INTRODUCCIÓN AL TEMA: LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA)


LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (condominios).

I-                   Introducción:

Las presentes líneas tienen como finalidad práctica darle al lector una visión amplia sobre un tema altamente sensible en cualquier comunidad de copropietarios que guarda estrecha relación con la forma de expresión de la voluntad de ésta, a través de los órganos máximos de decisión que están regulados en la  vigente Ley de Propiedad Horizontal, cuales son: la asamblea de propietarios legalmente convocada y la consulta escrita, sobre los temas que pueden ser decididos por esta vía de expresión comunitaria,  y que no constituyen materia exclusiva de la asamblea. Intentaremos expresar nuestras ideas con un sentido práctico, y con un vocabulario entendible para el público lego en derecho, aunque obviamente, nos apoyaremos en conceptos y normas jurídicos al momento de argumentarlas y justificarlas, fijando posiciones no tanto desde un punto de vista doctrinario, pero sí desde una arista práctica del ejercicio que como administradores de inmuebles hemos tenido. Y esto, creemos que es lo que mayor utilidad brindan estas líneas: la experiencia diarias y las distintas situaciones que hemos documentado en múltiples asambleas de propietarios vividas, y la forma cómo éstas han tomado decisiones para bien o para mal en el destino de las comunidades inmobiliarias donde hacen vida.

Así, pensamos que con el método de preguntas y respuestas y utilizando una unidad temática podremos con éxito guiar al lector por temas interesantes: a) la representación de los derechos de un copropietario para las asambleas de propietarios; b) la representación de los derechos de la Junta de Condominios; c) la representación que hace el administrador de los intereses comunes de la copropiedad: tanto para actuaciones extrajudiciales y judicial, entre otros; y en cada caso, iremos planteando los problemas concretos que hemos observado para intentar impregnar al lector de la sabiduría que la experiencia y vivencia práctica nos ha dado a través del tiempo. Ojalá que sea de utilidad para ustedes y si estas líneas contribuyen con la prevención o resolución de conflictos en las comunidades inmobiliarias, nos sentiremos profundamente útiles.

II- Sub Temas a tratar:

Sub Tema 1: La representación de los derechos de un copropietario en las asambleas de propietarios:

Todos los que hemos vivido alguna vez en un condominio seguramente también hemos asistido a una asamblea de propietarios que ha despertado nuestro interés (aunque insistimos siempre y recomendamos a los propietarios asistir o hacerse representar en todas las que ocurran, para aportar ideas, voz y voto, y contribuir a las mejores decisiones en la gerencia de los asuntos comunitarios) donde muchos propietarios no han concurrido personalmente, pero sí se han hecho representar mediante lo que comúnmente se llama en los documentos de condominio una “carta poder”.  De hecho, en las convocatorias de las asambleas aparecidas en la  prensa, los convocantes siempre ponen una coletilla refiriéndose a la posibilidad de que aquél propietario que no pueda asistir, puede  hacerse representar mediante carta poder. Y esta “coletilla” no es tan casual. Pensamos que es una forma de luchar contra la apatía generalizada que se presenta en casi todos los condominios en Venezuela, sin importar su ubicación geográfica y tampoco, la condición económica, cultural o educativa de sus copropietarios. Hay una realidad en los condominios de la Venezuela de hoy: las gentes no asisten ni se hacen representar a las reuniones de las asambleas de propietarios, aunque estén en juego asuntos de gran importancia; y peor aún, las reuniones se encuentran o polarizadas por temas políticos; o simplemente los propietarios sienten que las decisiones están “entubadas” o predeterminadas por un grupo de propietarios que ejercen la representación de otros de forma mayoritaria, y entonces aquellos como minoría (percepción aparente y prejuiciosa antes de realizarse la asamblea) deciden no asistir.

