¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR LA REPARACIÓN POR UNA ROTURA DE UNA TUBERÍA: AL PROPIETARIO O AL CONDOMINIO? un caso real. Vea la solución aportada!



Caracas, miércoles 21 de abril de 2010.

Señores

Junta de Propietarios del

Conjunto Residencial LAS TERRAZAS

Urbanización Charallavito, Municipio Baruta

Estado Miranda.

         Apreciados señores:

         Al tiempo de saludarlos cordialmente, con estas líneas queremos señalar nuestra posición jurídica con relación a la situación observada en nuestra inspección ocular realizada in situ en ese inmueble, el día 14 del presente mes, motivada a la filtración de un tubo de la red de suministro de aguas blancas que surte a un  apartamento.  Cabe destacar, que nuestras opiniones son hechas de forma objetiva, enmarcando la situación de hecho observada dentro del marco jurídico que rige el conjunto residencial, dado por su Documento de Condominio y su Reglamento, así como la vigente Ley de Propiedad Horizontal, sin considerar ni prejuzgar en ningún sobre la opinión que la Junta de Propietarios o el administrador del inmueble que nos ha contratado, pueda tener al respecto. En este sentido, aportamos nuestra opinión en los términos siguientes, a saber:

I-                  Síntesis del caso planteado:

Se trata de una filtración de un tubo conductor de agua fría que sale (al igual que otros) del tubo matriz que alimenta una sección del inmueble hacia los pisos superiores, para alimentar agua a un apartamento en particular; observándose una filtración en su recorrido que afecta, no directamente al apartamento que sirve, sino a otros apartamentos cercanos en su recorrido.

II-               Síntesis de la solicitud que nos hace la Junta de Propietarios: el ente representante del inmueble desea conocer con certeza si la reparación del tubo averiado obedece a un gasto común, o si más bien se trata de un gasto atribuible exclusivamente al inmueble que es servido finalmente por él.

III-            Análisis de las normas jurídicas involucradas en este asunto:

1)    Del Capítulo III: “Cosas de uso común y cosas privativas de cada apartamento o sean susceptibles de apropiación individual”; Sección Primera: De las cosas de uso común; Número Uno: Principio General: El principio general que estableció el constructor del edificio señala expresamente: “Se consideran de uso común, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre que no esté expresamente destinado como formando parte de un apartamento en particular”. Se deriva de la interpretación de esta norma, un hecho que sustenta la clasificación propuesta cuando las cosas  habidas en el conjunto son comunes a todos los apartamentos, y cuando son atribuible a un apartamento en particular. Ese hecho viene dado por la ubicación espacial de las cosas y de allí, parte la génesis o fuente esencial del principio antes enunciado: si las cosas no forman parte de un apartamento en particular, entonces deben tratarse y entenderse como cosas comunes a todos los apartamentos.

2)    Del Número Dos de esa Sección Primera: Este numeral contiene la declaración expresa que hizo el constructor de los bienes comunes para todos los apartamentos, y en dicha clasificación nos encontramos con lo que establece su numeral “9”, que señala como un bien común: “…Los depósitos, conductos , el cuarto de bombas, el equipo hidroneumático y el estanque subterráneo para el almacenamiento de agua”. El término conducto debe ser interpretado como el canal que sirve para dar paso y salidas de agua, destacando que este numeral se refiere y desarrolla los bienes comunes que están destinados a la distribución de las aguas blancas, ya que todos los equipos e instalaciones en él indicados sirven exclusivamente para el manejo de las mismas en el inmueble. Y aquí no cabe ni siquiera la posibilidad de confusión a que el “conducto” obedece a la red de tuberías de  aguas blancas, porque cuando el constructor quiere especificar y diferenciar el uso o fin de un conducto lo hace expresa y formalmente, como por ejemplo, en el  numeral “6” cuando también usa el término “conducto”, refiriéndose a la función que han de cumplir para el manejo de la basura. En el numeral “5” si bien no usa el vocablo “conducto” si usa el verbo “conducir” para hacer referencia a la función que cumplen ciertas partes de las instalaciones eléctricas del inmueble.

3)    Numeral “20”del Número Uno de dicha Sección Primera: establece el cierre del círculo que inicia el principio general que hace la clasificación de las cosas comunes, cuando señala como cosas comunes, todas aquellas áreas o porción del inmueble que no sean expresamente declaradas como susceptible de apropiación individual o que no formen parte integrante de ninguno de los apartamentos del conjunto. Así que, estudiando las cosas que son parte de cada apartamento en particular, también se puede llegar a la conclusión que las que les son ajenas a estos, son áreas o partes comunes a todos los apartamentos, de conformidad con el principio general al comienzo comentado.

