¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR LA REPARACIÓN POR UNA ROTURA DE UNA TUBERÍA: AL PROPIETARIO O AL CONDOMINIO? un caso real. Vea la solución aportada!



Caracas, miércoles 21 de abril de 2010.

Señores

Junta de Propietarios del

Conjunto Residencial LAS TERRAZAS

Urbanización Charallavito, Municipio Baruta

Estado Miranda.

         Apreciados señores:

         Al tiempo de saludarlos cordialmente, con estas líneas queremos señalar nuestra posición jurídica con relación a la situación observada en nuestra inspección ocular realizada in situ en ese inmueble, el día 14 del presente mes, motivada a la filtración de un tubo de la red de suministro de aguas blancas que surte a un  apartamento.  Cabe destacar, que nuestras opiniones son hechas de forma objetiva, enmarcando la situación de hecho observada dentro del marco jurídico que rige el conjunto residencial, dado por su Documento de Condominio y su Reglamento, así como la vigente Ley de Propiedad Horizontal, sin considerar ni prejuzgar en ningún sobre la opinión que la Junta de Propietarios o el administrador del inmueble que nos ha contratado, pueda tener al respecto. En este sentido, aportamos nuestra opinión en los términos siguientes, a saber:

I-                  Síntesis del caso planteado:

Se trata de una filtración de un tubo conductor de agua fría que sale (al igual que otros) del tubo matriz que alimenta una sección del inmueble hacia los pisos superiores, para alimentar agua a un apartamento en particular; observándose una filtración en su recorrido que afecta, no directamente al apartamento que sirve, sino a otros apartamentos cercanos en su recorrido.

II-               Síntesis de la solicitud que nos hace la Junta de Propietarios: el ente representante del inmueble desea conocer con certeza si la reparación del tubo averiado obedece a un gasto común, o si más bien se trata de un gasto atribuible exclusivamente al inmueble que es servido finalmente por él.

III-            Análisis de las normas jurídicas involucradas en este asunto:

1)    Del Capítulo III: “Cosas de uso común y cosas privativas de cada apartamento o sean susceptibles de apropiación individual”; Sección Primera: De las cosas de uso común; Número Uno: Principio General: El principio general que estableció el constructor del edificio señala expresamente: “Se consideran de uso común, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre que no esté expresamente destinado como formando parte de un apartamento en particular”. Se deriva de la interpretación de esta norma, un hecho que sustenta la clasificación propuesta cuando las cosas  habidas en el conjunto son comunes a todos los apartamentos, y cuando son atribuible a un apartamento en particular. Ese hecho viene dado por la ubicación espacial de las cosas y de allí, parte la génesis o fuente esencial del principio antes enunciado: si las cosas no forman parte de un apartamento en particular, entonces deben tratarse y entenderse como cosas comunes a todos los apartamentos.

2)    Del Número Dos de esa Sección Primera: Este numeral contiene la declaración expresa que hizo el constructor de los bienes comunes para todos los apartamentos, y en dicha clasificación nos encontramos con lo que establece su numeral “9”, que señala como un bien común: “…Los depósitos, conductos , el cuarto de bombas, el equipo hidroneumático y el estanque subterráneo para el almacenamiento de agua”. El término conducto debe ser interpretado como el canal que sirve para dar paso y salidas de agua, destacando que este numeral se refiere y desarrolla los bienes comunes que están destinados a la distribución de las aguas blancas, ya que todos los equipos e instalaciones en él indicados sirven exclusivamente para el manejo de las mismas en el inmueble. Y aquí no cabe ni siquiera la posibilidad de confusión a que el “conducto” obedece a la red de tuberías de  aguas blancas, porque cuando el constructor quiere especificar y diferenciar el uso o fin de un conducto lo hace expresa y formalmente, como por ejemplo, en el  numeral “6” cuando también usa el término “conducto”, refiriéndose a la función que han de cumplir para el manejo de la basura. En el numeral “5” si bien no usa el vocablo “conducto” si usa el verbo “conducir” para hacer referencia a la función que cumplen ciertas partes de las instalaciones eléctricas del inmueble.

3)    Numeral “20”del Número Uno de dicha Sección Primera: establece el cierre del círculo que inicia el principio general que hace la clasificación de las cosas comunes, cuando señala como cosas comunes, todas aquellas áreas o porción del inmueble que no sean expresamente declaradas como susceptible de apropiación individual o que no formen parte integrante de ninguno de los apartamentos del conjunto. Así que, estudiando las cosas que son parte de cada apartamento en particular, también se puede llegar a la conclusión que las que les son ajenas a estos, son áreas o partes comunes a todos los apartamentos, de conformidad con el principio general al comienzo comentado.