Ya estamos dejando entrever algunos problemas que guarda este tema: por una parte tenemos la formalidad que debe guardarse para elaborar esa carta o poder; por otro lado encontramos el problema del control fáctico de la veracidad o “calidad” de esos instrumentos privados en el mismo momento cuando se realiza la asamblea: tanto para constituirla válidamente, como para sus decisiones o votaciones según la agenda propuesta. Con relación al primer punto señalado, los documentos de condominios no señalan ninguna formalidad mayor sobre cómo debe darse la carta poder. Hemos estado en reuniones de propietarios donde la junta de condominio o grupo de propietarios pretenden que las mismas sean otorgadas ante un Notario Público, lo cual es una exigencia que va más allá lo legalmente establecido en el documento de condominio. Normalmente, estas exigencias son colocadas como barreras u obstáculos por determinados grupos que tiene una manera distinta de pensar y que desean truncar determinada decisión que saben que puede ser tomada por otro grupo dentro de la asamblea de condominio; y en casos donde a veces reinan intereses oscuros y todo tipo de manipulaciones con distintos fines: económicos; ejercicios de parcelas de poder; tentación de controlarlo todo en la vida comunitaria para demostrar poder o vanidad personal, entre las conductas desviadas que hemos documentado en nuestra experiencia profesional.

Desde un punto de vista estrictamente jurídico, la carta poder como instrumento de representación de los derechos de un copropietario por tercera persona, tiene su fundamento legal en el propio documento de condominio[1] o en su reglamento, y en las normas del Código Civil que no se oponga a las de la Ley de Propiedad Horizontal. Debemos también señalar, que la carta poder, a pesar de que se trata de un instrumento legal, normalmente no es autenticada y ésta es una de sus principales diferencia con los poderes que sí son otorgados bajo la fe y fecha cierta de un Notario Público, que es un funcionario público que da prueba de ello, y está legalmente reconocido con competencia específicas y especiales para ello. En la elaboración de la carta poder no interviene ningún funcionario público que pueda dejar constancia de la identidad de la persona que está suscribiéndola; ni mucho menos si tiene su condición de copropietario dentro del condominio, lo cual  pensamos que es fundamental de tener presente a la hora de realizarse las votaciones, puesto que de lo contrario, las decisiones pudieran nacer viciadas de nulidad absoluta si son tomadas por quienes nunca tuvieron la capacidad de tomarlas válidamente. Como ejemplo de comprensión fácil, sería como si en una elección para Presidente de la República u otra de naturaleza política similar, quien emite el voto no tiene la condición ni capacidad de constituirse en elector y no está inscrito en el padrón electoral, y se presenta ante la autoridad competente para pretender votar. Por eso, siempre recomendamos a los administradores y juntas de condominios, que desde el propio momento de redactar el texto de la convocatoria a una asamblea de propietarios, se deje constancia de la exigencia que hará quien ejerza la condición del administrador del condominio de la condición de copropietario del asistente de la asamblea a través de una copia simple fiel a su original del documento de propiedad. Claro que el administrador puede rechazar aquellos documentos que pudiera considerar que están claramente adulterados o falsificados, y de ser así, deberá dejar constancia escrita en sus observaciones en el propio Libro de Acuerdos de los Propietarios reunidos en la asamblea.

Otro aspecto que hemos observado en las asambleas, son las cartas poderes cuando son remitidas a la persona autorizada por correo electrónico. El Decreto con fuerza y rango de Ley de Mensajes y de Transmisión de Datos Electrónicos dictado por el Presidente de la República en el mes de Diciembre del año de 1999, actualiza y regula esta normativa. Aunque no es motivo de este ensayo entrar a analizar con detenimiento la norma, nuestro criterio apunta a que sí es posible permitir la representación de un copropietario que haya mostrado su voluntad mediante un correo electrónico donde el administrador tenga la sensación de que fue emitido realmente por el copropietario. No se trata de convertir al administrador en un detective especializado en la veracidad de la data electrónica que reciba; él con la comunicación permanente con los propietarios tiene suficientes reglas de sana crítica para apreciar si la representación dada por este medio electrónico en fraudulenta o no; debe partir siempre en sus juicios de la buena fe; pero la mínima prudencia que debe salvaguardar y que así recomendamos, es que dicha representación conste en el propio cuerpo del mensaje electrónico, que sigue a los datos de identificación de quien lo envía, y no mediante documento adjunto (o attachment –en inglés-) ya que desde cualquier cuenta de correo se puede adjuntar documentos. Los administradores de inmuebles no pueden ser tan estrictos para impedir la representación de los copropietarios al momento de expresar su voluntad; pero tampoco puede mostrarse despreocupado totalmente en este tema, puesto que compromete su ética y seriedad profesional.