4)    De la Sección Segunda del Capítulo III, Número Dos: Señala la norma: “A cada apartamento corresponde el espacio existente entre el piso respectivo, el techo correspondiente y las paredes que lo delimitan. Queda entendido que, con respecto a las paredes que delimitan a cada apartamento, ya fuere respecto a bienes comunes o a otros apartamentos, que la propiedad del apartamento llega solamente hasta la mitad del grosor respectivo y que en cuanto al techo y al piso correspondiente, la propiedad de  cada apartamento abarca únicamente el acabado respectivo sin afectar la placa. La propiedad de cada apartamento comprende además todo aquello que forme parte permanente del mismo y que no esté considerado como integrante de las porciones comunes del edificio”. Esta norma no hace más que confirmar lo que ya arriba veníamos exponiendo. Por un lado, ratifica lo que nosotros denominamos como el “principio de espacialidad y ubicación de  las cosas comunes” y por otra parte, discrimina y sitúa perfectamente los límites de cada apartamento, lo que equivale a decir, que todo lo que no está ubicado en tales límites, no es una cosa propia de cada apartamento, o lo que es lo mismo: se trataría de una cosa común a todos los apartamentos del conjunto residencial.

5)    El numeral “3” de esta Sección Segunda señala cuáles son a groso modo las instalaciones con que cuentan cada apartamento: las de agua, energía eléctrica y su propia  instalación telefónica.

6)    El Capítulo IV: “De los derechos y obligaciones en el uso de las cosas propias de cada apartamento”; Sección Primera, Numero Cuarto: “Reparaciones y mantenimiento interior”: Por interpretación al contrario, esta norma viene a ratificar los límites de la responsabilidad que tiene cada propietario cuando advierte que: “Será por cuenta de cada propietario el mantenimiento y reparación de su apartamento en la forma que a bien tenga”.

7)    Del análisis de lo establecido en la Sección Segunda del Capítulo IV, que trata “De la responsabilidad de los propietarios” no encontramos en ninguna de sus disposiciones, ni en el principio general, ni en el “Número Dos”, que versa sobre las “responsabilidades especiales”, alguna que haga referencia y que pueda derivarse para un propietario en particular, del  hecho que nos ha planteado y sometido a consulta la Junta de Condominio.

8)    El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal: esta es la norma que define cuáles son las cosas comunes a todos los apartamentos, y en ese sentido el legislador señala en su literal “g”: “Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares”. En el caso bajo estudio, estamos ante  la presencia de un bien común dado por un tubo que parte de las instalaciones centrales  de suministro de agua fría; que están fuera de la delimitación o espacio de cualquiera de todos los apartamentos del conjunto residencial, sin importar el hecho de que la avería del mismo sea antes o después del medidor de agua particular a un apartamento. Aprovechamos para resaltar, que el medidor de agua de un apartamento en realidad no es propiedad de su titular, sino que pudiendo ser adquirido por el constructor de la obra, o instalado directamente por la empresa que suministra el agua, cumple una función especial y exclusiva que importa a un propietario y no a otro. Cuando el medidor del consumo de agua es instalado por la empresa de suministro del vital líquido, éste es propiedad de aquella, y que es puesto “al servicio exclusivo” de determinado propietario quien tiene derecho a usar por efecto del contrato de servicio. Ahora bien, en el caso de estudio, sabemos que el medidor no fue instalado por ninguna empresa operadora de agua que surte al inmueble en general, sino por el  dueño de la obra. En todo caso, este comentario no afecta el fondo de nuestro análisis, sino que lo hacemos expresamente para desmontar la tesis y el mito que desde hace años escuchamos, en el sentido de que se pretende tomar como base o argumento para determinar la responsabilidad de  un gasto, el hecho de si la avería está antes o después del medidor. Sencillamente, este no es un indicativo para ello, como tampoco lo es la opinión que normalmente dan los plomeros o fontaneros que son los que ubican y hacen las reparaciones de las averías.

IV-           Nuestras conclusiones: Del análisis  normativo vigente que rige al inmueble Conjunto Residencial Las Terrazas, antes comentado, podemos perfectamente concluir que:

1)    La avería de la tubería se verifica sobre un “conducto” de agua fría que por disposición tanto del Documento de Condominio, como por lo señalado en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, es un bien común  a todos los apartamentos.

2)    En virtud de lo anterior, y de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad  Horizontal que dispone que: “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”. (Subrayado y negritas nuestras) todos los propietarios están obligados a sufragar este gasto en la proporción que señala la alícuota de su apartamento, contenida en el Documento de Condominio.

3)    El administrador del inmueble (la persona natural o jurídica designada por la asamblea de propietarios, o en caso de falta de su nombramiento, la Junta de Propietarios como ente administrador del inmueble)  de conformidad con lo indicado en el artículo 20, literales: “a”; “b”; “c” y “d”, y en concordancia con lo establecido en su artículo 21, deberá ejecutar los actos para reparar de inmediato la tubería averiada, a los fines de actuar como un “buen padre de familia”, de forma prudente, diligente y responsable, para evitar que la filtración produzca otros daños mayores, tanto a áreas comunes del condominio, como a áreas particulares de los apartamentos susceptibles de apropiación individual.