4)    De la Sección Segunda del Capítulo III, Número Dos: Señala la norma: “A cada apartamento corresponde el espacio existente entre el piso respectivo, el techo correspondiente y las paredes que lo delimitan. Queda entendido que, con respecto a las paredes que delimitan a cada apartamento, ya fuere respecto a bienes comunes o a otros apartamentos, que la propiedad del apartamento llega solamente hasta la mitad del grosor respectivo y que en cuanto al techo y al piso correspondiente, la propiedad de  cada apartamento abarca únicamente el acabado respectivo sin afectar la placa. La propiedad de cada apartamento comprende además todo aquello que forme parte permanente del mismo y que no esté considerado como integrante de las porciones comunes del edificio”. Esta norma no hace más que confirmar lo que ya arriba veníamos exponiendo. Por un lado, ratifica lo que nosotros denominamos como el “principio de espacialidad y ubicación de  las cosas comunes” y por otra parte, discrimina y sitúa perfectamente los límites de cada apartamento, lo que equivale a decir, que todo lo que no está ubicado en tales límites, no es una cosa propia de cada apartamento, o lo que es lo mismo: se trataría de una cosa común a todos los apartamentos del conjunto residencial.

5)    El numeral “3” de esta Sección Segunda señala cuáles son a groso modo las instalaciones con que cuentan cada apartamento: las de agua, energía eléctrica y su propia  instalación telefónica.

6)    El Capítulo IV: “De los derechos y obligaciones en el uso de las cosas propias de cada apartamento”; Sección Primera, Numero Cuarto: “Reparaciones y mantenimiento interior”: Por interpretación al contrario, esta norma viene a ratificar los límites de la responsabilidad que tiene cada propietario cuando advierte que: “Será por cuenta de cada propietario el mantenimiento y reparación de su apartamento en la forma que a bien tenga”.

7)    Del análisis de lo establecido en la Sección Segunda del Capítulo IV, que trata “De la responsabilidad de los propietarios” no encontramos en ninguna de sus disposiciones, ni en el principio general, ni en el “Número Dos”, que versa sobre las “responsabilidades especiales”, alguna que haga referencia y que pueda derivarse para un propietario en particular, del  hecho que nos ha planteado y sometido a consulta la Junta de Condominio.

8)    El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal: esta es la norma que define cuáles son las cosas comunes a todos los apartamentos, y en ese sentido el legislador señala en su literal “g”: “Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua y demás similares”. En el caso bajo estudio, estamos ante  la presencia de un bien común dado por un tubo que parte de las instalaciones centrales  de suministro de agua fría; que están fuera de la delimitación o espacio de cualquiera de todos los apartamentos del conjunto residencial, sin importar el hecho de que la avería del mismo sea antes o después del medidor de agua particular a un apartamento. Aprovechamos para resaltar, que el medidor de agua de un apartamento en realidad no es propiedad de su titular, sino que pudiendo ser adquirido por el constructor de la obra, o instalado directamente por la empresa que suministra el agua, cumple una función especial y exclusiva que importa a un propietario y no a otro. Cuando el medidor del consumo de agua es instalado por la empresa de suministro del vital líquido, éste es propiedad de aquella, y que es puesto “al servicio exclusivo” de determinado propietario quien tiene derecho a usar por efecto del contrato de servicio. Ahora bien, en el caso de estudio, sabemos que el medidor no fue instalado por ninguna empresa operadora de agua que surte al inmueble en general, sino por el  dueño de la obra. En todo caso, este comentario no afecta el fondo de nuestro análisis, sino que lo hacemos expresamente para desmontar la tesis y el mito que desde hace años escuchamos, en el sentido de que se pretende tomar como base o argumento para determinar la responsabilidad de  un gasto, el hecho de si la avería está antes o después del medidor. Sencillamente, este no es un indicativo para ello, como tampoco lo es la opinión que normalmente dan los plomeros o fontaneros que son los que ubican y hacen las reparaciones de las averías.

IV-           Nuestras conclusiones: Del análisis  normativo vigente que rige al inmueble Conjunto Residencial Las Terrazas, antes comentado, podemos perfectamente concluir que:

1)    La avería de la tubería se verifica sobre un “conducto” de agua fría que por disposición tanto del Documento de Condominio, como por lo señalado en el artículo 5 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, es un bien común  a todos los apartamentos.

2)    En virtud de lo anterior, y de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad  Horizontal que dispone que: “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”. (Subrayado y negritas nuestras) todos los propietarios están obligados a sufragar este gasto en la proporción que señala la alícuota de su apartamento, contenida en el Documento de Condominio.