En las asambleas de propietarios el administrador o secretario de la junta de condominio debe llevar una carpeta para archivar cada uno de las carta poderes que reciba, y copia de las cédulas de identidad de los copropietarios y de sus autorizados, y este material debe quedar bajo su estricto resguardo, el cual pudiera ser objeto de control a a si fuese el caso, bien para un recuento de los votos emitidos, o bien, para analizar la validez de la constitución de la asamblea o de los votos que soportan las decisiones, ya sea en un conflicto extrajudicial o judicial que se presente.

Un modelo de carta poder podría ser el siguiente:

Yo, ___________________, de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. ____________, en mi carácter de legítimo(a) propietario(a) del inmueble constituido por el apartamento No. ______ situado en el piso _____ de las Residencias _____________, por medio del presente documento declaro que: doy poder o autorización expresa al(la) ciudadano(a) ___________________, quien es de nacionalidad __________, mayor edad, de estado civil ___________, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. ____________, para que me represente plenamente ante la Asamblea General de Propietarios que ha sido convocada, a realizarse el día ____ del mes de _________ del año ______, en el Salón de Fiestas de dicho conjunto residencial. En consecuencia, mi mandatario(a) podrá tomar cualquier tipo de decisión que sea menester tomar de conformidad con la agenda de discusión que ha sido debidamente publicada en la prensa y cuyo contenido conozco perfectamente, sin que nadie pueda señalarle la falta de poder y representación. Asimismo, queda mi mandatario(a) autorizado(a) para representarme en las convocatorias posteriores que se hagan para deliberar y decidir sobre la citada agenda de dicha reunión asamblearia. Asi lo digo y firmo en la ciudad de ____________a los _____ días del mes de ________del año ________. Firmo conforme;

________________________

NOTA: SI DESEA AQUIRIR ESTE MATERIAL, SOLICÍTELO POR: VISOASOCIADOS2003@GMAIL.COM


[1] Las disposiciones del documento legal son de obligatorio acatamiento por parte de todos los copropietarios, incluso por sus causahabientes. Así reza expresamente el artículo 30 de la L.P.H. que debe ser concordado con lo indicado en su artículo 20, literal “c” donde se le impone al administrador el deber de cumplirlo y velar por su cumplimiento.

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20 pensamientos en “INTRODUCCIÓN AL TEMA: LA REPRESENTACIÓN DE DERECHOS EN LOS CONDOMINIOS (EN VENEZUELA)

    • Apreciado Sr. Anselmo Rodríguez: En realidad, la Ley de propiedad no trata ni siquiera el tema, y copn relación al Código Civil Venezolan, no hay límites en la capacidad de representación que una persona haga de otras. En nuestro Proyecto de Ley Orgánica de Comunidades Inmobiliarias sí ponemos un límite a la representación para evitar el entubamiento de votos en las asambleas; pero insisto, sólo es un proyecto que presentamos ante la Asamblea Nacional y cuyo cuarto borrador pordrá ver en el blog.

      Saludos.

      Rafael Viso

  1. Buenas tardes gustaría que xf me informe si es correcto que el administrador del edificio donde vivo en Venezuela dice que tiene 4 poderes de diferentes copropierios, además de ser el apoderado del dueno del apto.donde vive y si el poder es para todo e indefinido.Saludo y Gracias.