4)    En caso de que la avería haya causado daños a apartamentos  susceptibles de apropiación individual, deberán ser pagados inmediatamente por el condominio, previa presentación de los presupuestos y facturas hechas por los proveedores, cumpliendo con las disposiciones legales de las leyes tributarias.

Así, damos por evacuada la consulta que nos han elevado a nuestro despacho, agradeciendo sinceramente la confianza que han tenido para con nosotros al tomarnos en cuenta como especialistas en el campo de  la consultoría y gerencia jurídica y administrativa de las comunidades inmobiliarias. Sin más a que referirnos por los momentos, tengan la certeza de nuestra más alta estima y consideración.

 

Atentamente,

 

 

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Inpreabogado: 40.236

 

 

21 pensamientos en “¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR LA REPARACIÓN POR UNA ROTURA DE UNA TUBERÍA: AL PROPIETARIO O AL CONDOMINIO? un caso real. Vea la solución aportada!

  1. Saludos y felicitaciones por esta contribución para la mejora de la vida en común en condominios, el motivo de este comentario es el siguiente, en el mes de abril del presente año, adquirimos un apartamento que tiene la particularidad de tener un area de maletero/lavadero de 1,5m2, dicho apartamento no ha sido habitado por espacio de mas de un año, hace 2 semañas me llamam la presidenta de la junta para informarme que por la puerta del maletero sale agua y que debo ir a repararlo, al explicarle que ese inmueble está desocupado hce mas de un año, me dice que es mi responsabilidad y debo actuar en consecuencia.
    Me apersono al sitio, pensando que pudiera ser una tubería de aguas blancas rota, sin embargo me percato que el agua es jabonosa, indicativo que es un desagüe tapado, un vecino me presta una guaya (de unos 5 mts) que metemos por los drenajes, casi en su totalidad y no se destapa nada.
    Me retiro sin poder hacer nada, nuevamente explicandole ahora con mas bases, que la obstrucción no me pertenece, puesto que al medir el espacio 1,5m2, al introducir una guaya de esa longitud, pues se sale del area propia del maletero, además de estar desocupado por tanto tiempo es imposible que esté obstruído en mi propiedad.
    Ellos deciden llamar un plomero que va al lugar, introduce una guaya por el maletero contiguo y me dijeron que sacaron pedazos de cemento blanco, por el desagüe del maletero de mi propiedad introducen una guaya de 3 mts y se las ha partido dentro de la tubería, rompen en la parte baja de la pared, para intentar creo yo extraer la guaya sin éxito, eso les tomó 3 dias de la semana pasada sin éxito, abandonaron el trabajo y tuve que ir nuevamente el fin de semana con un plomero que contraté para intentar destapar, pero al enterarnos del tema de la guaya, ahora resulta que hay que romper el piso del maletero, romper el tubo de drenaje, extraer las guayas, destapar la tubería y reponer todo a su estado de funcionalidad, la junta de condominio insiste que es mi responsabilidad y los gastos deberian correr por mi cuenta.
    Pregunto: Al ser el maletero de esas dimensiones, 1,5m2, con el desagüe colocado a 1 mt de la pared, si metieron una guaya de 3 mts, ¿ya no estamos fuera del límite de mi propiedad y se ha pasado a la propiedad común? ¿Que debo hacer?
    Voy a dirigirles una carta exponiendo este caso a la junta, por lo mas pronto.
    Gracias

    • Apreciado Señor Quijada: Gracias por seguir nuestro blog.
      De acuerdo a los supuestos de hechos que usted plantea el problema de la tubería no sólo está fuera del área de su propiedad, sino que por ser una red de aguas servicdas se trata de bienes sanitarios o que contribuyen con la buena sanidad común a todos los inmuebles, por lo que están consideradas como parte de los bienes comunes del condominio. En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, literales “g” y “k” se mencionan la red de tuberías como áreas comunes, por lo tanto, el gasto debe imputarse al condominio.
      En el blog he colocado caso más o menos similares; si tiene alguna duda, programemos una cita; observamos el documento de condominio; vemos su apartamento y redactamos las comuicaciones de rigor en pro de la defensa de sus derechos e intereses.
      Estamos para servirles.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

      • Gracias por su comentario que refuerza mi posoción al respecto, le comento que en reunión con dos integrantes de la junta, finalmente entendieron que la obstrucción está mas allá de mi propiedad y se comprometieron a contratar el plomero para que destape la obstrucción, mas en el orden de mantener la paz, yo asumí el gasto de la rotura del piso de mi maletero para extraer la guaya, cosa que se está haciendo en estos momentos, saludos

      • Ok seor Quijada, en cuenta de su situacin y si requiere mayor acompaamiento de nuestra parte, estamos a sus gratas rdenes para servirle.