3)    El administrador del inmueble (la persona natural o jurídica designada por la asamblea de propietarios, o en caso de falta de su nombramiento, la Junta de Propietarios como ente administrador del inmueble)  de conformidad con lo indicado en el artículo 20, literales: “a”; “b”; “c” y “d”, y en concordancia con lo establecido en su artículo 21, deberá ejecutar los actos para reparar de inmediato la tubería averiada, a los fines de actuar como un “buen padre de familia”, de forma prudente, diligente y responsable, para evitar que la filtración produzca otros daños mayores, tanto a áreas comunes del condominio, como a áreas particulares de los apartamentos susceptibles de apropiación individual.

4)    En caso de que la avería haya causado daños a apartamentos  susceptibles de apropiación individual, deberán ser pagados inmediatamente por el condominio, previa presentación de los presupuestos y facturas hechas por los proveedores, cumpliendo con las disposiciones legales de las leyes tributarias.

Así, damos por evacuada la consulta que nos han elevado a nuestro despacho, agradeciendo sinceramente la confianza que han tenido para con nosotros al tomarnos en cuenta como especialistas en el campo de  la consultoría y gerencia jurídica y administrativa de las comunidades inmobiliarias. Sin más a que referirnos por los momentos, tengan la certeza de nuestra más alta estima y consideración.

 

Atentamente,

 

 

RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

Inpreabogado: 40.236

 

 

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7 pensamientos en “¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR LA REPARACIÓN POR UNA ROTURA DE UNA TUBERÍA: AL PROPIETARIO O AL CONDOMINIO? un caso real. Vea la solución aportada!

  1. Saludos y felicitaciones por esta contribución para la mejora de la vida en común en condominios, el motivo de este comentario es el siguiente, en el mes de abril del presente año, adquirimos un apartamento que tiene la particularidad de tener un area de maletero/lavadero de 1,5m2, dicho apartamento no ha sido habitado por espacio de mas de un año, hace 2 semañas me llamam la presidenta de la junta para informarme que por la puerta del maletero sale agua y que debo ir a repararlo, al explicarle que ese inmueble está desocupado hce mas de un año, me dice que es mi responsabilidad y debo actuar en consecuencia.
    Me apersono al sitio, pensando que pudiera ser una tubería de aguas blancas rota, sin embargo me percato que el agua es jabonosa, indicativo que es un desagüe tapado, un vecino me presta una guaya (de unos 5 mts) que metemos por los drenajes, casi en su totalidad y no se destapa nada.
    Me retiro sin poder hacer nada, nuevamente explicandole ahora con mas bases, que la obstrucción no me pertenece, puesto que al medir el espacio 1,5m2, al introducir una guaya de esa longitud, pues se sale del area propia del maletero, además de estar desocupado por tanto tiempo es imposible que esté obstruído en mi propiedad.
    Ellos deciden llamar un plomero que va al lugar, introduce una guaya por el maletero contiguo y me dijeron que sacaron pedazos de cemento blanco, por el desagüe del maletero de mi propiedad introducen una guaya de 3 mts y se las ha partido dentro de la tubería, rompen en la parte baja de la pared, para intentar creo yo extraer la guaya sin éxito, eso les tomó 3 dias de la semana pasada sin éxito, abandonaron el trabajo y tuve que ir nuevamente el fin de semana con un plomero que contraté para intentar destapar, pero al enterarnos del tema de la guaya, ahora resulta que hay que romper el piso del maletero, romper el tubo de drenaje, extraer las guayas, destapar la tubería y reponer todo a su estado de funcionalidad, la junta de condominio insiste que es mi responsabilidad y los gastos deberian correr por mi cuenta.
    Pregunto: Al ser el maletero de esas dimensiones, 1,5m2, con el desagüe colocado a 1 mt de la pared, si metieron una guaya de 3 mts, ¿ya no estamos fuera del límite de mi propiedad y se ha pasado a la propiedad común? ¿Que debo hacer?
    Voy a dirigirles una carta exponiendo este caso a la junta, por lo mas pronto.
    Gracias

    • Apreciado Señor Quijada: Gracias por seguir nuestro blog.
      De acuerdo a los supuestos de hechos que usted plantea el problema de la tubería no sólo está fuera del área de su propiedad, sino que por ser una red de aguas servicdas se trata de bienes sanitarios o que contribuyen con la buena sanidad común a todos los inmuebles, por lo que están consideradas como parte de los bienes comunes del condominio. En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, literales “g” y “k” se mencionan la red de tuberías como áreas comunes, por lo tanto, el gasto debe imputarse al condominio.
      En el blog he colocado caso más o menos similares; si tiene alguna duda, programemos una cita; observamos el documento de condominio; vemos su apartamento y redactamos las comuicaciones de rigor en pro de la defensa de sus derechos e intereses.
      Estamos para servirles.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO

      • Gracias por su comentario que refuerza mi posoción al respecto, le comento que en reunión con dos integrantes de la junta, finalmente entendieron que la obstrucción está mas allá de mi propiedad y se comprometieron a contratar el plomero para que destape la obstrucción, mas en el orden de mantener la paz, yo asumí el gasto de la rotura del piso de mi maletero para extraer la guaya, cosa que se está haciendo en estos momentos, saludos

      • Ok seor Quijada, en cuenta de su situacin y si requiere mayor acompaamiento de nuestra parte, estamos a sus gratas rdenes para servirle.

        Atentamente,

        RAFAEL NGEL VISO INGENUO Inpreabogado: 40.236 telfono: 0424-148.40.34

  2. Buenas tardes, me parece muy interesante este tema y agradezco que lo hayan expuesto, mi caso en particular y por el cual les consulto es que en mi edificio se rompió el tubo que surte de aguas blancas a mi apartamento, específicamente en mi piso en el cuarto de agua en donde están las llaves de paso, eso es un cuarto que está al frente de mi apartamento y ahí se encuentran las llaves de paso de los 5 apartamentos del piso, el caso fue que con la inundación se mojaron los ascensores y hubo que hacerles mantenimiento por toda el agua que bajo, ahora el condominio me esta cobrando los gastos por ese manteniendo alegando que esa tubería surte de agua a mi apartamento, que ahí está mi llave de paso, que fue mi tubo el que se rompio y que por ende es mi responsabilidad cubrir los daños a terceros por la inundación. Quisiera saber si esto es cierto, muchas gracias

    • Apreciada señora Doris Cuevas:
      Hemos conocido muchos casos de esta naturaleza y hay que analizarlos tomando en consideración muchas circuinstancias. Pero lo que es claro en su caso y a nuestro modesto juicio, es que si bien la tubería que surte a su apartamento fue la que se rompió, es evidente que no estaba dentro del área de mantenimiento de su inmueble; vale decir, no estaba dentro de su propiedad y en consecuencia, la reparación no le puede ser cobrada a usted. Su propiedad con todos sus accesorios está demarcada exclusivamente por todo lo que está comprendido entre la mitad de las paredes de su apartamento hacia lo interno; incluso, cabe destacar, que muchos documentos de condominios establecen el señalamiento bien preciso sobre las dimensiones de la placa (piso) de los inmuebles, llegando a establecer que las cosas propias del apartamento son la cobertura sobre la misma nada más; siendo lo que está por debajo del recubrimiento considerado como área común; normalmente debajo de la placa o piso can las tuberías de aguas negras que forma parte de las cosas comunes señaladas en el artículo 5, literal “k” de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

      Insistimos, su propiedad no puede llegar sino hasta donde la delimita jurídicamente el documento de condominio y el documento de propiedad de su apartamento que usted protocolizó en el Registro Inmobiliario cuando lo comp´ro. El cuarto de agua que queda al frente de su apartamento es un bien común que debe ser mantenido preventiva y correctivamente por el condominio y se enmarca también, dentro del literal “k” del artículo 5, de la LPH antes citado. En tal virtud, el cobro que le están haciendo es totalmente indebido y debrría el administrador proceder a reintegrarle la suma que le están cobrando, en caso que ya la haya pagado; y si no ha pagado aún, usted debe negarse a ello, tomando en cuenta que es un cobro indebido y sin sustentación jurídica; lo peor, contrario a la Ley especial que rige la materia.

      Esperando haberle dado luces claras en este tema tan importante, nos suscribimos de usted.

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 409.236

      P.D.: Insistimos que debe tomar muy en cuenta las disposiciones del documento de condominio de su edificio, para ver si le atribuye al propietario alguna responsabilidad especial en esta materia, que aquí no podemos considerar por no tenerlo a la vista.

      • Muchísimas gracias, les agradezco enormemente su rápida respuesta, me aclara el panorama, ciertamente ahora me dispongo a buscar una copia del documento de condominio para buscar en que se basan los administradores para cobrarme estos costos de reparación. Hasta ahora les he pedido que me indiquen en que se basan y en que parte del documento de condominio o la LPH aparece que soy responsable de los daños pero no he recibido respuesta de parte de ellos.

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