    • Señora Mireya Ruíz: con relación a sus preguntas le respondemos que:
      1) No es correcto desde el punto de vista ético que el administrador tenga representación de sus administrados, auqnue en realidad, no hay un impedimento legal al respecto, ni en la Ley de Propiedad Horiozntal ni en el Código Civil Venezolano.
      2) Entiendo que el administrador vive en el propio edificio que administra y además cuenta con un poder del dueño del apartamento donde vive, posiblemente arrendado; pues bien, el poder no es indefinido; debe darse de forma auténtica si es para uno o varios negocios jurídicos especiales, y por ante Notaría Pública. Suponemos que a lo que usted se refiere es a las cartas o autorizaciones para representar a un propietario en una asamblea de propietarios. Pues bien, esas autorizaciones son válidas y se agotan para las asambleas respectivas. Mal puede valer indefinidamente, puesto que las mismas deben hacer referencia en su texto a la asamblea de la cual se traten.
      Si el propietario quiere que lo representen más allá del momento de una determinada asamblea, debe entonces dar un poder a su apoderado de forma auténtica donde señale el alcance de la representación que otorga, ante el funcionario público competente; bien sea un notario o un registrador.

      Sin más por los momentos, me suscribo de usted.

      Atte.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Abogado
      0424-148.40.34 (celular)

  2. Buenas tardes, en mi Edificio se acaba de aprobar una decisión para la construcción de un tanque de agua, el cual fue aprobado por la apatía y falta de comparecencia de la mayoria de los copropietarios. La decisión fue tomada por un grupo muy pequeño que asistió a la 3° convocatoria pero el proyecto en sí es sumamente oneroso y la mayoria de los copropietarios se le hace casi que imposible pagarlo por la grave crisi económica que vive el país, además de considerar dicha construcción innecesaria. Mi pregunta es, ¿un proyecto de cantidades de dinero considerable puede ser aprobado con mayoría simple? ¿no existe un quorum especial para proyectos de gran magnitud? ¿De qué manera podemos atacar esa decisión? Gracias por su respuesta

    • Apreciado señor José Delgado:
      Ante todo, gracias por contactarnos!.

      Con relación a sus preguntas nos permitimos señalarle lo siguiente:

      1) Debe considerarse lo dispuesto en el artículo 11, literal “b”, norma que exige un quórum calificado del 75% de los propietarios para acordar un gasto que sea común a todos los propietarios: Lógicamente, excluyendo de este quórum aquellos gastos que derivan de la administración conservación y reparación de cosas comunes. Esta es una norma de orden público ya que establece con claridad una definición o determinación muy precisa para que se de su consecuencia jurídica, no dejando al la libre voluntad cualquier otra interpretación o razonamiento. Fíjese bien si en su caso las convocatorias cumplen con el requisito de publicidad indicado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela, y lo que disponga el documento de condominio de su inmueble, ya que para precisar más nuestra respuesta desde el punto de vista legal, debemos tener a la vista este documento.
      Es muy común el error de las juntas de condominios y de las administradoras de inmuebles, realizar todas las convocatorias de la asamblea de propietarios para un mismo día, en diferentes horas, violando así el derecho a la participación de los propietarios, y las disposiciones de orden público establecidas en el citado art. 24.

      2) Con relación al quórum calificado para proyectos de gran inversión, en la Ley de Propiedad Horizontal no hay especificación alguna, pero sí le advertimos lo siguiente para su caso en concreto:
      2.1) El tanque de agua propuesto representa una mejora para el edificio, de manera que ineludiblemente debe ser aprobada por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, considerando a cada propietario a los fines del voto como una individualidad y mediante el voto capitalístico o por alícuota, para evitar la discriminación prohibida por la Constitución de la República en su artículo 21.
      Las mejoras no están definidas en la Ley de Propiedad Horizontal, pero constituyen un valor adicional y nuevo al inmueble que no existía al momento de su construcción inicial ejecutada por el dueño de la obra, el constructor. Lo invitamos a leer el artículo 9 de esta Ley.
      2.2) Por otra parte, si se trata de una construcción para construir un tanque subterráneo, eso implica hacer una excavación, por lo que para aprobar una obra de esta naturaleza deberá contarse con la unanimidad del voto de los propietarios y además, obtener el permiso de las autoridades competentes, tal y como lo dispone el artículo 10 de la ya comentada Ley.

      2.3) Le recomendamos que lea también el artículo 11, (literal “b”) L.P.H.; el cual fija en un 75% el quórum de APROBACIÓN (OJO, NO DE CONSTITUCIÓN PARA LA VALIDEZ DE LA ASAMBLEA) PARA ACORDAR UN GASTO COMÚN.