        Atentamente,

        RAFAEL NGEL VISO INGENUO Inpreabogado: 40.236 telfono: 0424-148.40.34

  2. Buenas tardes, me parece muy interesante este tema y agradezco que lo hayan expuesto, mi caso en particular y por el cual les consulto es que en mi edificio se rompió el tubo que surte de aguas blancas a mi apartamento, específicamente en mi piso en el cuarto de agua en donde están las llaves de paso, eso es un cuarto que está al frente de mi apartamento y ahí se encuentran las llaves de paso de los 5 apartamentos del piso, el caso fue que con la inundación se mojaron los ascensores y hubo que hacerles mantenimiento por toda el agua que bajo, ahora el condominio me esta cobrando los gastos por ese manteniendo alegando que esa tubería surte de agua a mi apartamento, que ahí está mi llave de paso, que fue mi tubo el que se rompio y que por ende es mi responsabilidad cubrir los daños a terceros por la inundación. Quisiera saber si esto es cierto, muchas gracias

    • Apreciada señora Doris Cuevas:
      Hemos conocido muchos casos de esta naturaleza y hay que analizarlos tomando en consideración muchas circuinstancias. Pero lo que es claro en su caso y a nuestro modesto juicio, es que si bien la tubería que surte a su apartamento fue la que se rompió, es evidente que no estaba dentro del área de mantenimiento de su inmueble; vale decir, no estaba dentro de su propiedad y en consecuencia, la reparación no le puede ser cobrada a usted. Su propiedad con todos sus accesorios está demarcada exclusivamente por todo lo que está comprendido entre la mitad de las paredes de su apartamento hacia lo interno; incluso, cabe destacar, que muchos documentos de condominios establecen el señalamiento bien preciso sobre las dimensiones de la placa (piso) de los inmuebles, llegando a establecer que las cosas propias del apartamento son la cobertura sobre la misma nada más; siendo lo que está por debajo del recubrimiento considerado como área común; normalmente debajo de la placa o piso can las tuberías de aguas negras que forma parte de las cosas comunes señaladas en el artículo 5, literal “k” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

      Insistimos, su propiedad no puede llegar sino hasta donde la delimita jurídicamente el documento de condominio y el documento de propiedad de su apartamento que usted protocolizó en el Registro Inmobiliario cuando lo comp´ro. El cuarto de agua que queda al frente de su apartamento es un bien común que debe ser mantenido preventiva y correctivamente por el condominio y se enmarca también, dentro del literal “k” del artículo 5, de la LPH antes citado. En tal virtud, el cobro que le están haciendo es totalmente indebido y debrría el administrador proceder a reintegrarle la suma que le están cobrando, en caso que ya la haya pagado; y si no ha pagado aún, usted debe negarse a ello, tomando en cuenta que es un cobro indebido y sin sustentación jurídica; lo peor, contrario a la Ley especial que rige la materia.

      Esperando haberle dado luces claras en este tema tan importante, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 409.236

      P.D.: Insistimos que debe tomar muy en cuenta las disposiciones del documento de condominio de su edificio, para ver si le atribuye al propietario alguna responsabilidad especial en esta materia, que aquí no podemos considerar por no tenerlo a la vista.

      • Muchísimas gracias, les agradezco enormemente su rápida respuesta, me aclara el panorama, ciertamente ahora me dispongo a buscar una copia del documento de condominio para buscar en que se basan los administradores para cobrarme estos costos de reparación. Hasta ahora les he pedido que me indiquen en que se basan y en que parte del documento de condominio o la LPH aparece que soy responsable de los daños pero no he recibido respuesta de parte de ellos.

  3. estimados sres. procondominios, mis saludos cordiales.

    les escribo esta misiva solicitandoles asesoria respecto a un problema que desde hace años vengo padeciendo y que a continuacion les expongo.

    vivo en un apartamento ubicado en planta baja, en un edificio de data aproximada a los 30 años.
    mi apartamento tiene un patio que se comunica a traves de un pasillo techado a los puestos de estacionamiento, logrando un acceso independiente al de la entrada principal del edificio.
    en este patio el constructor o el proyectista ubicó una tanquilla de aguas servidas conectada al bajante o ducto de aguas servidas del edificio que sirve al resto de los apartamentos ubicados en las plantas superiores.
    ahora bien, es a diario que esta tanquilla se rebosa con aguas servidas y material jabonoso entre otros, ocasionandome innumerables molestias; he tenido perdidas de mobiliario, equipos y demas, de la misma manera me inhibe el paso y total disfrute de mi apartamento. en este sentido quisiera saber que demandan las leyes, pues considero que la reparacion, correcion o mejora de este elemento pertenece al condominio por ser una cosa comun y no particular de mi apartamento. de igual manera les solicito me indiquen cuales pasos debo deguir para lograr la resolucion de este problema.

    agradecido de antemano me despido, no sin antes felicitarles por tan encomiable y loable labor esta que vienen desempeñando en pro de una mejor comunidad.

