuación profesional.
La Junta de Condominio del Centro Comercial/Conjunto Residencial:_____