      3) Para atacar esta decisión debe considerarse lo dispuesto en el artículo 9, literal “e” que señala que las reclamaciones deberán formularse ante los tribunales competentes siguiendo el procedimiento correspondiente al de obra nueva, el cual está contemplado en el Código de Procedimiento en sus artículos 712 y siguientes; EN CONCORDANCIA CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 25 DE ESTA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL QUE OTORGA UN LAPSO DE CADUCIDAD DE 30 DÍAS PARA INTENTAR EL RECURSO DE IMPUGNACIÓN DE LA ASAMBLEA POR HABER TOMADO UNA DECISIÓN EN FRANCA VIOLACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL O DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO O POR ABUSO DE DERECHO.No deje de leer toda esta norma y recomendamos que el al interponer el recurso, solicite como punto especial, la suspensión provisional del acuerdo tomado por la asamblea.

      Estamos a sus órdenes para cualquier otra información. Lo invitamos a seguir nuestro blog y a recomendarlo entre sus amistades y relacionados.

      Recuerde, somos los especialistas en condominios en Venezuela!

      Atte.

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236
      (Venezuela)

  3. saludos, escribo para consultar sobre un asunto que le sucedio a mi esposa en un conjunto residencial en venezuela donde por hacer un reclamo a la vijilancia del mismo recibio un golpe de una vijilante y todo esto paso ante la mirada complaciente de directivos de la junta de condominio quienes dicen que ella no tiene voz en la recidencia por estar morosa. ´porfavor su opinion gracias

    • Apreciado señor Urbaneja: Reciba nuestros cordiales saludo!
      Con relación a su caso, su esposa puede denunciar la agresión del personal de la vigilancia, no sólo ante la compañía de seguridad privada, sino también, ante las autoridades competentes de acuerdo a la Ley contra la Violencia de la Mujer y la Familia. En muchos municipios de Venezuela operan las dependencias de la Fiscalía General de la República que atienden este tipo de agresiones.

      En otro orden de ideas, la actitud tomada por los miembros de la Junta de Condominio que usted menciona, es absolutamente deplorable. El hecho que una persona se encuentre en mora con sus obligaciones en el condominio no significa de modo alguno, que pierde sus derechos o disminuye su capacidad jurídica como propietario que es de un inmueble. El moroso no sufre ninguna perturbación en su cualidad de propietario y todos sus derechos se mantienen intactos hasta que deje de serlo, o bien sea atacado jurídicamente por medio de un proceso judicial que perturbe su condición de tal.

      El propietario morosos puede llegar en cualquier momento a un convenio de pago, pero hágalo o no, tiene sus plenos derechos como propietario que es. En todo caso, la Junta de Condominio ni ningún otro propietario tienen derecho a avalar o consentir la violencia contra nadie; y mucho menos por parte de un proveedor de un servicio del condominio, porque además, cuando su esposa se ponga al día, Dios mediante, entonces, ¿cómo queda la vigilancia privada por la agresión realizada? ¿actuará entonces la Junta de Condominio a favor de su esposa y en contra de la vigilancia cuando se ponga al día?

      Estos asuntos deben ser vistos con gran madurez por parte de la Junta de Condominio, por cuanto el día de mañana cualquier de sus miembros pudieran caer en mora y no por ello van a perder sus derechos como propietarios que son en el conjunto residencial.

      Sin más por los momentos, le reiteramos nuestra gratitud por escribirnos y siga en contacto con nuestro blog.

      Rafael Viso
      Inpreabogado: 40.236

  4. tengo una propiedad en venezuela la junta de condominio inicial representada por la constructora de la urbanizacion duro ocho años en sus funciones nunca consulto ningun gasto con la asamblea de copropietaros y cuando salio nunca entrego cuentas varios propietarios nos negamos a pagar y ahora la nueva junta quiere cobrar las deudas atrasadas que via debemos tomar

  5. despues de 18 años de vicios en una junta de condominio en mcy edo aragua se pudo nombrar un adm residente del edificio y otra nueva junta junta que entro en mandato el 18 junio del 2013 .ahora bien la adm nombrada violando la ley ley y desconociendo la ley saco en prensa una convicatoria para elegir otra ya que ella solo acata lo que dicen los vecinos !!!