    • Muy areciado usuario: gracias por seguir nuestro blog: Su planteamiento es bien importante para abordar una solución que le sirva a quienes viven en comunidad, en propiedad horizontal y pasamos a orientarle de la siguiente forma:

      1) Respondiendo ante todo de fora directa su prengunta, le señalamos que el mantenimiento de la tanquilla de aguar servidas o aguas negras; así como la indemnización que a usted le deben por concepto de los daños y perjuicios que han derivado, sea cual sea la circunstancia de un área o cosa común, le corresponde a toda la comunidad de copropietarios, sin excepción. alguna. En este orden de ideas, queremos recomendarle la lectura del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, que en su literal “k” señala: “Son cosas comunes a todos los propietarios….k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;” Este artículo debe interpretarlo en concordancia con lo señalado en el artículo 11, literales “a” y “c” que señala: “Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: …a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes”; …c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio”.

      2) Recomendamos la lectura del documento de condominio de su edificio para que vea las dispociones sobre las cosas comunes y los gastos comunes a todos, los apartamentos. Normalmente, repiten dichos documentos, la normativa sobre propiedad horizontal antes referida.

      3) Los pasos a seguir para resolver el problema son los siguientes, a saber:
      4.1) Redactar una misiva a la Junta de Condominio y a la administradora (si la hubiere) donde usted detalla la problemática existentes; los daños sufridos, y hace mensión a la normativa jurídica antes señalada y la del documento de condominio, y procede a numerar los daños sufridos; las fechas y si tiene las facturas de las reparaciones por usted efectuadas, o fotografías o videos, acomnpáñelos a la carta y calcule tales daños, y pida que le paguen los mismos.
      4.2) Si existe una administradora del edificio, pida su intervención y cite a la Junta de Condominio para atender y resolver el problema y lo más importante, exija el mantenimiento preventivo o correctivo de las tuberías obstruidas.
      Normalmente, este mantenimiento se hace con un camión llamado “vaccum” el cual es una especie de aspiradora gigante que succiona todos los elementos que obstruyen las cañerías, que son las que causan el problema.
      4.3) Si la administradora no actúa ni la Junta de Condominio, entonces usted puede hacer uso del artículo 21 de la antes citada Ley que señala: “El administrador, o si este no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí sólo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes”; en consecuencia, le sugerimos que cualquier gasto que usted vaya a realizar sobre bienes y áreas comunes, debe pedir la factura a nombre del condominio, indicando el RIF de este con su domicilio y teléfono. Pida siempre una factura legal.

      5) Finalmente, queremos agradecerle profundamente sus comentarios bondadosos que destacan nuestra labor; lo hacemos de forma altruista; y cada vez que damos una opinión aportamos los fundamentos jurídicos o doctrinarios y lo hacemos, apreciado usuario, como una ofrenda a la humanidad, a Dios, quien es quien nos ha dado la vida para servir y ser úttil a la humanidad; no sólo a nuestra Venezuela, sino sobre todo, a Hispanomérica y a otras muchas personas en todas partes del mundo de donde ven este blog por Internet.

      Si tiene alguna duda, llámenos por el celurlar: 0424+8178841 y 0212+5378280; siga nuestro blog; y Twitter: @procondominios.
      Damos así por respondida su pregunta. De usted nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      C.I.: V-6.809.740

  4. Buen Día, quiero hacerles una consulta

    Hace tres años compre un apto en obra gris, el cual nunca remodele.

    En el baño del apto se rompió una canilla de agua lo que genero que el apto se llenara de agua. cosa que se corrigió de forma inmediata. La vecina del apto de abajo señala que el agua se filtro por su techo y que nosotros como propietarios debemos responder por los daños causado. Mi pregunta es si el apto esta en obra gris el hecho de que el agua se filtre al apto de abajo por la placa no representa una falla estructural de la construcción y por ende sería responsabilidad de la constructora?.

    Agradeciendo de antemano todo el apoyo que me puedan brindar al respecto. Y dando mis Felicitaciones por la Excelente labor que realizan.

    • Apreciada usuaria: lourdes02@cantv.net. Gracias por seguir nuestro blog. Respondemos su planteamiento señalándole que usted es la responsable del pago de los daños y perjuicios que se han causado al apartamento de su vecino. El propietario es quien responde de los mismos, pues se trata de una obligación “propter rem·, es decir, que sigue a la cosa.
      No tiene ninguna importancia el hecho que su apartamento estaba en obra gris. Sencillamente, su propiedad causó un daño y usted está obligada a repararlo, tal y como lo dispone el artículo 1.185 del Código Civil Venezolano.

      Finalmente, queremos agradecer infinitamente sus palabras de agradecimiento por nuestra labor orientadora y de asesoría jurídica especializada en materia de condominios y de comunidades inmobiliarias en general, de Venezuela.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  5. Yo también tuve un problema con una filtración en el muro de mi dormitorio generada por una mala maniobra en la limpieza de la azotea pues utilizaron manguera de incendios, lo que provocó que la tubería de bajada de aguas lluvia se soltara justo a la altura de mi departamento ubicado en el piso 2. La administración sólo solucionó el tema en la tubería pues no quiso hacerse cargo de los daños ocasionados, en el papel mural. Para mi no existe ninguna justificación a esta decisión pues esta tubería sirve a todo el condominio y si yo debo pagar los gastos por tuberías con problemas de mi departamento que ocasione daños en otro departamento o espacio común, lo lógico es que la comunidad pagué el daño ocasionado a mi apartamento. Encima de todo me han hecho perder tiempo pues indicaron un montón de visitas para primero cubrir los gastos, cotizar papel mural, mano de obra, me indicaron cortar mi papel como muestra para la compra del mismo y luego de todo aquello decidieron no pagar el daño ¿qué tal?, ahora al parecer existe una filtración desde mi departamento al gimnasio y seguramente me indicarán que debo pagarles el daño pues se va al juzgado el tema.

  6. Amigo, muy buenas tardes, agradezco por esta iniciativa online, que permite expresarnos a muchos que vivimos en situaciones de alquiler. Describo mi situación: Yo siempre he pagado alquiler de habitación, en varias partes y durante mas de 10 años, pero he tenido una situación muy particular aquí en Maracaibo con la arrendadora que es la PROPIETARIA del predio: Esta es una casa y tiene varias habitaciones(4 hab). Pago una habitación, para acceder a la habitación está la PUERTA que comunica a la calle y por ella misma entramos/salimos TODOS (otros dos inquilinos. PROPIETARIA y sus familiares). esa puerta tenemos todos llaves de ese candado, como está a la intemperie eso lo daña cuando llueve y siempre nos quiere cobrar los candados y tenemos que pagar las copias de las llaves (EL PROPIETARIO SE QUEDA CON LAS ORIGINALES). Yo siempre sostengo que ésto corresponde al PROPIETARIO su mantenimiento y seguridad para con nosotros los inquilinos. Esa misma puerta tiene ruedas y se oxidan y también hemos tenido que pagar el mantenimiento de esa puerta. Y también me mantengo en lo mismo, SON GASTOS QUE TIENE QUE CUBRIR EL PROPIETARIO, al final discutimos, nos amenazan y tenemos que pagar, es una humillación. Como bien dije antes he vivido varios años pagando alquiler de habitación y nunca hemos tenido pleito con los propietarios porque del MISMO ALQUILER SACAN PARA ESOS GASTOS. Estoy en lo correcto? NO ES MI OBLIGACION ESTAR PAGANDO POR COSAS QUE CREO SON RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO (ARRENDADOR) -al final, cuando me tenga que mudar, yo no me voy a quedar con el candado ni me voy a quedar con la puerta de la calle-.

    Lo siguiente es lo más importante para mí en este momento: Acá en Maracaibo en esta CASA, HAY UNA BOMBA (1/2 CABALLO) QUE SURTE A TODAS LAS HABITACIONES CON EL VITAL LIQUIDO, sucede que ahora la Propietaria LE HA DADO MANTENIMIENTO A DICHA BOMBA y nos esta cobrando a todos los inquilinos una gran cantidad de dinero, y dice: TIENEN QUE AYUDAR CON LA REPARACION DE LA BOMBA PORQUE USTEDES SE ESTAN BENEFICIANDO.

    A mi no me parece JUSTO ESA RESPUESTA, porque la obligación del ARRENDADOR es suministrarme los servicios a que TENGO DERECHO COMO INQUILINO, para eso YO PAGO UN ARRIENDO, YO NO BENEFICIO PORQUE SI, es mi derecho, la obligación de ella es darme a cambio los servicios y el techo, NO ESTOY MENDIGANDO NADA, ni soy parte de su familia. La obligación de ella es que del arriendo que pagamos CON MUCHO ESFUERZO, ella saque una parte para cualquier reparación que toque a futuro y NO PAGAR LAS COSAS A COSTA DE NOSOTROS LOS INQUILINOS, también tenemos obligaciones, para pagar el Colegio de nuestra hija, comprar comida, pagar pasajes, salud, etc. Con un salario mínimo toca hacer magia.

    Me parece una INJUSTICIA Y HUMILLACION por parte de esta PROPIETARIA, por favor corríjame si estoy equivocado, si estoy en lo correcto en AMBOS CASOS.

    Qué debo hacer y a donde acudir en casos de más humillación, ya que estoy cansado de repuestas como: SI NO LES GUSTA VAYANSE DE AQUI, EN LA OTRA RESIDENCIA PAGAN TODO Y NO SE QUEJAN QUE SE LES COBRA PARA AYUDAR CON LOS GASTOS, entre otras frases???

    Disculpa por expresarme, quizá de una forma irritante, pero me gustaría saber qué es lo correcto que debo hacer y a quien acudir en caso de maltrato verbal. Enormes bendiciones para todos. Esperando Pronta Respuesta, de antemano un millón de gracias.