  6. tengo una propiedad en venezuela la constructora se auto nombre administrador sin nombrar junta de condominio duro ocho en funciones sin presentar gastos anuales ni consultar ninguna mejora al entregar tampoco presento memoria y cuenta muchos propietarios no negamos a pagar por lo viciado de esta administracion pero la nueva junta si le recibio la morosidad y ahora nos quiere demandar cual es el camino pagar o pelear esto durante ese periodo la administracion suspendio el cobro por y que estaba calculuando mal la alicuota esto lo paso por escrito

  7. Nuestra junta cumplio un año en sus funciones el 20 de Octubre y el administrador convoco a una Asamblea con los siguientes Puntos Informe de Gestion 2.- Informe Financiero 3.- Eleccion de la Nueva Junta.. Un propietario a traves de correo quiere hacer nula la convocatoria porque no se incluyo Presentacion del Balance y eleccion de la administradora. se le respondio que no habria problema que esos puntos perfectamente podian incluirse al momento de someter a consideracion la agenda a la Asamblea.Nosotros convocamos por prensa con 10 dias de antelacion a la primera reunion ,la segunda con mas dias , y la tercera con 11 dias de antelacion,las tres asamblea se convocaron por prensa ,al salir publicado se les particpo a todos los propietarios por correo e inmediantamente se coloco en la cartelera del conjunto y en otras areas visible,No se recibio ningun reclamo u observacion ,a excepcion de este propietario.Llegamos a la tercera convocatoria y el propietario cuestionante no se presenta a la Asamblea sino con una carta de autorizacion a otro propietario ,quienes fueron los dos que alegan que la asamblea no es valida.Se sometio a votacion de la asamblea la consideracion de continuar con la asmablea y por mayoria 17 a 2 ,se decidio que si. Y se llevo a cabo la inclusion de los puntos (2) faltantes ,se Sometio a consideracion el balance debidamente auditado por un contador publico. En los dos punto restante ,en la eleccion de la nueva junta , nadie quiso pertenecer.Se tomo la decision de los asambleista convocar a una reunio extraordinara para 15 dias despues,con 2 puntos solamente 1._ Eleccion de la Junta y 2.- Eleccion del administrador. Cabe destacar que nuestro reglamento no indica los puntos obligatorio en la convocatoria para la asamblea..Cree usted no haber cumplido con los parametros para la convocatoria por solo no haber mencionado el administrador esos 2 puntos Gracias

    • Apreciado amigo señor Ramón Lanten: reciba nuestros más cordiales saludos. Con relación a su planteamiento le informo lo siguiente:

      1) Luego que la convocatoria ha sido publicada en prensa y cumplidas todas sus formalidades legales (tanto las señaladas en el artículo 24 de la LPH, así como las contempladas en su documento de condominio y en su reglamento) no es posible realizar cambios en la agenda que se tratará el día pautado para la celebración de la misma.
      2) En este orden de ideas, la convocatoria relizada, tal y como usted lo plantea es perfectamente válida, así como los acuerdos derivados de la asamblea. Si un propietario tiene objeciones sobre los resultados de la asamblea, tiene perfecto y legítimo derecho a acudir a la vía jurisdiccional para interponer los recursos que considere dentro del plazo de caducidad que establece el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que por ello pierdan validez los acuerdos que haya tomado la mayoría de los propietarios legalmente reunidos.
      3) No era necesario someter a votación el día de la asamblea programada legalmente, su continuación. Ya la conocatoria estaba legalmente hecha, a tenor de lo planteado en el artículo 24 de la LPH. Lógicamente, no tenemos a la mano las disposiciones del documento de condominio de su edificio para verificar que se hayan cimplido con las disposiciones en él contenidas para la realización de la asamblea de propietarios, que son de orden público.
      4) En el día de la asamblea, no de podía deliberar válidamente, sino sobre los puntos derivados y señalados en la agenda publicada en la convocatoria hecha por la prensa. Los dos puntos adicionales que se trataron y que se incluyeron luego, sus resultados son nulos de nulidad absoluta, puesto que no gozaron de la legalidad que exige su documento de condominio y la propia LPH en el artículo antes citado.
      5) La segunda convocatoria a la asamblea de propietarios debe llenar y cumplir con los mismos requisitos de ley, recordando que el ADMINISTRADOR debe rendir cuentas de todas sus operaciones de acuerdo al mandato que ejerce, al menos una vez al año.