    • Apreciado usuario. cesartiga@yahoo.com: Mil gracias por sus palabras de apoyo de nuestra iniciativa de asesoría jurídica calificada on line a través de nuestro blog, el cual esperamos que lo siga. Hemos leído su planteamiento y pasamos a responderle de la siguiente manera:

      1) Toda la problemática que usted plantea está resuelta perfectamente en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas vigente publicada en la Gaceta Extraordinaria No. 6.53 del 12 de Noviembre de 2011, la cual recomendamos su minuciosa lectura, en vista a la condición de arrendatario que usted obstenta actualmente. En efecto, los artículos 33 (Sobre las condiciones del inmueble: “Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación…” haciendo especial mención al sistema o equipos hidroneumáticos); artículo: 35 (Mantenimiento de los servicios: “Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos; áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato…”) artículo 36: (Del pago de servicios: “Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad; pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador. El arrendador o subarrendador que por la necesidad del arrendatario o arrendataria, incumpla este artículo será sancionado de conformidad con la presente Ley. En caso de inmueble unifamiliar el pago de los servicios públicos corresponderá al arrendatario o arrendataria”, que no es su caso).

      2) Más especificamente, el artículo 37 habla de las reparaciones del inmueble y señala: “Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas.”. En su caso se tratan de reparaciones menores a las cuales está obligado la arrendadora o propietaria del inmueble o su administradora, por lo que la comunbidad de arrendataria tiene derecho a deducir del canon de arrendamiento, el importe que le han cobrado injustamente.
      3) Esta ley establece una serie de sanciones al arrendador, por loq eu por se muy amplias, recomendamos que las lea detenidamente en su cuerpo legal.

      4) Asimismo, le recordamos la obligación que tienen los arrendadores y arrendatarias a suscribir un contrato del arrendamiento el cual deberá ser supervisado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

      5) En caso de maltratos físicos o verbales, usted tiene derecho de acudir a la Fiscalía Municipal de su jurisdicción para plantear el caso, a los fines de lograr una mediación con la unidad de conciliación que tiene este órgano del Poder Público Nacional. Allí, podrán llegar a una resoluición negociada para evitar futuros agravios verbales; y en caso de que exista un incumplimiento, posteriormente quien viole el pacto suscrito podrían ser investigado por el delito de desacato.

      Le recomendamos que no deje de transitar ninguna de las vías legales que el ordenamiento jurídico pone a su disposición para defender sus derechos e intereses. Y por más demorada que piense usted que sea la solución, no deje de hacer el seguimiento correspondiente. ES LA ÚNICA MANERA DE EJERCER LA CABAL DEFENSA DE SUS DERECHOS E INTERESES Y DE HACER RESPETAR EL ORDENAMIENTO JURÍDICO VIGENTE!

      Esperamos haberle orientado y que ahora tenga luces para poder hacerse respetar en el plano jurídico.

      Sin más por los momentos, nos suscribimos.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

      • Sr. Rafael inmensamente agradecido, he hablado con la Propietaria, y con ésto del Mantenimiento de la Bomba, llegamos a buenos términos y optó ella por pedir una contribución voluntaria, entonces una tranquilidad momentánea. Ahora va a aumentar el arriendo en cualquier momento, ya había hecho aumento el pasado mes de Mayo. Estoy decidido a buscar otra habitación, porque las cosas parecen apuntar a un aumento exagerado, de todas maneras tomo tu consejo de apegarme a las vías legales y contar con el apoyo de la Fiscalía Municipal en caso de agresiones de cualquier tipo.

        Nuevamente muy oportuno al contestarme, necesitaba esta respuesta inmediata, la cual me sirvió de base y logré un resultado conforme, ya bajé la Gaceta Extraordinaria No. 6053 del 12 de Noviembre de 2011_91.-GOE_6053 Dios te bendiga enormemente por esta ayuda desinteresada.

  7. Buenas tardes, me gustaria aclarar algo si la tuberia despues del medidor de agua individual, corresponde al apto o al condominio.

    • Apreciado usuario: Residencias Arauca. Distinguidos amigos. Reciban nuestros más cordiales saludo y agradecemos que nos hayan consultado. Esperamos que sigan nuestro blog y lo recomienden a otros condominios. Con relación a su planteamiento pasamos a responderle de la siguiente manera:

      1) Es un principio en propiedad horizontal que todo lo que está dentro del área susceptible de apropiación individual, vale decir, un apartamento, es lo que le corresponde al propietario mantener en perfectas condiciones, salvo lo que disponga en contrario el documento de condominio.

      2) La respuesta a su pregunta no es nada fácil; dependerá de las disposiciones del documento de condominio, por lo que debe leerse muy bien las cosas comunes de los apartamentos y el contenido del mismo reflejado en su contrato de compra y venta. Si nada dice al respecto, a nuestro juicio, debe tratarse la tubería posterior al medidor como un área común y considerar las propias del apartamento aquellas tuberías de suministro de aguas blancas y de desagüe de aguas grises como parte de su apartamento.

      3) La red de aguas negras debe tener un tratamiento distinto puesto que se trata de una red de salubridad; vale decir, un bote de aguas negras compromete la habitabilidad de todo el conjunto residencial y por eso se clasifica como dentro de las cosas comunes en la interpretación del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

      Esperamos haber contribuido a sacarlo de la duda que tenía, motivo de su consulta.
      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  8. Sr. Rafael muy buenas noches!! Acudo a su consejo profesional con la siguiente situación. He solicitado una linea telefónica desde hace aproximadamente tres años, ya me llamaron para hacer la instalación de la misma y la habitación que yo vivo es alquilada, está justo como a seis metros del poste donde van a sacar la linea CANTV para hacer la acometida. Mi pregunta es, si el PROPIETARIO de ésta residencia me pone problema por la instalación de la linea telefónica CANTV, puedo contar con algún soporte jurídico o legal para poder tener mi línea telefónica? Todo radica en que el Internet es un servicio que el Propietario nos da, pero es pésimo, nos desconectan los cables durante toda la noche, cambian la contraseña del Wi-Fi y eso impide que mi núcleo familiar no cumplamos con ciertas tareas que tenemos que realizar en nuestros hogares para presentar al día siguiente en nuestros trabajos, o a nivel de investigación, o en mi caso que presto soporte vía remota y éste pésimo servicio nos perjudica en gran manera, además de que nos han aumentado el Internet varias veces justificando que es para mejorar la velocidad, cosa que nunca ha pasado. Entonces ademas de que siempre tenemos que estar detrás del Propietario para que nos de la clave del Wi-FI y de que revise que los cables o el modem-router no estén apagados, es una situación demasiada incómoda. Entiendo que el propietario se verá afectado en el sentido de que no va a recibir el pago que hago por tres puntos de Internet (BsF.390,00 en total, y eso sin contar lo que pagan los otros inquilinos), pero creo que yo tengo derecho a mi línea telefónica CANTV, corríjame si estoy errado.

    Espero que esta pregunta sea de orientación para varías personas que vivimos en similares condiciones, y de paso felicitarle nuevamente por ser tan oportuno y concreto en con sus claras palabras. Enormes bendiciones y esperando su valiosa respuesta.

  9. Hola Buenas Tardes,

    Los felicito por su labor y les escribo para plantearles mi caso para ver si me pueden ayudar.

    Al realizar remodelaciones en el apartamento de un vecino se dieron cuenta que había una fuga de gas en el edificio. La contratista de Pdvsa, después de revisar las instalaciones de gas y hacer las pruebas respectivas, determinó que la tubería que surte mi apartamento presenta una fuga y que el problema está en el tubo que sube desde el sótano hasta mi apartamento. Según el condominio, el pago y la instalación de una nueva tubería para solucionar el problema corre por mi cuenta porque el tubo a reemplazar surte sólo mi apartamento. ¿Realmente es así?

    Revisé la ley de propiedad horizontal y a pesar de que el artículo 12 dice se refiere a las reparaciones de bienes comunes realmente no me queda claro si el gasto corre por mi cuenta.

    • Apreciada señora Gabriela: saludos y gracias por contactarnos. Con mucho gusto le damos la orientación requerida en los siguientes términos:

      1) Las tuberías que surten a su apartamento como el de cualquiera otro son cosas comunes; tome en cuenta que la propiedad de su apartamento se circunscribe hasta la mitad del grosos de las paredes y techo y el sobre piso; de allí que son bienes inherentes a su inmueble.

      2) Todos los demás bienes que están fuera de su apartamento son propiedad del condominio y el hecho que la tubería sea la que surte a su propiedad o a cualquier otro inmueble, no tiene nada que ver con el hecho que se le pretenda cobrar una reparación, a nuestro modo de ver, de forma indebida.

      3) El condominio debe garantizarle el suministro de los servicios a través de tuberías de agua, electricidad y gas, hasta su propiedad. Además, tratándose de un escape de gas, es deber del condominio realizar la reparación.

      4) Ahora bien, como no tenemos el documento de condominio de su inmueble para ver si dispone otra cosa distinta, la invitamos a leerlo, así como el documento de compra y venta de su apartamento para que usted misma pueda ver el alcance de su propiedad.

      5) Existe mucha confusión en este tipo de situaciones y siempre respondemos lo mismo: los bienes privativos de apropiación particular son los que están enmarcados dentro de la propiedad de cada quien; el resto de los bienes pertenecen a la comunidad proindiviso, vale decir, el condominio.

      6) Por lo antes expuesto, le señalamos que este gasto de la reparación de la tubería de gas debe asumirlo el condominio, del cual a usted le corresponde pagar una cuota parte según la alícuota que le tiene asignado a su apartamento el documento de condominio.

      Agradeciendo su amable atención, y esperando haberle dado las mejores luces en la atención de su caso, nos suscribimos de usted.
      Síganos en Twitter: @procondominios.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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