      Si tiene alguna duda, estamos a sus órdenes para ayudar a su comunidad y llenar correctamente el libro de actas de la asamblea. Nosotros prestamos el servicio de asesoría jurídica y moderación y preparación de las asambleas de propietarios; es un servicio que se presta antes, durante y posterior a la realización de las asambleas de propietarios.

      Agradeciendo su amable atención, nos suscribimos de usted cordialmente.

      atte.
      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  8. Buenas noches, soy residente de conjunto residencial tepuy barcelona anzoategui, el 24 de mayo se eligio una junta de condominio la cual la presidenta electa ha tomado el caney para su uso personal de lunes a viernes ocupa el caney para bailoterapia a exceso de volumen que coarta el derecho al desacanso ya q el caney queda muy cerca de uno de los edificios la sra. cobra por particpantes, el caney es un area comun, que se hace en este caso donde puedo acudir

    • Apreciada usuaria Marbilia: reciba nuestros cordiales saludos y le damos las gracias por seguir nuestro blog.
      En respuesta a su planteamiento le señalamos lo siguiente:

      1) El caney es un área común y su arrendamiento debe ser considerado como un ingreso común que de acuerdo a lo estipulado en el artículo 20, lietral “d”, puede ser imputado a los gastos comunes mensuales del condominio para disminuir el monto que deban pagar finalmente los señores propietarios.

      2) Por otra parte, La Junta de Condominio, tal y como lo señala el artículo 18 de la Ley antes citada, debe regular el uso de esa área común para evitar las perturbaciones al resto de la comunidad de propietarios, en lo relativo a las fiestas; horarios de esparcimiento; tipo de actos a realizar; volumen; control de los invitados; limpieza luego de terminada las fiestas; garantías para soportar cualquier daño que hagan mientras esté arrendado a un propietario; condiciones para arrendar (los propietarios deberían estar solventes en sus pagos de los recibos de gastos comunes); entre los aspectos más importantes.

      3) Si la señora Presidenta cobra entrada, prácticamente está convirtiendo esta área común en un lugar o locación de recreación donde todo el que paga pudiera entrar; y se desnaturaliza la misma, la cual debe ser exclusivamente para uso de los propietarios del conjunto residencial.

      4) Sería procedente y muy importante, que usted procediera ante la Alcaldía de la jurisdicción donde se encuentra el edificio que propusiera una denuncia contra la Junta de Condominio y su presidenta, porque ella está cobrando entrada por espectáculos públicos no autorizados por el documento de condominio. La denuncia puede interponerla a título personal o sumando las firmas de varios propietarios, ante la Dirección de Espectáculos Públicos de la referida Alcaldía.

      5) Deben los propietarios solicitarle al administrador (en caso que lo haya); a la Junta y en su defecto, si esta no convoca, a un Juez de Municipio, para que convoque a una asamblea general de propietarios para que este órgano tome una decisión que prohíba el uso del caney por terceras personas ajenas al edificio en los términos como lo hace la Presidenta de la Junta de Condominios y establezca todas las regulaciones de uso de esta área común. Igualmente, consideramos que es procedente la destitución inmediata de esta Presidenta de la Junta y de los demás miembros que avalan esta conducta anticomunitaria, por violación del documento de condominio y la Ley de Propiedad Horizontal.

      Sin más a que referirnos por los momentos, nos suscribimos de usted.

      atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  9. buenas noches, soy residente del conjunto residencial guayabal en san joaquin edo. carabobo, en mi conjunto se nombro una nueva junta de condominio la misma no esta registrada en ningún ente gubernamental o registro, mi pregunta es como se puede justificar el pago de lo correspondiente a condominio de forma contable, ya que yo poseo un negocio y por lo tanto debo presentar mensualmente ante el seniat mi pago de impuestos, pero el gasto de condominio como lo reflejo si, dicho condominio no tiene factura, yo expuse mi caso a la junta de condominio y les informe que hasta no tener factura no puedo cancelar los gastos del mismo, mas me dirijo a uds para saber que se puede hacer en estas circunstancias.

    • Apreciada usuaria Miribeth. Gracias por contactarnos. Con relación a su asunto pasamos seguidamente a responderle:

      1) El Seniat ha resuleto dese hace tiempo este asunto a través de su Gerencia Jurídica. Los recibos de condominio no son facturas, realmente son “planillas de liquidación de gastos comunes” y según la Ley especial que rige la materia, cual es la Ley de Propiedad Horizontal, son títulos ejecutivos.

      2) La Junta de Condominio no tiene que estar registrada en ningún registro para que tenga validez o vida legal. Al realizarse la asamblea de propietarios y asentarse su designación en el Libro de Acuerdos de la Asamblea, ya tiene validez legal para actuar, siempre y cuando el libro de actas haya cumplido con la formalidad y solemnidad de haber sido autenticado ante una Notaría Pública de la jurisdicción donde se encuentra el inmueble, tal y como lo exige el artículo 20, literal “g” de la vigente Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela.

      3) No especifica usted si el pago del condominio lo hace en su condición de propietario del inmueble o simplemente es un arrendador del local donde funciona su negocio. Le comentamos que en un centro comercial que manejamos el propietario del local principal del condominio que representaba más del 16% del total de valor del inmueble, nos exigía simplemente el recibo o planilla de liquidación de gastos mcomunes en original, para proceder a pagar el condominio; es decir, no le bastaba con el aviso de cobro fiel a su original. Y pagaba normalmente, sus gastos comunes luego de recibir el formato original que tenía un número de recibo y de control, según la impresión realizada del formato en una imprenta autorizada por el Seniat.

      4) Le recomendamos que pague de inmediato sus gastos comunes del condominio si usted es el propietario del local; caso contrario, le corresponde al propietario hacerlo.

      Sin más por los momentos y esperando haberle sido de ustilidad, nos suscribimos cordialmente,

      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

  10. Buenas tardes, en el conjunto donde resido la junta de condominio colocó una notificación pegada sobre el recibo de condominio de la administradora con una nueva cuenta y rif diferente de la misma, ademas nunca de hizo consulta a los propietarios sobre esa cuenta, que se puede hacer en ese caso.

    • Apreciada usuaria Roxana: gracias por contactar y seguir nuestro blog. Respondemos su planteamiento de la siguiente forma:

      En primner lugar, se trata de un tema netamente administrativo donde la Junta de Condominio, como ente representante legal de la comunidad de copropietarios tien la responsabilidad legal de informar de todas las operaciones que haga. Tome en cuenta que la Junta es un mandatario de la asamblea de propietarios que la eligió, siendo esta última el ente mandante.

      En segundo término, nuestra recomendación es que se dirija por escrito a la Junta de Condominio y a la administradora, para que le den razón escrita de los motivos que tuvo la Junta para cambiar del Registro de Información Fiscal y del número de cuenta bancaria. No entendemos como el Seniat permite este tipo de cambios, o si el RIF cambiado pertenecía a otra persona jurídica distinta al condominio (quizás a la constructora del edificio o a otra administradora); pero hasta donde nos da nuestra experiencia, el Seniat es bien estricto a la hora de asignar un RIF al condominio. Solicitan tanto el documento de condominio como el acta de la asamblea de propietarios donde se designa a la Junta de Condominio.

      En fin, creemos que debe pedir información por escrito y publicarla en las carteleras del edificio; o enviarlas por correo electrónico del edificio o coolagrlas en las redes sociales en las cuentas del condominio, si es que las utilizan.

      Agradeciendo su amable atención nos suscribimos.
      Atentamente,

      RAFAEL ÁNGEL VISO INGENUO
      Inpreabogado: 40.236

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